[eug]

Доверие дольщиков – это реальность

Опубликовано в деловом еженедельнике «Бизнес & Власть»


Система привлечения вкладов дольщиков жилищного строительства нуждается в существенной реконструкции. К такому выводу в беседе с «&» пришел зампредседателя правления по маркетингу АО «MAG» Актай Майлыбаев.

– Глава Агентства по делам строительства и ЖКХ Серик Нокин не исключает возможности роста цен на недвижимость с 2011 года, обосновывая это дефицитом вводимого жилья. На ваш взгляд, не слишком ли оптимистичны эти прогнозы?

– Это не оптимистичный взгляд, это экономическая ситуация, которая должна сложиться. Повышение цен на недвижимость однозначно будет.

Сегодня мы наблюдаем некоторый рост цен на недвижимость в Алматы. За последние два месяца средняя стоимость квартир поднялась минимум на $50. Причем отмечу один парадокс на нашем рынке – цены на новое жилье и жилье 50-летней давности держатся на одном уровне. А на окраинах города и в микрорайонах стоимость нового жилья даже ниже цены на старые панельки. Это притом что старые дома уже на 70% капитально изношены. Думаю, что комитет по делам строительства в первую очередь должен обратить на это внимание.

Четыре года назад, на самом пике роста цен на жилье, обсуждался вопрос: настанет ли такой момент, когда люди перестанут покупать жилье? Пока этого не произошло. Факт остается фактом – 60-70% жителей Алматы до сих пор проживают в панельках хрущевского периода, кирпичных домах сталинского периода или каркасно-камышитовых домах, подлежащих сносу. Наша реальность не в том, что строительные компании реализуют дорогое жилье, а в том, что старые дома не сносятся. Пока не будет четкого механизма по решению проблем с ветхим жильем, пока мы не обдумаем каждый шаг дольщика, банка, строительной компании и не устраним все риски на рынке, до тех пор не будет нормального доступного жилищного строительства в Казахстане.

– А как обстоит дело с доверием населения к строительным компаниям?

– Согласен, при сегодняшней системе привлечения вкладов это один из самых сложных вопросов – отсутствие доверия к строительным компаниям. Но давайте посмотрим, как сегодня идет процесс привлечения вкладов для строительства жилых домов. Строительная компания на свой страх и риск за свой счет должна получить все разрешения на строительство и заложить фундамент. Затем она может начать привлечение средств дольщиков. Дольщики в свою очередь вкладывают часть своих средств, а часть занимают у банков. При оформлении займа банки не берут на себя ответственность на случай, если проект не будет реализован. И население, понимая это, не рискует вкладывать деньги в проекты стройкомпаний: а вдруг эта компания – пустышка?

Другое дело, если посредником между дольщиком и строительной компанией будет выступать банк, тогда можно говорить о каких-либо гарантиях. И доверие к строительному рынку резко возрастет. Ведь устойчивость банка строго контролируется на ежемесячной основе Агентством финансового надзора и Нацбанком.

– Какие шаги должны быть предприняты, чтобы устранить существующие препоны?

– Я считаю, что в первую очередь должен быть изменен государственный подход к механизму жилищного строительства в Казахстане. Как я уже сказал, нужно отладить взаимодействие между институтами строительства и возложить ответственность за контроль над использованием средств дольщиков на банки. При этом лицензии на привлечение вкладов дольщиков должны выдаваться банкам только при наличии специалистов, которые могут и способны контролировать процесс строительства – целевого использования средств дольщиков. Может, даже есть необходимость в создании специальных строительных банков. В контроле за средствами дольщиков, их целевым использованием на строительство будет заключаться польза банка и его ответственность, и именно за эту работу он будет получать заслуженное вознаграждение.

В ОАЭ, к примеру, существует такая схема, которая называется escrow account. В банке девелопер, который является заказчиком строительства, открывает счет, на который дольщики могут перечислять деньги. Но он не сможет воспользоваться этими средствами, пока не получит все разрешения и не зальет фундамент. Только после этого он сможет осваивать деньги дольщиков. До этого момента все инвестиции идут из кармана заказчика. При этом надо отметить, что во всем мире функции заказчика, или девелопера, отделены от функций подрядчика, строительной компании. Для выполнения подрядных работ на Западе объявляется тендер, в котором может участвовать любая строительная компания, которая подходит по условиям тендера.

Таким образом, функция строительной компании заключается в том, чтобы строить, а функция поиска финансирования возлагается на девелопера. При этом девелопер может взять деньги дольщиков из банка-гаранта или занять у самого банка, если докажет состоятельность проекта. Но гарантом перед дольщиками является банк, который принял деньги дольщика и гарантирует ему целевое использование его средств. После того как застройщик получает доступ к средствам дольщиков, он все покупки, оплаты подтверждает соответствующими документами, которые тщательно проверяются банком. Таким образом, банк выступает гарантом того, что все объекты так или иначе будут достроены.

В Казахстане ситуация совсем иная – строительные компании сами берут кредиты в банках. При этом они могут параллельно брать деньги и у дольщиков на тот же объект. А банки только проверяют целевое назначение займа, получают свои проценты и не несут абсолютно никакой ответственности. Вся ответственность возлагается на строительные компании. В итоге получается, что дольщики инвестируют деньги в объекты строительных компаний, не зная, что за этим стоит. Поэтому, если мы хотим восстановить потребительский спрос, улучшить качество строительства жилья и соблюсти требование – доступные цены за квадратный метр, то прежде всего должны минимизировать риски дольщиков. О них то как раз и нужно больше всего беспокоиться, чтобы запустить вновь механизм долевого строительства и сам рынок строительства жилья.

– Вы отметили, что можно на рынке создать строительный банк…

– Если появятся в Казахстане отдельные фининституты, готовые финансировать строительную отрасль, тогда и объемы привлечения денежных средств могут быть большими. И подобные фининституты могли бы выходить на международные рынки капитала, привлекать займы от международных игроков под значительно более низкие проценты и выдавать ипотеку населению под более низкие проценты. При этом за весь период нахождения депозита в банке дольщики могли бы получать какие-то, пусть небольшие, проценты. При такой схеме, я больше чем уверен, стоимость жилья снизится вслед за уменьшением процентов. Сегодня выдаваемые банками 13-15% годовых – это существенная сумма, а за три года строительства она составит почти треть от стоимости жилья. На мой взгляд, такие меры позволят оздоровить рынок строительства, и благодаря этому в Казахстане может появиться более дешевое жилье.

– Несмотря на трудности, ваша компания продолжает идти вперед. Четыре года как внедрен в вашей компании международный стандарт ISO 9000. Каких результатов вы добились, помимо того что все возводимые объекты MAG отвечают требованиям сейсмостойкости?

– Если возможно сделать больше, чем нужно, то лучше это сделать. Такова политика нашей компании. Уровень по безопасности наших объектов по сейсмике гораздо выше нормы. И это дает нам дополнительную уверенность в том, что здание будет безопасным, надежным и сейсмойстойким, что непременно оценят клиенты.

К примеру, в жилом комплексе «Гаухартас» использована технология полного периметра безопасности. Любой человек, который захочет зайти в этот комплекс, не пройдет незамеченным, поэтому жильцы могут спокойно без присмотра оставлять детей на детских площадках и быть уверенными в безопасности своей и семьи. Сегодня наши люди стремятся быть защищенными, хотят, чтобы их территория была огорожена, а вокруг стояли видеокамеры, была внедрена система «умный дом». Все это предусмотрено в нашем комплексе.

– На сегодняшний день у компании MAG три возведенных жилых комплекса – «Аксай», «Жастар» и «Гаухартас». Два последних завершены в период кризиса. Планируется ли строительство еще каких-либо объектов?

– Мы построили жилые комплексы эконом-, элит – и бизнес-класса. При этом каждый из этих комплексов мы старались строить с особой любовью и заботой о наших жителях. И наши клиенты по достоинству оценили наше жилье: по опросам, коэффициент удовлетворенности наших клиентов составил более 94%. На ближайший период мы не планируем строительства жилых комплексов. Думаем, что необходимо подождать, пока рынок жилой недвижимости оценит по достоинству новое добротно построенное жилье. Сегодня мы планируем строительство торговых центров, бизнес-центров, гостиниц. Думаю, что в случае восстановления доверия населения к механизму долевого строительства и изменения подхода к нему со стороны государства мы смогли бы снова начать реализацию жилищных проектов, доверие к которым наша компания сумела сохранить, несмотря на кризис.

Анастасия Самофалова
05.02.2010

Сообщение отредактировал eug: 09 February 2010 - 22:47