[Негр]

для начала приведём источник
© 2008, Информационное агентство Интерфакс-Казахстан.
Ссылка по условиям договора обязательна.
http://www.interfax.kz
ПРАВИТЕЛЬСТВО-ЖИЛСТРОИТЕЛЬСТВО-ТРЕБОВАНИЯ-2
Правительство намерено ужесточить требования к участникам долевого строительства жилья - глава Мининдустрии
Астана. 18 ноября. ИНТЕРФАКС-КАЗАХСТАН - Правительство Казахстана намерено внести в парламент новый законопроект "О долевом участии в жилищном строительстве", ужесточающий требования к участникам данного вида деятельности, сообщил министр индустрии и торговли Владимир Школьник.
1. "Основное его (законопроекта. - "ИФ-К") отличие заключается в составе участников долевого строительства жилья", - сказал он на заседании правительства во вторник в Астане.
"По действующему закону в процессе строительства участвует две стороны - застройщик и дольщик. Количество участников по новому проекту закона увеличивается до четырех - застройщик, дольщик, банк-агент и инвестор. 2. При этом банк-агент может одновременно выступать в качестве инвестора", - пояснил В.Школьник.
По словам министра, согласно заложенным в законопроекте определениям, банк-агент - "это банк второго уровня, который на основании трехстороннего договора с дольщиком и застройщикам принимает на депозит деньги дольщиков и перечисляет их застройщику после ввода в эксплуатацию жилого дома".
"Инвестор - участник рынка, обеспечивающий финансирование застройщика в форме кредитов", - сказал В.Школьник.
3. "При этом застройщик не сам участвует в долевом строительстве, а создает проектную компанию на каждое жилое здание", - подчеркнул он.
"Изменяется порядок лицензирования акиматами проектной компании, который будет производиться на основании разовой лицензии на каждое жилое здание в два этапа.
Первый этап - лицензия выдается на срок до 6 месяцев при наличии у проектной компании: опыта работы не менее трех лет; не менее 100 квартир, сданных в эксплуатацию; земельного участка; утвержденной проектно-сметной документации; положительного заключения экспертизы проекта; разрешения на проведение строительно-монтажных работ; договора с банком-агентом; наличие собственных средств и не менее 5% от сметной стоимости проекта", - сообщил В.Школьник.
"На этом этапе проектная компания вправе осуществлять рекламу проекта", - сказал он.
4.На втором этапе, как пояснил В.Школьник, лицензия выдается на срок до утверждения акта ввода в эксплуатацию жилого здания при наличии у проектной компании завершения нулевого цикла строительства жилого дома, вкладов дольщиков в банке-агенте в сумме не менее 20% от стоимости строительства, соглашения с инвестором о финансировании строительства в полном объеме с учетом собственных средств.
В целом, как пояснил В.Школьник, в рамках данного законопроекта предполагается следующий механизм долевого строительства: заключается трехсторонний договор между проектной компанией, банком-агентом и дольщиком; дольщик вносит на депозит банка-агента первоначальный вклад в сумме не менее 20% от суммы договора и в дальнейшем пополняет его в соответствии с договором; проектная компания за счет кредитов инвестора, в том числе банка-агента строит и вводит в эксплуатацию жилой дом; после приемки дольщиком своей доли в жилом здании банк-агент перечисляет проектной компании деньги дольщика за минусом операционных расходов.
"В настоящее время министерством юстиции данный законопроект внесен в канцелярию премьер-министра в двух вариантах: как новый проект закона с отменой действующего и как законопроект, предусматривающий внесение изменений и дополнений в действующий закон", - сказал министр.
Вместе с тем он напомнил, что в законе "О долевом участии в жилищном строительстве", введенном в действие с 1 января 2007 года, в целях усиления уровня защиты дольщиков в рамках рабочей группы мажилиса парламента отрабатываются внесенные в него изменения и дополнения, предусматривающие увеличение степеней защиты дольщиков с 16 до 21.
"Считаем, что действующий закон выполнил свое основное предназначение - пресек возможность участия в долевом строительстве маломощных строительных компаний, не имеющих достаточного финансового обеспечения и соответствующей материально-технической базы.
5.С момента введения в действие закона акиматами выдано всего 159 разовых лицензий на долевое строительство при наличии 4,5 тыс. строительных компаний - потенциальных участников долевого строительства", - сказал В.Школьник.

[Негр]

Теперь давайте пообсуждаем некоторые тезисы.
1. Предлагаемые 4 участника – банк, инвестор, дольщик и застройщик – вряд ли так и останутся четырьмя сторонами. Вероятнее всего произойдёт сращивание застройщика и инвестора. Ну вот хрен какой инвестор доверит свои бабки какому-то неафилированному застройщику.
2. Данный пункт ещё больше дизавуирует намерения перового посыла: банк-агент обязательно станет сам инвестором, либо инвестор напряжёт афиллированный банк финансировать свой проект (например, являясь сам акционером банка, либо замотивировав менеджмент банка).
Кроме того, в виде кредитов может финансировать кого-либо только банк. Ну закон у нас такой.
3. Застройщик и так у нас не участвет ни в каком строительстве. Под каждый объект и так создавались SPV-шки. Застройщик ваще может не отличать кирпич от сетки-рабицы.
Но вот непонятно, как проектная компания сможет обладать 3-летним опытом, иметь в своей пацанской книжке 100 сданных квартир, но при этом быть организованной специально под один-единственный проект-объект? Или что-то нам недосказали? Тут же встаёт куча вопросов: а стоимость строитеьства –это что такое? Стоимость СМР? Стоимость земли? Стоимость подвода коммуникаций? А коммуникации должны быть подведены до первого этапа или до второго?
4. Теперь допрыгали наконец до того момента, когда 20% от стоимости строительства уже привлекли от дольщиков, а вот инвестора не нашли. Ведь это принципиально. И об этом вся речь. Или опять чего-то недосказали?
А почему дольщик должен оплачивать банку-агенту его операционные издержки? А кто будет эти издержки мониторить?
5. Учитывая количество выданных лицензий могу вам сказать со всей ответственностью: ни у какого государственного органа по надзору не хватит достаточно компетентных сотрудников для осуществления вменяемого мониторинга и финансового контроля за таким количеством объектов. Ни у одного. Имеется ввиду мониторинг – онлайн. Не такой, когда все работы встают раком на три месяца в год для проверки.

Теперь вот у меня вопрос: каким образом новый закон гарантирует дольщику ввод его жилья в эксплуатацию в сроки и в полном объёме? Что лифт будет ходит сразу, а не через год? Что вода будет литься из крана, а не с потолка? Что количество квадратных метров будет такое, как в договоре? Что между оконной рамо и оконным проёмом не будет дырки заткнутой портянкой и сверху зумазанной узбеками?
Каков механизм возврата дольщику его денег в случае каких-либо сбоев?

Я считаю, что долевое участие необходимо запретить как явление в принципе. Разрешить продавать толкьо полностью сданные объекты и только после получения планов БТИ с указанием конкретных площадей. Вот плюсы:
1. Отправляясь выбирать себе жильё, вы имеете возможность пройти по готовым сданным в эксплуатацию квартирам, оценить качество стпроительства, потрогать, пощупать, поковырять, пооткрывать-позакрывать. Оценить видовые характеристики, качество стройки;
2. Вы башляете за реальные метры, а не за высер наших маркетологов – наружные периметры стен. Вы не столкнётеь с тем, что по каким-то причинам метров стало на 5-10 больше или меньше, чем вы сначала хотели;
3. Вы переедете именно тогда, когда захотите, а не когда дом сдадут очередной комиссии;
4. Для банка-ипотекаря риск значительно меньше, соответственно, в идеале, есть простор для снижения ставки (за счёт рисковой надбавки за риск недостроя);
Допускаю, что строительные компании начнут вонять, мол, так вообще не будут строить. Или, что цена вырастет.
ЭТО ВСЁ БРЕД. Строить будут. Если заартачатся наши – придут турки. Строиться будт объекты на основе качественого и всестороннего анализа рынка, его потребностей и спроса.
Торговля законченными объектами способствует росту конкуренции среди строителей, ибо на бумаге все молодцы. А когда заходит речь о реальных треснувших стенах – сразу тишина.

Сообщение отредактировал Негр: 21 November 2008 - 13:45

[John Smith]

Скажите а по ГК РК депозит физического лица может быть условно-отзывный или безотзывный вовсе?
Я что-то запамятовал.

[LLP]

Нет, отзыв возможен в любое время, если только вклад не в залоге.

[John Smith]

LLP (21.11.08) писал:

Нет, отзыв возможен в любое время, если только вклад не в залоге.

Я почему спросил - как это будет обходиться в этом случае?..

[dekan]

назовут как депозит-гарантия.

[Financial Analyst]

Негр (21.11.08) писал:

Я считаю, что долевое участие необходимо запретить как явление в принципе. Разрешить продавать толкьо полностью сданные объекты и только после получения планов БТИ с указанием конкретных площадей. Вот плюсы:
1. Отправляясь выбирать себе жильё, вы имеете возможность пройти по готовым сданным в эксплуатацию квартирам, оценить качество стпроительства, потрогать, пощупать, поковырять, пооткрывать-позакрывать. Оценить видовые характеристики, качество стройки;
2. Вы башляете за реальные метры, а не за высер наших маркетологов – наружные периметры стен. Вы не столкнётеь с тем, что по каким-то причинам метров стало на 5-10 больше или меньше, чем вы сначала хотели;
3. Вы переедете именно тогда, когда захотите, а не когда дом сдадут очередной комиссии;
4. Для банка-ипотекаря риск значительно меньше, соответственно, в идеале, есть простор для снижения ставки (за счёт рисковой надбавки за риск недостроя);
Допускаю, что строительные компании начнут вонять, мол, так вообще не будут строить. Или, что цена вырастет.
ЭТО ВСЁ БРЕД. Строить будут. Если заартачатся наши – придут турки. Строиться будт объекты на основе качественого и всестороннего анализа рынка, его потребностей и спроса.
Торговля законченными объектами способствует росту конкуренции среди строителей, ибо на бумаге все молодцы. А когда заходит речь о реальных треснувших стенах – сразу тишина.

я думаю, что смысла в таких запретах нет. люди сами решают идти на риск или не идти. брать готовое или вкладываться на котловане.
этим и отличается в принципе КазССР и Республика Казахстан.

но и необходимо помнить, что Республика Казахстан в отличие от КазССР не обязана возмещать пролетевшим дольщикам их деньги.

[John Smith]

dekan (21.11.08) писал:

назовут как депозит-гарантия.

Гарантия чего?
С другой-то стороны только обязательство застройщика.

[Негр]

Financial Analyst (21.11.08) писал:

я думаю, что смысла в таких запретах нет. люди сами решают идти на риск или не идти. брать готовое или вкладываться на котловане.
этим и отличается в принципе КазССР и Республика Казахстан.
но и необходимо помнить, что Республика Казахстан в отличие от КазССР не обязана возмещать пролетевшим дольщикам их деньги.

С одной стороны - согласен. Демократия, свобода выбора и т.п. С другой - у нас народ пьёт стеклоочиститель и проигрывает жён в казино. Право выбора такому люду давать не стоит для его же блага. Закрыли же казино, хотя казалось бы, хочешь играй, не хочешь - не играй. Секты тоталитарные закрывают, хотя никто в них идти не заставляет вступать. Просто надо пипл ограждать от аферов. В это одна из функций государства

[Baxter]

Негр (21.11.08) писал:

Financial Analyst (21.11.08) писал:

я думаю, что смысла в таких запретах нет. люди сами решают идти на риск или не идти. брать готовое или вкладываться на котловане.
этим и отличается в принципе КазССР и Республика Казахстан.
но и необходимо помнить, что Республика Казахстан в отличие от КазССР не обязана возмещать пролетевшим дольщикам их деньги.

С одной стороны - согласен. Демократия, свобода выбора и т.п. С другой - у нас народ пьёт стеклоочиститель и проигрывает жён в казино. Право выбора такому люду давать не стоит для его же блага. Закрыли же казино, хотя казалось бы, хочешь играй, не хочешь - не играй. Секты тоталитарные закрывают, хотя никто в них идти не заставляет вступать. Просто надо пипл ограждать от аферов. В это одна из функций государства

Поддерживаю. Деспотизм - двигатель прогресса!

[Financial Analyst]

Baxter (22.11.08) писал:

Негр (21.11.08) писал:

Financial Analyst (21.11.08) писал:

я думаю, что смысла в таких запретах нет. люди сами решают идти на риск или не идти. брать готовое или вкладываться на котловане.
этим и отличается в принципе КазССР и Республика Казахстан.
но и необходимо помнить, что Республика Казахстан в отличие от КазССР не обязана возмещать пролетевшим дольщикам их деньги.

С одной стороны - согласен. Демократия, свобода выбора и т.п. С другой - у нас народ пьёт стеклоочиститель и проигрывает жён в казино. Право выбора такому люду давать не стоит для его же блага. Закрыли же казино, хотя казалось бы, хочешь играй, не хочешь - не играй. Секты тоталитарные закрывают, хотя никто в них идти не заставляет вступать. Просто надо пипл ограждать от аферов. В это одна из функций государства

Поддерживаю. Деспотизм - двигатель прогресса!

тогда вопрос к компетентности деспотов.