Опубликовано в деловом еженедельнике «Бизнес & Власть»
Средняя обеспеченность жильем в нашей стране составляет 18,3 квадратных метра на человека. Люди продолжают рассматривать ипотеку как один из способов приобрести собственное жилье. Ожидается, что годовой прирост ипотечного рынка к 2013-2014 годам может составить 20-30%. Тем не менее в текущем году значительный рост сектора, равно как и снижение ставок по таким кредитам, не ожидается, считают эксперты.После многолетней стагнации и небольших колебаний рынок недвижимости Казахстана стал несколько оживать, наблюдаются небольшой рост цен и активность банков в продвижении своих ипотечных займов. Но перерастет ли данное оживление во что-то большее? «В настоящее время на рынке ипотеки отмечено определенное оживление, и данный сегмент показывает положительную динамику. Однако текущие объемы значительно уступают докризисным, и рост объемов кредитования пока не привел к росту ипотечного портфеля в целом», — считает Болат Досмухаметов, заместитель председателя правления АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания».
По мнению Гульмиры Ергалиевой, директора департамента розничного кредитования АО «Темiрбанк», на сегодняшний день на рынке недвижимости практически нет покупательской активности. «Однако сейчас мы наблюдаем, что казахстанские банки стали более агрессивно предлагать ипотечное кредитование. Ставки уменьшились, снизилась сумма первоначального взноса. Когда применяются дополнительные финансовые рычаги, увеличивается спрос. Объемы выдачи ипотеки в нашем банке за первый квартал текущего года по сравнению с четвертым кварталом прошлого года выросли на 19%, при этом значительную долю составляют кредиты, выданные на приобретение недвижимости», — отметила эксперт АО «Темiрбанк».
По ее словам, в стране очень много так называемого «отложенного спроса», связанного с существующим дефицитом жилья. По данным исследовательских компаний, потенциальный спрос на жилье в Казахстане сохраняется. Средняя обеспеченность жильем в стране составляет 18,3 кв. м на человека. В США этот показатель равен 65 кв. м, Австрии и Франции — 38 кв. м, на Украине — 23 кв. м, в России и Молдове — 22 кв. м, Кыргызстане — 14 кв. м, Азербайджане — 13 кв. м.
Раздутый «пузырь» на рынке недвижимости привел к тому, что цены в стране достигли неких невообразимых цифр. С 2005 по 2007 год в целом по республике цены в долларах выросли на 148% на новое жилье и на 272% на вторичное. В Алматы за этот период рост цен составил 354 и 318% соответственно. С начала кризиса в 2007 году цены рухнули в среднем от 30 до 40%.
В следующем году существенного роста цен в Казахстане, по мнению г-жи Ергалиевой, не ожидается. В настоящее время стоимость жилья в Алматы и Астане остановилась на уровне $1,5 тыс. за квадратный метр, в других регионах страны — в пределах $1 тыс. за квадратный метр. По прогнозам эксперта, особого снижения ставок по ипотеке также ожидать не стоит. «Мы прогнозируем дальнейшее уменьшение ставок по кредитам, но не более чем на 1% до конца 2012 года. Также сомнительно продолжение сокращения суммы первоначального взноса, сегодняшние минимальные 10% выглядят вполне привлекательно», — отмечает представитель Темiрбанка.
Сегодня средний процент по ипотеке по рынку для новостроек составляет примерно 12,3% годовых. Многие банки отменили обязательные раньше для кредитования новостроек требования к пункту «дополнительное обеспечение». В целом ситуация приближается к докризисному уровню. Большая роль в этом, безусловно, принадлежит государству: оно запускает различные программы и корректирует законы. В связи с кризисом государство стало стимулировать рынок жилья, и постепенно в стране решаются проблемы с долевым строительством. «На сегодняшний день есть несколько государственных программ по улучшению жилищных условий, но для участия в них необходимо соответствовать определенным требованиям», — говорит г-н Досмухаметов. По его словам, КИК была привлечена к реализации городской жилищной программы г. Алматы, так как условия компании являются наиболее привлекательными и займы выдаются под 11,5% годовых.
Несмотря на государственное участие, КИК не финансируется средствами из госбюджета. Для работы на рынке и с банками-партнерами компания самостоятельно привлекает долгосрочные ресурсы путем выпуска ценных бумаг. В данное время КИК продолжает выполнять свою задачу по выкупу прав требований у БВУ и ипотечных организаций, а также осуществляет прямое кредитование, например, на приобретение жилья кредиты выдаются по ставке 12,5%.
В связи с ростом конкуренции в 2012 году банки и ипотечные организации предлагают различные условия кредитования, поэтому выбрать подходящий вариант возможно. Сейчас банки пошли навстречу клиентам, став более открытыми, доступными для клиентов, но, учитывая опыт банков по работе с проблемной ипотекой, а также ужесточение требований регулятора и законодательства, банки повысили требования к оценке платежеспособности клиентов и процедурам оформления кредита, что привело к удлинению сроков получения ипотечных займов.
В связи с кризисом государство стало стимулировать рынок жилья, и постепенно в стране решаются проблемы с долевым строительством.
Однако банки применяют такие дополнительные финансовые рычаги, как снижение ставок и сумм первоначального взноса, увеличение максимальных сумм займов и сроков кредитования, тем самым стимулируя спрос на ипотеку. Даже если заемщик не соответствует стандартным требованиям кредиторов, например в Казахстанской ипотечной компании и Темiрбанке, можно получить заем на основании косвенных доходов клиента, и есть возможность привлечения созаемщиков.
Рост ипотечного рынка, по предварительным оценкам экспертов, в 2012 году будет практически незаметным, но к 2013-2014 годам ожидается 20-30%-ный годовой прирост сектора. Платежеспособность самого населения со временем будет расти, что отразится на спросе, и он будет расти.
Что касается строительного рынка, то можно сказать, что в настоящий момент он переживает не лучшие времена. Строительные организации не располагают достаточными средствами для работы, а ужесточение требований к застройщикам и негативный опыт долевого участия в строительстве, полученный казахстанцами на волне кризиса, не позволяют привлекать необходимые денежные средства у БВУ и будущих жильцов на начальном этапе строительства.
По прогнозам аналитиков, несмотря на кризис в строительной отрасли, активность строительных компаний будет восполняться в 2012 году. Появится больше предложений на рынке первичного жилья, улучшатся условия ипотечных кредитов через смягчение кредитных условий и создание новых, снижение ставок, увеличение суммы и сроков кредитования. Но методы определения платежеспособности клиентов в основном останутся прежними.
Мадина Бейсенова
