Аренда предсказуема

Аренда предсказуема

Опубликовано в республиканской экономической газете "Деловой Казахстан"

Наша рубрика «ДК-эксперт» на этой неделе предоставляет слово экспертам в области арендной недвижимости. Как развивается этот рынок в настоящий момент, как регулируется законодательно, что нужно сделать, чтобы он развивался и казахстанцы смогли решить свои жилищные проблемы, а также смогли найти альтернативный инструмент сохранения и приумножения средств, каков мировой опыт? Об этом рассказывают эксперты.

Григорий Марченко, председатель Национального банка РК:

- Необходимо, чтобы запустилась программа по арендному жилью. Мы об этом говорили еще в 2004 году. Я тогда ее сильно двигал, но меня не поддержали. Одной из главных причин моего ухода из правительства было именно то, что принятая тогда жилищная программа была, во-первых, неполной, во-вторых, неправильной. Ведь на самом деле для очень большой доли семей и граждан собственное жилье - это долгосрочная перспектива. А в краткосрочной перспективе надо арендовать. Для этого оно должно быть, и, соответственно, государство должно создавать определенные возможности, чтобы была инфраструктура и, быть может, какие-то льготы.

Еще в царской России были доходные дома. Человек строил дом и сдавал его в аренду. И в собственность он продать никому не мог бы, у него были определенные налоговые послабления. Именно это мы предлагали в 2004 году. Поэтому правильно то, что будут разные сегменты.

Всегда будет относительно небольшое количество состоятельных людей, которые квартиры и дома будут покупать за наличные. Им государство помогать не должно. Верхняя часть среднего класса - это 3- 5 процентов населения, которые будут покупать жилье в ипотеку. Будет порядка 10-15 процентов, которые будут покупать жилье через систему
Жилстройсбербанка.

Если посмотреть примеры Центральной Европы, то 80 процентов тех денег, которые берут в Жилстройсбербанке, идет на ремонт, а только 20 процентов идет на покупку нового жилья. Это нормальные пропорции. Также будет часть населения, которая будет арендовать, при этом не надо забывать и о той части населения, для которой надо будет решать проблему социального жилья. Это разные сегменты, отражающие разный уровень доходов. Поэтому всю систему надо выстраивать, а не думать, что ипотека решит все проблемы. Даже если начинать снижать ставки, начнутся другие перекосы. Любые субсидии приводят к негативным последствиям.

Абылайхан Саматдин, президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана:

- На сегодняшний день население Казахстана составляет свыше 16 млн. человек. И в стране наблюдается дефицит жилья. Если по старым нормам полагалось 18 кв. м на человека, то по новым - 25. Даже по старым нормам в Алматы дефицит жилья составляет 10 млн. «квадратов», в Астане - чуть меньше. В целом по Казахстану цифра превышает 100 млн. кв. м.

Многие казахстанцы не имеют возможности приобрести жилье, и выходом из этой ситуации может послужить арендованное жилье. Этот сегмент рынка сегодня наименее всего охвачен государственным регулированием. Хотя во многих странах именно аренда жилья, а не покупка его в собственность стала основой решения острой жилищной проблемы.

Например, в богатейшей стране мира США более 30 процентов жилищного фонда - это арендное жилье, которым пользуются около 35 миллионов семей.

В Швеции - это около 40 процентов всего жилого фонда, в Голландии - примерно 65 процентов, в Дании - 44 процента, в Германии - 60 процентов.

В бывших социалистических странах - Чехии, Словакии, Эстонии, Латвии и других, где пресловутый квартирный вопрос решался примерно так же, как в СССР, доля арендного жилья колеблется от 27 до 60 процентов. Да что говорить - единственная страна-город Сингапур, где жилищная проблема решена полностью - и там доля арендного жилья составляет более 50 процентов!
В большинстве этих стран арендное жилье носит статус кондоминиумов, и обороты этого бизнеса - одни из самых высоких в структуре экономики. К примеру, в тех же США арендаторы платят за жилье в год в среднем 250 миллиардов долларов.

И в Казахстане ситуация развивается по этому же направлению. Сдача жилья в аренду стала неплохим видом бизнеса. Эксперты подсчитали, что сегодня арендное жилье может приносить его владельцу от 50 до 200 процентов годовых, и оно стало одним из главных объектов для инвестиций.

Поэтому сегодня правительство делает шаги в этом направлении, разработан Закон "Об арендном жилье", согласно которому намечается массовое строительство доходных домов.

Согласно этому закону должна быть создана целая система рыночного функционирования арендного жилья. Будут созданы фонды по инвестированию в строительство арендной недвижимости. Должны возникнуть соответствующие структуры по продаже и аренде этого вида жилья. Должна быть создана соответствующая юридическая база для покупки жилья с последующей сдачей его в аренду и аренды с последующим выкупом.

Идя по этому пути, государство, являясь основным инвестором и арендодателем, имея большие финансовые и материальные возможности, может стать важнейшим игроком на арендном рынке и одновременно решить наболевшую проблему массового жилья для населения.

Но пока вложить деньги в арендное жилье сегодня готовы немногие компании. Их осторожность понятна. В стране нет пока четких "правил игры" на этом рынке, нет уверенности у бизнесменов, что вложения окупятся. И одним законом здесь не обойтись: должна быть создана целостная система планирования, финансирования, строительства, эксплуатации арендной недвижимости. А это весьма непростое дело. На состоявшемся 9 ноября в НДП «Нур Отан» «круглом столе» на тему «Доступное жилье – доступная ипотека в Казахстане: курс на восстановление» я от имени ассоциации говорил об арендном жилье, инвестициях в доходные дома, так, мы выступили с предложением к правительству выделять льготные кредиты, и предоставлять льготы в налогообложении для строительства доходных домов.

Объединенная ассоциация риелторов Казахстана проводит большую работу по повышению инвестиционной грамотности наших граждан. Нами разработана программа инвестиционной культуры и грамотности населения Республики Казахстан, основной целью которой является повышение инвестиционной активности и обеспечение привлечения сбережений населения в экономическом росте страны.

Задачами программы являются выявление целевых групп – владельцев квартир, «замороженных» и не используемых населением; поиск инвесторов, готовых принять участие в недостроенном жилье; широкая пропаганда инвестиционных возможностей рынка недвижимости среди населения Казахстана.

Информационно-просветительская работа проводится с акцентом на объективно существующие положительные стороны инвестиционного процесса на рынке в Республике Казахстан. Данная работа содержит информацию о правилах грамотного инвестиционного поведения населения, критериях самостоятельной оценки благонадежности строительных и риелторских компаний. При этом с целью эффективного восприятия предполагается адаптировать информацию к каждой целевой группе. Просветительская работа направлена на информирование населения о ведущих казахстанских и зарубежных строительных и риелторских компаниях.

Основным результатом реализации программы ожидается рост числа квартир на рынке недвижимости, сдаваемых в аренду, а значит, и удешевления цен на аренду квартир, окончание строительства недостроенного жилья.

Обеспечение населения доступным жильем является актуальной и важной проблемой, решение которой станет универсальным ответом на целый ряд проблем социального характера. И если государство создаст условия для цивилизованного рынка арендного жилья, то проблема недорогого массового жилья в стране будет решена в короткое время.

Даниял Байболов, генеральный директор группы компаний Inbest Group:

- Казахстанский рынок недвижимости имеет хорошие перспективы для развития. Но для того чтобы он развивался хорошими темпами, есть предпосылки, однако ограничивает развитие рынка недвижимости отсутствие адекватной законодательной базы, которая бы регулировала рентное право. Это стимулировало бы инвестиции.

Объем инвестиций в жилищное строительство в I квартале 2010 года снизился на 14% по сравнению с аналогичным показателем предыдущего года и составил 49 млрд. тенге. В Астане инвестиции в жилищное строительство за I квартал 2010 года составили 6 млрд. тенге, в Алматы данный показатель составил 9 млрд тенге.

Объемы выполненных строительных работ в целом по Казахстану за I квартал 2010 года снизились на 9% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и составили 207 млрд. тенге. В Астане и Алматы объемы выполненных строительных работ составили 34 и 26 млрд.тенге. В Астане и Алматы объемы выполненных строительных работ составили 34 и 26 млрд. тенге соответственно.

Многие казахстанцы, надеясь на рост рынка недвижимости, в прошлом вложили многомиллиардные инвестиции в недвижимость и фактически на данный момент долговременно заморозили свои капиталы. Средняя ставка по депозитам в наших банках сегодня составляет 6-8%, инфляция, по данным Нацбанка, в этом году сложится на уровне 6-7%. Получается, что такого рода инвестиции работают по формуле нулевой доходности. И это те механизмы, которые сегодня доступны казахстанцам.

То, что «Самрук-Казына» делает это, - только начало. Государство должно регулировать определенную долю этого рынка. В первую очередь сами казахстанцы могут стать инвесторами этого рынка. Это надежные высоходоходные инструменты. Для этого нужно стимулировать и создать хорошую грамотную нормативно-правовую базу.

Для реализации программ по арендному жилью необходима законодательная база и управляющая компания с хорошим международным опытом работы в этой сфере деятельности. Тогда капиталы крупных зарубежных фондов могут инвестироваться в экономику Казахстана.

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills:

- В Казахстане нужно менять законодательство в области арендной недвижимости. Инвестор должен всегда чувствовать себя защищенным. Следующий шаг, для того, чтобы миллиардные инвестиции полились в казахстанскую недвижимость - еще одно небольшое изменение. Основные фонды инвестируют в недвижимость в форме непрямых инвестиций.

А почему фонды смотрят на казахстанский рынок? Потому что здесь не все так плохо. Фонды смотрят на соотношение «риск и доходность». Фонд не имеет личностных предпочтений. Для фондов Казахстан привлекателен именно с точки зрения инвестиций, потому что соотношение риска и доходности сопоставимо с Бразилией, куда они вливают сотни миллиардов долларов. Потому что доходность от недвижимости здесь в жилом секторе в 3-4 раза больше, чем в России. Российская недвижимость фондам неинтересна. Потому что там доходность такая же, как в Швейцарии.

Не строительство вызывает интерес пенсионных и страховых фондов. Это слишком кратковременная инвестиция: «Построили, зафиксировали прибыль, сдали». Такие фонды еженедельно вкладывают миллиарды долларов в рентный бизнес.

Их интересует эксплуатация объектов десятилетиями. И на постсоветском пространстве Казахстан первый по привлекательности в этом плане. Единственное, что останавливает зарубежных инвесторов, - регуляция рынка арендного бизнеса, а вернее, ее отсутствие.

Непрямые инвестиции – это доступный инструмент для недоступной недвижимости.

Первые инструменты непрямых инвестиций в недвижимость появились в 1880 году. Основное развитие получили с 1960 года, когда в США приняли закон об освобождении непрямых инвестиций от корпоративных налогов. С 1993 года непрямые инвестиции в недвижимость контролируются государством, так как пенсионные фонды начинают активно использовать данный инструмент.

Мгновенный доступ к инвестированию в жилую и коммерческую недвижимость в настоящее время можно получить в 36 странах мира. Общая капитализация в непрямые инвестиции оценивается в 600 млрд. долларов США. Основной инструмент – REIT (Real Estate Investment Trust). Они также известны как фонды недвижимости. В мире сейчас работают 650 таких траст-фондов. Их доходность превысила доходность фондового рынка. Совокупная среднегодовая общая доходность в процентах (декабрь 1971 – октябрь 2010 г.): Dow Jones Industrials – 6,38; NASDAQ Composite – 7,36; S&P 500 – 9,49; REIT – 11,21.

Доходность от аренды в зависимости от рынка и риска 5-22% годовых + от прирост капитала 5 - 15% в год.

После того как в Англии в 60-х годах было упрощено законодательство, регулирующее сдачу недвижимости в аренду, начался процесс, который привел к тому, что сегодня в Лондоне 60% всего жилого фонда сдается в аренду, в Берлине - 82%. Во Франции изменение в законодательстве об аренде вошло в сотню лучших изобретений прошлого века. Там в 1977 году приняли закон о лизбэке.

Там в 1977 году приняли закон о лизбэке. Сейчас только по одному коэффиценту Франция занимает 1-е место - по количеству туристов на душу населения. Там живут 60 млн. французов, а количество туристов - 180 млн.

Лизбэк (leaseback) - это способ покупки жилья с одновременной сдачей его в аренду на законодательно определенных условиях. В этом случае собственник не может жить больше нескольких недель в году в сдаваемом им в аренду жилье, по закону оно обязано сдаваться 90% времени в год. Если застройщик согласен строить по этому законодательству, такая недвижимость не облагается НДС, который во Франции составляет 19,6%. К тому же застройщик получает лучшие участки земли в долговременную аренду на 150 лет, и коммуникации к ним подводятся бесплатно. Все это сказывается на понижении стоимости.

Еще один закон, активно работающий в мире, - закон о продаже долговременной аренды. Как сделать его приобретение доступным частным инвесторам? Использовать продажу долговременной аренды на 999 лет. Причем аренды не всего отеля, а номера или номеров.

При покупке номера в отеле заемщик может получить от 50 до 70% заемных средств, причем от самого застройщика. Эту сумму вы получаете в рамках нестатусного финансирования. Нестатусное финансирование - это тот же ипотечный кредит, но вам не надо бегать по банкам, доказывать доходы и т.д. Застройщик настолько уверен в своем проекте, что он является гарантом перед банком, не этим проектом, а другими активами. Но сам он берет кредит в банке и выдает вам. В Англии, к примеру, процентная ставка в таком случае составляет 3%.

Благоприятное отношение инвесторов подкреплено в подобных проектах еще и тем, что прежде чем застройщик начнет подобное строительство, он должен купить страховку от четырех вещей: от банкротства застройщика во время строительства, ликвидации проекта, всех видов мошенничества и страховку самого здания как минимум на 10 лет. Не гарантировать сам, а застраховать, так как он может обанкротиться. Долгострой также страхуется. Кстати, в Англии можно застраховать даже аренду квартиры. Если вы купили аренду, можете купить страховку. Например, если арендатор перестал вам платить, то по страховке вам оплатят судебные издержки на выселение жильца и период простоя, пока вы не найдете нового. В Англии через 90 дней, если рентная плата не платится, я получаю недвижимость обратно. Государство способствует страхованию этих рисков. После введения закона рынок «взорвался».

А если вы купите аренду номера в отеле, то доход получаете не только от сдачи номера, но и от самого бизнеса. Это самые благоприятные условия инвестиции. Поэтому Лондон – это «пылесос» для денег.

Все перечисленные экспертами изменения в законодательствах стран Европы создали благоприятные условия для инвестиций, и подобный опыт возможно повторить где угодно, в том числе и в Казахстане. Так что для развития рынка коммерческого арендного жилья в Казахстане необходимо ускорить разработку соответствующей нормативной правовой базы. Большинство частных инвесторов считают, что инвестиции в недвижимость - это ожидание роста цен на нее. Как, например, было в Дубае, в котором за мировые деньги построили себе оазис. Заметьте, ни один пенсионный фонд не вложился в недвижимость в Дубае. Очень хороший показатель. Нужно понимать, что в недвижимость нужно вкладываться не с планами о перепродаже, а в расчете на рентный доход. Вы не можете точно сказать, насколько вырастет стоимость двухкомнатной квартиры в центре Алматы в следующем году, но точно знаете, за сколько ее сдадите. Аренда предсказуема, а возможность прироста капитала непредсказуема.

Жанбота ТОЛЕГЕН