Опубликовано в деловом еженедельнике «КУРСИВъ»
Проблемные займы продолжают оставаться насущной проблемой практически всех кредитных институтов.
«БТА Ипотека» достаточно успешно реализует механизмы реструктуризации по займам, которые имеют просрочки или грозят перейти в категорию безнадежных.
На 1 мая 2011 года количество проблемных заемщиков ипотечного кредитования АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека» в процентном соотношении от общего числа заемщиков составило 9,8%. Об этом 22 июня 2011 года сообщил президент «БТА Ипотеки» Сагандык Кусаинов на пресс-конференции, посвященной безнадежным ипотечным займам. Г-н Кусаинов заявил, что по каждому проблемному займу ведется отдельная работа. Проблемным заемщикам предлагаются различные механизмы решения проблемы с оплатой: понижение ставок по кредитам, увеличение сроков кредитования, снижение размера выплат по платежам и предоставление отсрочки. На отчетную дату, 1 мая 2011 года, порядка 2500 заемщиков «БТА Ипотеки» имели задолженность по платежам свыше 90 дней (их доля занимает 11%), общее количество клиентов, которые испытали различные финансовые трудности с осуществлением платежей по ипотечным займам, составило приблизительно 4 тыс. человек.
Минувший глобальный экономический кризис значительно отразился на благосостоянии большинства заемщиков, которые столкнулись с большими финансовыми проблемами. Реструктуризация внутренних займов банковских институтов стала насущным вопросом. Каждая кредитная организация решает эту проблему по-разному. Конечной целью является, по сути, возврат денег в части основного долга. При этом топ-менеджменту любого банка приходится думать и том, чтобы их решения не создали негативного социального эффекта, что может отрицательно сказаться как на репутации банка, так и иметь крайне нежелательные микроэкономические и социальные последствия. В связи с этим можно обратить внимание на действия кредитных ипотечных организаций при решении ими этой сложной задачи. Так, за последние два года «БТА Ипотека» предоставила существенное количество отсрочек и отменила значительную сумму пени заемщикам, столкнувшимся с финансовыми затруднениями. По данным «БТА Ипотеки», общее количество отсроченных займов на 1 января 2011 года составило 974 кредита, а это более 8 млрд тенге. За первые четыре месяца число отсроченных кредитов сократилось на 250, на 1 мая 2011 года отсроченные займы снизились до 6,3 млрд тенге. Организация проявляет готовность пойти навстречу каждому заемщику в предоставлении тех или иных видов реструктуризации.
Руководство «БТА Ипотеки» выступает с предложением создать на основе Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов Социальный фонд жилья, призванный решать жилищные вопросы тех заемщиков, у которых платежеспособность находится на низком уровне и ипотечный заем которых обеспечен единственным жильем, находящимся в залоге. По сути, таким гражданам некуда идти в случае судебного решения о принудительном выселении их с занимаемой площади. В особо критических ситуациях «БТА Ипотека» готова предложить своим заемщикам вариант аренды. Данная система предусматривает проживание заемщика в заемном жилье либо с арендной платой, либо абсолютно бесплатно, со сроком до 11 месяцев с возможной пролонгацией. Что характерно, в случае улучшения финансового состояния заемщика у него появляется возможность выкупить жилье либо сразу, либо в кредит.
Некоторые аналитики полагают, что в ближайшие пару лет темпы роста ипотечного кредитования в Казахстане будут не такими быстрыми. Так, директор департамента аналитических исследований, торговли и продаж на рынке акционерного капитала Renaissance Group Милена Иванова-Вентурини заметила «Къ»: «В ближайшем будущем мы не ожидаем возврата роста ипотечного кредитования к докризисным уровням. Тогда объем выданных ипотечных зай-мов показывал рост в среднем более чем на 150% в год, в 2007 году такие займы выросли на 73%. В 2011 году мы ожидаем небольшой рост, так как выплаты по существующим ипотечным займам компенсирует объем новых займов, выдаваемых банками». Компания считает, что возможно укрепление рынка в 2012 году, однако ожидает, что рост останется контролируемым. Согласно прогнозам аналитиков Renaissance Group, в 2011 году ипотечный портфель увеличится на более чем 2–3%, а в 2012 году, по оптимистическому сценарию, рост не превысит 10–12%.
Заместитель генерального директора компании «Миэль-Брокеридж» по ипотечным программам Александр Серебряков в беседе с «Къ» отметил, что текущее снижение темпов ипотечного кредитования в Казахстане обуславливается, прежде всего, низким качеством ипотечного портфеля казахстанских банков и ужесточением процедур кредитования потенциальных заемщиков. Ближайшие два года рынок ипотечного кредитования в Казахстане будет балансировать в рамках скорейшего решения проблем дебиторской задолженности по займам и улучшения качества кредитного портфеля. «Предложение новых кредитных линий по жилищным займам, я думаю, преждевременно, в первую очередь необходимо решить вопрос возврата «плохих» ипотечных кредитов. О полном восстановлении кредитных предложений по ипотеке пока говорить рано», – считает Александр Серебряков.
Как сообщили «Къ» в пресс службе «БТА Ипотека»: «В 2011–2012 годах мы не прогнозируем значительного роста объема выдач новых кредитов и ожидаем, что рост составит порядка 5–10%, как по итогам этого года, так и в следующем. Стоит ожидать дальнейшей активной реализации программ рефинансирования, реструктуризации займов. Одна из основных проб-лем рынка ипотеки сегодня – поиск качественных заемщиков и источников долгосрочного и недорогого фондирования».
По состоянию на 01.05.2011г. общее количество займов в совокупном портфеле «БТА Ипотеки» составило свыше 21 тыс. кредитов на сумму свыше 61 млрд тенге. Проблемный портфель с учетом списанных займов на внебалансовые счета составляет около 11 млрд тенге или 2 139 кредитов, что занимает 9,8% от общего количества займов в портфеле. На 01.05.11 отсрочка предоставлена по 719 займам на сумму около 6 млрд, тенге. Льготная ставка на указанную дату предоставлена 70 заемщикам на сумму 0,5 млрд. тенге. На ту же отчетную дату, 1 мая 2011 года в аренду предоставлено около 700 объектов, из них по льготной и социальной аренде оформлен 321 объект.
Напомним, что в стране действует шесть различных кредитных организаций, осуществляющих выдачу ипотечных займов. Совокупные активы ипотечных компаний на 1 мая 2011 года составили 120,6 млрд тенге, по сравнению с 1 января 2011 года, их размер уменьшился на 1,8%, или 2,2 млрд тенге. Структура активов ипотечных компаний выглядит следующим образом: займов физическим и юридическим лицам выдано на сумму 74,9 млрд тенге, что составило 62,1%, портфель ценных бумаг – 22,8 млрд тенге, или 18,9%. Вклады, размещенные в других банках, достигли 15,8 млрд тенге, то есть 13,1%, корреспондентские счета – на общую сумму 4,9 млрд тенге, или 4,1% соответственно. Качество кредитного портфеля демонстрирует увеличение доли сомнительных займов с 8,8% до 13,2%. Всего ссудный портфель составляет 74,9 млрд тенге, стандартных кредитов насчитано на 58,4 млрд тенге (на 1 января их размер составлял 63,5 млрд тенге), сомнительные кредиты с начала года выросли с 6,8 млрд тенге до 9,9 млрд тенге, что дало увеличение до 13,2%. Доля безнадежных кредитов на тот же период составила 8,8%, или 6,6 млрд тенге.
АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов»
Создано 10 ноября 2003 года. Весь пакет акций фонда принадлежит АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына». Основной задачей фонда гарантирования ипотечных кредитов является обеспечение повышения доступности для населения ипотечных программ кредитования путем разделения кредитных рисков с кредиторами (банками второго уровня и ипотечными организациями), страховыми организациями и инвесторами. В случае возникновения дефолта заемщика по ипотечному займу и недостаточности суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, для покрытия требований кредитора фонд возмещает чистые убытки кредитора в пределах максимальной суммы покрытия.
