Отправлено 01 March 2006 - 17:09
На сегодняшний день у населения сложилось 2 противоречивых мнения по поводу цен на недвижимость: 1) цены будут расти, т.к. а) увеличились темпы инфляции, б) растет благосостояние народа, в) экономический рост в стране, г) приток нефтедолларов за счет роста мировых цен на нефть и д) - это относится к Алматы - Алматы станет в ближайшем будущем финансовым и торговым центром Республики.
2) цены будут падать, т.к. а) такие взвинченные цены необоснованы (нет реального спроса - есть только спрос, вызванный спекулятивными сделками на рынке недвижимости и рекламными заявлениями риэлторов), б) очень много строится нового жилья, в) цены неадекватны средним доходам населения...
ВАШЕ МНЕНИЕ, ГОСПОДА БАНКИРЫ/АНАЛИТИКИ?
:blues:
цены на недвижимость в РК
будут ли они расти или падать?
Оценка:
#2
Отправлено 01 March 2006 - 17:35
[B]
Скорее всего, соглашусь с первым мнением! Ещё бы добавил рост не только благосостояния населения, но и самого населения. А обвал цен на вторичное жильё, прогнозировал в прошлом году ещё г-н Марченко. Но его прогнозы пока не сбылись!
В этом году "аналитики" прогнозируют рост цен от 3% до 15%!
Скорее всего, соглашусь с первым мнением! Ещё бы добавил рост не только благосостояния населения, но и самого населения. А обвал цен на вторичное жильё, прогнозировал в прошлом году ещё г-н Марченко. Но его прогнозы пока не сбылись!
В этом году "аналитики" прогнозируют рост цен от 3% до 15%!
#3
- Стажер
- Группа: Банкир
- Сообщений: 14
- Регистрация: 26 January 06
Отправлено 01 March 2006 - 17:37
Askar_M. (01 Март 2006,17:35) писал:
[B]
Скорее всего, соглашусь с первым мнением! Ещё бы добавил рост не только благосостояния населения, но и самого населения. А обвал цен на вторичное жильё, прогнозировал в прошлом году ещё г-н Марченко. Но его прогнозы пока не сбылись!
В этом году "аналитики" прогнозируют рост цен от 3% до 15%!
Скорее всего, соглашусь с первым мнением! Ещё бы добавил рост не только благосостояния населения, но и самого населения. А обвал цен на вторичное жильё, прогнозировал в прошлом году ещё г-н Марченко. Но его прогнозы пока не сбылись!
В этом году "аналитики" прогнозируют рост цен от 3% до 15%!
спасибо
#4
Отправлено 01 March 2006 - 18:08
на мой взгляд, цены на недвижимость в ближайшем будущем не будут расти, а наоборот будут постепенно снижаться и выравниваться.
конкуренция на рынке жилья усиливается, помимо прямых ценовых методов некоторые компании начинают применять неценовые методы на воздействие поведения потребителя. яркий тому пример, акции куата с розыгрышом бэхи.
рынок жилья сейчас переживает период бурного развития, т.к. есть повышенный спрос со стороны населения (который все-таки имеет пределы) и на этом строительные компании сейчас хорошо зарабатывают. по словам даже самих менеджеров застройщиков себестоимость квадратного метра на 70-100% ниже продажной цены, т.е. сейчас строители снимают сливки с рынка ИМХО.
в дальнейшей борьбе за потребителя застройщикам придеться серьезно подвинуться и по цене
конкуренция на рынке жилья усиливается, помимо прямых ценовых методов некоторые компании начинают применять неценовые методы на воздействие поведения потребителя. яркий тому пример, акции куата с розыгрышом бэхи.
рынок жилья сейчас переживает период бурного развития, т.к. есть повышенный спрос со стороны населения (который все-таки имеет пределы) и на этом строительные компании сейчас хорошо зарабатывают. по словам даже самих менеджеров застройщиков себестоимость квадратного метра на 70-100% ниже продажной цены, т.е. сейчас строители снимают сливки с рынка ИМХО.
в дальнейшей борьбе за потребителя застройщикам придеться серьезно подвинуться и по цене
#5 Гость_Денис_*
Отправлено 01 March 2006 - 18:21
Строительство - отрасль цикличная. А как и всем цикличным отраслям ей свойственны и рост и рецессия. Все зависит от размера Внутреннего Валового Продукта.
Таким образом, говорить о падении или росте цен реально можно только в краткосрочной перспективе.
Лично мое мнение таково: рост цен, в частности на таком спекулятивном рынке как Алматы, в ближайшее время будет сохраняться. И этому безусловно будут способствовать несколько вещей. (Также я указываю и какие с этим сопряжены проблемы):
1. Из двух покупателей на рынке жилья – один спекулянт. Недвижимость остается ключевым инструментом дохода для многих слоев населения.
Проблема: же здесь в том, что наши спекулянты не имеют экономического образования в большинстве случаев. Лишь небольшая, но важная новость в стране, которая никоем образом не может повлиять на рынок недвижимости, может тем не менее отразиться на спросе и предложении. Люди не понимают законов экономики, и таких много! Рынок может рухнуть в одночасье.
2. Недвижимость – средство сохранения и преумножения капитала. И этому обязано слабое доверие людей к банкам как к альтернативному источнику сохранения денег.
Проблема: Следовательно, высокое доверие к банкам – частичный ! уход от размещения денег в недвижимости
3. Ипотека. С одной стороны доступность ипотечных займов небольшим образом влияет на спрос.
Проблема: С другой стороны опыт некоторых развитых стран показывает, что через 7-8 лет после получения ипотеки, у заемщика наступает что-то вроде критического периода после которого следуют и проблемы с погашением займа. Учитывая, что рынок ипотечного кредитования в нашей стране получил толчок вот только несколько лет назад, можно предположить, что через пять лет будет происходить активный выброс жилья банками вследствие возникших проблем. Предложение превысит спрос и произойдет перегрев рынка…
Вот наверное самое основное.
Наш (Алматинский) рынок недвижимости остается высокорискованным, на что указывает высокий уровень капитализации – 15 – 20% (так например отношение Арендной платы (EBITDA) к Стоимости самой коммерческой недвижимости превышает аналогичный показатель таких городов как Лондон, Париж, но правда немного недотягивает до Москвы. Ну, поживем увидим.)
Таким образом, говорить о падении или росте цен реально можно только в краткосрочной перспективе.
Лично мое мнение таково: рост цен, в частности на таком спекулятивном рынке как Алматы, в ближайшее время будет сохраняться. И этому безусловно будут способствовать несколько вещей. (Также я указываю и какие с этим сопряжены проблемы):
1. Из двух покупателей на рынке жилья – один спекулянт. Недвижимость остается ключевым инструментом дохода для многих слоев населения.
Проблема: же здесь в том, что наши спекулянты не имеют экономического образования в большинстве случаев. Лишь небольшая, но важная новость в стране, которая никоем образом не может повлиять на рынок недвижимости, может тем не менее отразиться на спросе и предложении. Люди не понимают законов экономики, и таких много! Рынок может рухнуть в одночасье.
2. Недвижимость – средство сохранения и преумножения капитала. И этому обязано слабое доверие людей к банкам как к альтернативному источнику сохранения денег.
Проблема: Следовательно, высокое доверие к банкам – частичный ! уход от размещения денег в недвижимости
3. Ипотека. С одной стороны доступность ипотечных займов небольшим образом влияет на спрос.
Проблема: С другой стороны опыт некоторых развитых стран показывает, что через 7-8 лет после получения ипотеки, у заемщика наступает что-то вроде критического периода после которого следуют и проблемы с погашением займа. Учитывая, что рынок ипотечного кредитования в нашей стране получил толчок вот только несколько лет назад, можно предположить, что через пять лет будет происходить активный выброс жилья банками вследствие возникших проблем. Предложение превысит спрос и произойдет перегрев рынка…
Вот наверное самое основное.
Наш (Алматинский) рынок недвижимости остается высокорискованным, на что указывает высокий уровень капитализации – 15 – 20% (так например отношение Арендной платы (EBITDA) к Стоимости самой коммерческой недвижимости превышает аналогичный показатель таких городов как Лондон, Париж, но правда немного недотягивает до Москвы. Ну, поживем увидим.)
#6
- Главный специалист
- Группа: Банкир
- Сообщений: 947
- Регистрация: 15 February 05
Отправлено 02 March 2006 - 09:32
Согласен с Денисом.
Кроме того, надо учитывать, что пока у нас не будет развит рынок других инвестиций - ПИФ-ы, свободные акции и т.п., недвижимость остается единственным надежным инструментом вложения денег населения. А пока идет рост цен, то и достаточно прибыльным.
Кроме того, надо учитывать, что пока у нас не будет развит рынок других инвестиций - ПИФ-ы, свободные акции и т.п., недвижимость остается единственным надежным инструментом вложения денег населения. А пока идет рост цен, то и достаточно прибыльным.
#7
Отправлено 02 March 2006 - 09:33
Скорее всего будет падение цен, но в краткосрочной перспективе 3-5 лет. Почему, потому, что сегодня цены нереальные, намного выше экономической стоимсоти объекта. Соглашусь с тем, что сегодня рынок недвижимости (и не только Алматы, подобная ситуация начинает проявляться в других крупных городах РК) является исключительно спекулятивным. Возьмите простой пример, шарик. Его можно надувать и надувать, но он не безразмерный и когда-нибудь лопнет. Мне кажется при вступлении РК в ВТО, когда сюда придут иностранные строители, которые будут строить намного качественнее и дешевле, ситуация изменится к лучшему. А касательно нефтедолларов, так кто их видит, перетекают из одного кармана в другой и все.
#8
Отправлено 02 March 2006 - 10:49
мне кажется, что падания цен на недвижимость не надо ждать. спрос рождает предложение, а у нас пока спрос большой, и он будет расти еще больше. слышали разрабатывается закон "о национальном финансовом центре в г. Алматы".
если (!) снижение и будет, оно будет незначительным максимум 5-10%.
причем спрос будет не на новостройки, а на вторичный рынок
если (!) снижение и будет, оно будет незначительным максимум 5-10%.
причем спрос будет не на новостройки, а на вторичный рынок
#9 Гость_interes_*
Отправлено 02 March 2006 - 12:32
Как только появятся альтернативные инструменты инвестирования свободных ресурсов у населения, тут же произойдет резкое падение цен на недвижимость? пока же идет надувание мыльного пузыря. 1. кому это выгодно? строительным и риэлторским компаниям. Когда произойдет падение это только вопрос времени. Падение может повлеч за собой последствия причем серьезные, если присмотреться то на данном рынке задействованы ресурсы всех участников рынка. В банках принимают в залог квартиры по ценам реэлторских компаний (оценка так и происходит) деньги банками привлекаются за рубежом, вопросов много, один из них вопрос стоит ли считать квартиры ликвидным обеспечением?
#10 Гость_BANKER_*
Отправлено 02 March 2006 - 12:48
Как думаете почему новостройки дешевле старых квартир? Есть мнение, что их качества до первых серьезных землетрясений.
#11
Отправлено 03 March 2006 - 11:36
помните в прошлом году на 14 февраля было землятресение в 4 балла? говорят посчле этого в Кулагере на домах трещины пошли
#12 Гость_BANKER_*
Отправлено 03 March 2006 - 18:20
Кто-нибудь скажет такой скачок цен на недвижимость происходит только в Казахстане?
#13
Отправлено 06 March 2006 - 08:46
цены росли и расти будут - хотя бы из-за инфляции
кстати опять повышается размер пособий, конечно на ипотечный рынок это вряд ли существенно повлияет, но и все-таки. в Астане недавно повысили коммунальные, вот еще один пункт.
также не забывайте, что сейчас пока нет другого такого же достаточно безопасного и действующего инструмента для увеличения личного капитала. к инвест.фондам народ не привык, по старинке верит только себе
кстати опять повышается размер пособий, конечно на ипотечный рынок это вряд ли существенно повлияет, но и все-таки. в Астане недавно повысили коммунальные, вот еще один пункт.
также не забывайте, что сейчас пока нет другого такого же достаточно безопасного и действующего инструмента для увеличения личного капитала. к инвест.фондам народ не привык, по старинке верит только себе
#14 Гость_klerk_*
Отправлено 06 March 2006 - 11:11
не забывайте про следующие факты которые снижают привлекательность первичного рынка:
доверие к строительным компаниям в Астане значительно снизилось, в Астане около 7 объектов буквально "съели" деньги вкладчиков и в настоящее время некоторые остановлены полностью: среди них ЖК "Москва" - попали 400 вкладчиков, Жамихан, Жеты Жол, Байконыр, жил.дом в 6м-оне и др. Основная проблема - нехватка средств или нецелевое использование средств дольщиков .Почти все строительные компании задерживают сроки сдачи объектов, а качество оставляет желать лучшего, взять к примеру те же "7 бочек". Цена за 1 кв. вторичного жилья уже сегодня перевалила за 1200$ кв.м. К факторам снижающим спрос на рынке можно отнести и реальную потребность рынка, на сегодняшний день в Астане есть несколько крупных проектов которые в случае их реализации могут реально повлиять на рынок причем во всех сегментах
доверие к строительным компаниям в Астане значительно снизилось, в Астане около 7 объектов буквально "съели" деньги вкладчиков и в настоящее время некоторые остановлены полностью: среди них ЖК "Москва" - попали 400 вкладчиков, Жамихан, Жеты Жол, Байконыр, жил.дом в 6м-оне и др. Основная проблема - нехватка средств или нецелевое использование средств дольщиков .Почти все строительные компании задерживают сроки сдачи объектов, а качество оставляет желать лучшего, взять к примеру те же "7 бочек". Цена за 1 кв. вторичного жилья уже сегодня перевалила за 1200$ кв.м. К факторам снижающим спрос на рынке можно отнести и реальную потребность рынка, на сегодняшний день в Астане есть несколько крупных проектов которые в случае их реализации могут реально повлиять на рынок причем во всех сегментах
#15
- Стажер
- Группа: Банкир
- Сообщений: 6
- Регистрация: 02 March 06
Отправлено 10 March 2006 - 18:51
Скачек цен происходит в тех странах где существенная доля доходов государства приходится на нефть
#16
- Стажер
- Группа: Банкир
- Сообщений: 14
- Регистрация: 26 January 06
Отправлено 13 March 2006 - 09:49
Guest (03 Март 2006,18:20) писал:
Кто-нибудь скажет такой скачок цен на недвижимость происходит только в Казахстане?
В Москве цены тоже выросли за последние 2-3 года. На данный момент там квартиры стоят дороже чем в Алматы. Приличная квартира стоит в районе 500 000 - 1 000 000 долл. Думаю, у нас цены будут расти вслед за Моквой.Почему бы нет? Экономическая стабильность, рост благосостояния народа, увелчиение доли среднего класса, отсутствие других иснтрументов инвестирования, падение доллара, легализация доходов......
в общем, думаю так.
а еще могу сказать-сейчас тренд роста цен на земельные участки гораздо превышает на квартиры. Земля растет в цене.
#17
Отправлено 13 March 2006 - 14:21
сейчас обсуждается закон о утверждении Алматы финансовым центором. цены взлетут еще раза в два :blues:
#18
- Главный специалист
- Группа: Банкир
- Сообщений: 947
- Регистрация: 15 February 05
Отправлено 13 March 2006 - 15:50
Aliya Askarova (13 Март 2006,09:49) писал:
Думаю, у нас цены будут расти вслед за Моквой.Почему бы нет? Экономическая стабильность, рост благосостояния народа, увелчиение доли среднего класса, отсутствие других иснтрументов инвестирования, падение доллара, легализация доходов......
в общем, думаю так.
а еще могу сказать-сейчас тренд роста цен на земельные участки гораздо превышает на квартиры. Земля растет в цене.
в общем, думаю так.
а еще могу сказать-сейчас тренд роста цен на земельные участки гораздо превышает на квартиры. Земля растет в цене.
Какая нафик экономическая стабильность? Сидим на игле, от иглы и зависим. Завтра игла надломится - и все, средний класс, и легализация доходов, и экономическая стабильность рассыпятся как карточный домик. Пока нам кроме нефтедолларов нечем особо хвастать. Нам повезло, что есть нефть, газ, металлы и есть фора для диверсификации производства. Мы только один шаг навстречу стабильности сделали.
#19 Гость_BANKER_*
Отправлено 13 March 2006 - 17:04
Guest (06 Март 2006,11:11) писал:
не забывайте про следующие факты которые снижают привлекательность первичного рынка:
доверие к строительным компаниям в Астане значительно снизилось, в Астане около 7 объектов буквально "съели" деньги вкладчиков и в настоящее время некоторые остановлены полностью: среди них ЖК "Москва" - попали 400 вкладчиков, Жамихан, Жеты Жол, Байконыр, жил.дом в 6м-оне и др. Основная проблема - нехватка средств или нецелевое использование средств дольщиков .Почти все строительные компании задерживают сроки сдачи объектов, а качество оставляет желать лучшего, взять к примеру те же "7 бочек". Цена за 1 кв. вторичного жилья уже сегодня перевалила за 1200$ кв.м. К факторам снижающим спрос на рынке можно отнести и реальную потребность рынка, на сегодняшний день в Астане есть несколько крупных проектов которые в случае их реализации могут реально повлиять на рынок причем во всех сегментах
доверие к строительным компаниям в Астане значительно снизилось, в Астане около 7 объектов буквально "съели" деньги вкладчиков и в настоящее время некоторые остановлены полностью: среди них ЖК "Москва" - попали 400 вкладчиков, Жамихан, Жеты Жол, Байконыр, жил.дом в 6м-оне и др. Основная проблема - нехватка средств или нецелевое использование средств дольщиков .Почти все строительные компании задерживают сроки сдачи объектов, а качество оставляет желать лучшего, взять к примеру те же "7 бочек". Цена за 1 кв. вторичного жилья уже сегодня перевалила за 1200$ кв.м. К факторам снижающим спрос на рынке можно отнести и реальную потребность рынка, на сегодняшний день в Астане есть несколько крупных проектов которые в случае их реализации могут реально повлиять на рынок причем во всех сегментах
А можете поконкретнее об этих проектах сказать? Что может еще повлиять на цены на недвижимость? По моим данным цены растут даже в экономически неблагополучных регионах. Когда произойдет обвал цен, как прогнозировались многими аналитиками, и как были в прошлом веке в ведущих странах мира (США, Япония)? Согласитесь сейчас нереально купить квартиру даже тем, у кого оклад около 1000$.
#20 Гость_klerk_*
Отправлено 13 March 2006 - 18:21
Guest (13 Март 2006,17:04) писал:
Guest (06 Март 2006,11:11) писал:
не забывайте про следующие факты которые снижают привлекательность первичного рынка:
доверие к строительным компаниям в Астане значительно снизилось, в Астане около 7 объектов буквально "съели" деньги вкладчиков и в настоящее время некоторые остановлены полностью: среди них ЖК "Москва" - попали 400 вкладчиков, Жамихан, Жеты Жол, Байконыр, жил.дом в 6м-оне и др. Основная проблема - нехватка средств или нецелевое использование средств дольщиков .Почти все строительные компании задерживают сроки сдачи объектов, а качество оставляет желать лучшего, взять к примеру те же "7 бочек". Цена за 1 кв. вторичного жилья уже сегодня перевалила за 1200$ кв.м. К факторам снижающим спрос на рынке можно отнести и реальную потребность рынка, на сегодняшний день в Астане есть несколько крупных проектов которые в случае их реализации могут реально повлиять на рынок причем во всех сегментах
доверие к строительным компаниям в Астане значительно снизилось, в Астане около 7 объектов буквально "съели" деньги вкладчиков и в настоящее время некоторые остановлены полностью: среди них ЖК "Москва" - попали 400 вкладчиков, Жамихан, Жеты Жол, Байконыр, жил.дом в 6м-оне и др. Основная проблема - нехватка средств или нецелевое использование средств дольщиков .Почти все строительные компании задерживают сроки сдачи объектов, а качество оставляет желать лучшего, взять к примеру те же "7 бочек". Цена за 1 кв. вторичного жилья уже сегодня перевалила за 1200$ кв.м. К факторам снижающим спрос на рынке можно отнести и реальную потребность рынка, на сегодняшний день в Астане есть несколько крупных проектов которые в случае их реализации могут реально повлиять на рынок причем во всех сегментах
А можете поконкретнее об этих проектах сказать? Что может еще повлиять на цены на недвижимость? По моим данным цены растут даже в экономически неблагополучных регионах. Когда произойдет обвал цен, как прогнозировались многими аналитиками, и как были в прошлом веке в ведущих странах мира (США, Япония)? Согласитесь сейчас нереально купить квартиру даже тем, у кого оклад около 1000$.
По проекту ЖК Москва. Было очень много слухов по поводу трещины в доме и что дом дал крен, подобные слухи ходили о Триумфе Астаны (Базис-А), последняя кстати опровергла слухи в СМИ, хотя реальные сведения могут сказать любые субподрядчики. На самом деле становится понятно кому нужны подобные слухи: либо это стратегия вхождения нового участника рынка. По мнению некторых экспертов в этой области это было на руку южнокорейской компании. Либо это надо было кому то из акционеров строит.компании. Однако, я склонен считать что причины намного глубже. Так вот, трещин в Москве не обнаружили, однако проект заморозили из-за якобы нехватки средств. Хотя для окончания строит-ва первой очереди достаточно всего 3-4 млн.долл. На сегодняшний день один из аквтино обсуждаемых здесь банков подал на банкротство Заказчика - ТОО Альнура Холдинг из-за образовавшейся задолженности по кредиту. В случае объявлении о банкротстве 400 дольщиков теряют все деньги, потому как остаются в 5 очереди, после гос.бюджета, банка,сотрудников и др. Акимат разводит руками, сами попали, никто не виноват. А реклама этого проекта была неплохой с приглашением Погасяна и мэра Лужкова на презентацию открытия.
