Первый банковский!: Изменения в ипотечное законодательство - Первый банковский!

Перейти к содержимому

Страница 1 из 1
  • Вы не можете создать новую тему
  • Вы не можете ответить в тему

Изменения в ипотечное законодательство Оценка: -----

#1 Пользователь офлайн   Alcor 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 99
  • Регистрация: 26 March 01

Отправлено 04 April 2001 - 17:41

Наблюдавшееся в последние годы общее ухудшение экономической ситуации в Казахстане и значительное падение платежеспособности населения привело к снижению рыночной стоимости заложенного имущества в сравнении со стоимостью обеспечения по договору залога. В частности, как свидетельствует анализ конъюнктуры рынка недвижимости, в отдельных регионах Казахстана за последние годы цены на недвижимость упали в 2-3 раза. Также имеют место случаи снижения ликвидности залогового имущества в период кредитования по причине халатного отношения залогодателя или физического и морального износа предмета залога. Однако, в соответствии с действующим законодательством у залогодержателя отсутствует возможность реализации заложенного имущества с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства без одновременного прекращения основного обязательства.
При этом сама процедура внесудебной реализации залогового имущества необоснованно затянута и усложнена, что создает по ряду объективных и субъективных причин предпосылки по снижению потребительских качеств предмета залога и соответственно его ликвидности.
Следует также отметить, что действующее законодательство дает возможность по созданию препятствий при реализации залогового имущества, в частности, уклонению от получения уведомления о торгах, без которого в соответствии с законодательством реализация предмета залога неправомерна.
Таким образом, в случае невыполнения обязательств ссудозаемщиком гражданское законодательство РК ставит кредитора-залогодержателя в затруднительное положение в части полного взыскания ссудной задолженности во внесудебном порядке.
В этой связи в целях совершенствования гражданско-правовых отношений в сфере ипотечного кредитования представляется целесообразным внесение следующих изменений и дополнений в  законодательные акты Республики Казахстан:
1. Гражданский кодекс РК:
-  в п.2 ст. 320 заменить слова «два месяца» на слова « один месяц».
2. Указ Президенте РК имеющий силу Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23.11.1995 года:
-  в п. 1.2. ст. 25 заменить слова «два месяца» на слова « один месяц»;
-  дополнить п. 1.2. ст. 25 словами: «При невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, указанному в ипотечном договоре»;
-  дополнить ст. 25 пунктом 3: «В случае объявления первых торгов по заложенному имуществу несостоявшимися, доверенное лицо вправе провести повторные торги. В этом случае с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее десяти дней»;
-  п. С. 32 изложить слова «на основании заключения государственного органа по оценке имущества» заменить на слова «на основании заключения физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества».
- в п. 2 ст. 37 заключительные слова «основное обязательство» заменить на «соответствующая часть основного обязательства. При этом по оставшейся сумме, не покрывающей основное обязательства, залогодержатель вправе обратить взыскание на прочее имущество залогодателя».

Какие у господ банкиров будут мнения по данным законопоправкам?

0

#2 Пользователь офлайн   Leo 

  • Стажер
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 3
  • Регистрация: 09 June 01

Отправлено 09 June 2001 - 20:08

Дорогой коллега! В своих изысканиях Вы подняли очень интересную тему по недоработкам гражданского законодательства, при провидении внесудебной реализации залога по ипотеке. На мой взгляд указанные Вами проблемы затрагивают именно те вопросы, нерешение которых осложняет работу кредитора по обращению заложенного имущества и слабое гарантирование со стороны государства прав и законных интересов. Надеюсь на дальнейшее совместное обсуждение и иных тем по юридическим вопросам!
0

#3 Пользователь офлайн   Prom 

  • Стажер
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 12
  • Регистрация: 09 August 01

Отправлено 09 August 2001 - 12:55

Действительно согласен с вашими поправками. Возможно оченью будут поправки и я обязательно представлю их в Сенат РК.

У меня вопрос какие еще не доработки противоречения существуют в законодательстве регламентирующее ипотечное кредитование.
Ну например, то что  центры недвижимости при регистрации требуют акт независимого оценщика, так как многие кредиторы и заещики составляют именно акт оценки залогового имущества данное положение было выведено на основании закона об ценке. Хотя мы пошли по другому пути- существенным условием договора залога является залоговая стоимость которая образовывается по согласованию и акт соответственно называется акт согласования залоговой стоимости. Минюст согласился с нашими доводами и дал такие же разъяснения.
Ваше мнение по этому поводу?


0

#4 Пользователь офлайн   Prom 

  • Стажер
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 12
  • Регистрация: 09 August 01

Отправлено 09 August 2001 - 14:10

Кстати хотел бы узнать ваше мнение по одному вопросу, по которому я не нашел понимания со стороны юристов нашего банка.
Суть проблемы такова в 1999 году в залог предприятие заложило земельный участок и не все здания на нем. Причем это было зарегистрирвано в центре нед-ти. Теперь в соответствии с законом о земле залог земельного участка допускается при залоге здания находящегося на нем. Я считаю, что должно быть заложено все здания на заложенном участке, оппоненте говорят, что не все так как в законе нет слова "все", значит можно закладывать не все здания.
Господа юристы ваше мнение по этому поводу?
Причем оппонент апеллирует тем, что 1999г. такого рода договор был зарегистрирован, данный факт я не считаю аргументом так как могла иметь место просто невнимательность сотрудников центра нед-ти.
Ваше мнение и возможные развития события то есть какие трудности могут возникнуть в случае например внесудебной реализации.
0

#5 Пользователь офлайн   Alcor 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 99
  • Регистрация: 26 March 01

Отправлено 17 August 2001 - 19:45

4 Prom - Авг. 9, 2001

приветствую Вас, вот вышел из отпуска и готов перековать мечи на орала :)

На конференции «Кредиты, депозиты» я уже излил как-то всю свою злость по поводу закона об оценке. Непонятно, чем мотивируется требование о независимом оценщике. Выглядит так будто это в интересах залогодателя. Но его интереса здесь абсолютно никакого нет, для него проще все быстро с банковским оценщиком сделать. Тем более эти «независимые» заряжают оплату как крутые аудиторы, но сами то никаких рисков за свои оценки не несут. Тогда зачем они нужны? Другой путь – это де’юро независимый, а де’факто – сотрудник банка, как, наверно, и сделали банкиры с IQ > 0. Хотели как лучше – а получилось как всегда. И банкиры вынуждены врать как напроказившие мальчишки, выдавая своих оценщиков за независимых. Зачем такие идиотские законы…

Договор залога – это сделка. Только от залогодателя и кредитора зависит, во сколько будет оценен предмет залога. И никакой независимый оценщик не нужен. Тем более в Казахстане независимый оценщик – это все равно что независимая оппозиция.

Таким образом, оценка – это действительно должен быть акт согласования.

Уважаемый Prom, не очень понятно про разъяснения Минюста. Если понимать вас буквально. Минюст дал разъяснения противоречащие закону об оценке. Поясните пожалуйста поконкретнее и, прежде всего, хотелось бы узнать как Ваша компания реализует процедуру оценки на практике.

0

#6 Пользователь офлайн   Prom 

  • Стажер
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 12
  • Регистрация: 09 August 01

Отправлено 21 August 2001 - 16:50

Дело было так мы сами запрос не посылали. послал другой банк в Минюст и получил ответ касательно оценки, МЮ признал и изложил доводы в достаточно выгодной для нас форме я имею ввиду банк. Просто они в своем письме указали противоречиях указа о регистрации прав на недвижимое имущество и закона об оценке, а также требований Центров недвижимости по обязательной независимой оценки.
Минюст вообще признал что при залоге проводить независимую оценку вообще необязательно, это есть выбор кредитора и заемщика. Поэтому независимого оценщика можно послать подальше. Залоговики банка просто оценивают имущества и подписывается акт согласования залоговой стоимости вот для определения залоговой стоимости независимый оценщик не нужен.
вот так вот
если будут вопросы пишите
0

#7 Пользователь офлайн   Alcor 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 99
  • Регистрация: 26 March 01

Отправлено 22 August 2001 - 09:15

4 Prom

Спасибо за разъяснения.
Следовало ожидать, что со временем порядок оценки будет изменен.
Жаль, что мы то сослаться на письмо Минюста не можем, а официальных разъяснений нет.
В некоторых регионах БТИ-шники все равно требуют независмимую оценку.
Закон надо менять. Его явно готовили олухи царя небесного.

0

#8 Пользователь офлайн   Prom 

  • Стажер
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 12
  • Регистрация: 09 August 01

Отправлено 22 August 2001 - 14:06

А никакого письма и не нужно, то что есть у нас есть разъяснения для нас и все, только когда по тяжелой БТИшники упираются мы письмо показываем.
Поэтому советую вам направить такой же запрос, затем получив ответ показывайте всем БТИшникам вот и все. просто нигде в договорах залога не пишите слово "оценка" так как БТИшники видя его сразу говорят есть оценка нужен независимый оценщик, так что пишите залоговая стоимость и никто не докопается.
 
0

#9 Пользователь офлайн   Alcor 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 99
  • Регистрация: 26 March 01

Отправлено 22 August 2001 - 14:30

4 Prom - Авг. 9, 2001

Касательно залога зданий на земельном участке.

Не так давно мы рефинансировали один кредит. И в залог взяли земельный участок. На нем размещалось два дома. Один из них мы также оформили в залог. Другой дом обременять не стали.

Мне кажется, что Ваши оппоненты правы. Нормы законодательства толкуются буквально. Если нет слова «все», значит можно и не все :)

Так что вроде все нормально. Проблем у вас быть не должно.

0

#10 Пользователь офлайн   Prom 

  • Стажер
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 12
  • Регистрация: 09 August 01

Отправлено 22 August 2001 - 15:28

И все равно я стою на своем, так как моя позиция заключается в том, что в случае дефолта могут возникнуть проблемы с внесудебной реализацией. Во-первых клиент однозначно попытается признать данный договор не действительным. Во-вторых давайте рассуждать дальше. Хорошо вы заложили участок, а дом на нем не заложили. Произошел дефолт. Что вы будите делать- делить земельный участок выделяя землю под домом, причем скорее всего с каким-нибудь сервитутом. Это расходы и снижение ликвидности залогового обеспечения плюс байга в суде.
В случае если вы последуете моему ходу мыслей проблем с реализацией не будет, снижение ликвидности залогового обеспечения не будет. И банк остается присвоих. :)
Причем буквальное толкование одназначно здесь применять нельзя, хотя хотелось бы. Так как закон не говорит однозначно. Поэтому суд всегда может сказать что земля связана с недвижимостью так же как и недвижимость с землей, поэтому перехоод прав всегда идет вместе.

В России была такая же байга с залогами (здания и земля) остановились на том что лучше не рисковать причем у них есть поставновления ВАС который однозначно толкует в мою пользу.
У нас судебной практики на этот счет пока нет, по крайне мере я не слышал.
есть у вас другие аргументы?


0

#11 Пользователь офлайн   Alcor 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 99
  • Регистрация: 26 March 01

Отправлено 22 August 2001 - 16:27

Наверно если запросить всех казахстанских кредитчиков, то всплывет много таких случаев. Если все оформлено правильно, суд не должен признать договор залога недействительным.

Но есть одно НО. Новый владелец участка может потребовать снести остальные здания на участке :) И будет прав. И суд будет на его стороне.

А по поводу моего примера, который я ранее привел, он был с подвохом. Два жилых дома на одном участке строить нельзя.  Поэтому то нам и пришлось взять в залог один дом, а с залогодателя взять расписку, что второй дом он снесет (это на всякий случай).

Я согласен, что надо брать в залог все здания на участке. Только вот законодательство это прямо и однозначно не требует. А что прямо не запрещено, то разрешено :)

0

#12 Пользователь офлайн   Prom 

  • Стажер
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 12
  • Регистрация: 09 August 01

Отправлено 22 August 2001 - 17:00

а с чего вы взяли что два жилых дома строить на одном участке нельзя если все нормы в порядке (отступы и т.д.) все разрешения есть почему бы и нет.
А что если собственник здания потребует земельный участок под домой имеет ли он право, наверное да и сул может с ним согласиться и обязать выделить ему земельный участок и выплатить вам как банку сумму за земельный участок.
Почему бы и не так.
Но давайте о смысле залога земельного участка без залога здания на нем. На каком основании суд обяжет снести здание на основании права собственности?, тогда и собственник здания скажет, что у него есть право собственности на здание. так что суд может и так  и сяк повернуть (кто шустрее :))
суд может сказать либо собственик земли выкупает здание либо собственник здания выкупает землю. вот и все.
Кстати хотелось бы услышать ваше мнение по другим вопросам форума
0

#13 Пользователь офлайн   Alcor 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 99
  • Регистрация: 26 March 01

Отправлено 23 August 2001 - 12:48

Действительно, хозяин на своем участке может хоть десять домов построить. Это было заблуждение.

А в обсуждаемой ситуации проблем действительно будет много, если не удастся все решить полюбовно. Проблема в законодательстве, которое не толкуется однозначно. Все остается на усмотрение судьи, который может усмотреть что угодно, посмотрев на рожи американских президентов :)

0

Поделиться темой:


Страница 1 из 1
  • Вы не можете создать новую тему
  • Вы не можете ответить в тему