Отправлено 10 September 2008 - 18:02
Цены на квартиры достигли дна
Бывший глава Нацбанка Григорий Марченко не ждёт обвала цен на жильё и не видит повода для помощи ипотечникам, чьи квартиры продают с молотка. Зато собирается финансировать строительство в Актобе и недостроенные дома дольщиков.
В заложниках банкиров оказались сотни ипотечников. Повышение процентных ставок по ранее выданным кредитам, рост ежемесячных платежей и цен на рынках заставили казахстанцев объединяться в движение "Оставим жильё народу". В Алматы под его крылом собралось уже около 500 семей, в Уральске – 15, открылись филиалы организации в Таразе, Павлодаре и Шымкенте. Ипотечники требуют снизить до 5% ставки по банковским кредитам и дать на два-три года отсрочку по платежам. Ассоциация финансистов Казахстана предложила правительству создать стабилизационный фонд, который бы выкупил у банков на несколько лет проблемные кредиты.
– У меня есть письмо от этого движения, – рассказывает председатель правления АО "Народный банк Казахстана" Григорий Марченко. – Наш банк выдал 45 тысяч ипотечных кредитов. Как вы думаете, сколько человек не могут их погасить и подписались? По всему Алматы 8, не 800 и не 8 тысяч. Из них часть – бывшие риэлторы, которые сами занимались торговлей недвижимостью. Они рассказывали, что цены на неё будут только расти и попались на собственной пропаганде. 95% заёмщиков продолжают гасить кредиты. Почему нужно идти навстречу оставшимся? Как они докажут, что их семьи очутились в более критическом состоянии, чем их соседи?.. Вы думаете, все эти люди непременно говорят правду? Мы их видели. Приезжает женщина-риэлтор на "Мерседесе" и вся в украшениях. Говорит, что давала в залог квартиру и её не отдаст. Ну, извините! Когда в 2006 году риэлторы покупали квартиры за 50 тысяч долларов, а через год продавали их за 100 тысяч долларов, кто-то из нас что-то с этого получал? Или они платили специальные налоги? Некоторые реально заработали на этом хорошие деньги, ни с государством, ни с народом не делились. Когда ситуация изменилась, государство должно им помогать. Вам не кажется, что это несправедливо по отношению ко всему населению нашей страны?.. Знаете, сколько пострадавших? Ко мне минимум в месяц приходит двое, это около 25 человек в год. Они рассказывают, что к их родственникам пришёл друг детства, занял 20-30 тысяч долларов и гарантировал квартиру через полгода. Люди становились дольщиками, когда ещё не был даже вырыт котлован… Весь международный опыт говорит о том, что резкие подъёмы цен на рынке недвижимости всегда чередуются резким падением цен. На Западе в среднем цены растут за 5 лет на 70%, а потом падают за два года на 40%. Этот цикл есть и у нас… Банки винят в агрессивном кредитовании. Это как? Вылетали хищные банкиры, хватали в лапы ничего не подозревающих людей и тащили в очередь за кредитами? Получается, как в Америке с "Макдоналдсом". Люди едят, а потом в дверь не помещаются, такие они толстые. После подают в суд на "Макдоналдс" за то, что их перекормили… Я вот не хожу в "Макдоналдс"…
"Могут ли 0,003% от рынка его обвалить?"
Реализация более 100 тысяч проблемных квартир, которые находятся в залоге у банков, может обрушить рынок цен на недвижимость и подорвать экономику страны в целом. Об этом заявил на пресс-конференции в столице вице-президент Казахстанской федерации недвижимости, заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин. По его мнению, банки вынуждены будут продавать заложенное имущество на 20% ниже рыночной стоимости, и в конечном итоге цены на квартиры упадут до уровня себестоимость плюс 15-20% прибыли.
– Я не знаю, откуда взяли эту цифру – 100 тысяч квартир. Это всё враньё, – убеждён председатель правления АО "Народный банк Казахстана" Григорий Марченко. – Мы продаём по всей системе около 1000 квартир, которые находятся в залоге по ипотечным кредитам и по кредитам малому и среднему бизнесу. Наш банк занимает 15% от всей банковской системы страны. Сколько всего таких квартир в стране? Даже если сильно увеличить, их будет около 10 тысяч. Это в среднем 800 тысяч квадратных метров. Объём жилого фонда страны составляет 240 миллионов квадратных метров жилья. А теперь поделите 800 тысяч на 240 миллионов. Могут ли 0,003% от рынка его обвалить? Понятно, что нет.
"Цены на жильё будут расти"
С осени прошлого года цены на вторичное жилье в Актобе и Астане снизились на 20%, в Алматы – на 50%. По некоторым прогнозам, цены достигнут своего дна в 3-м квартале этого года, а затем ситуация начнет выправляться.
– Мы говорим нашим клиентам, что сейчас в Алматы и большинстве других городов страны достигнуто ценовое дно или оно близко, – продолжает Григорий Марченко. – Если человек нашёл квартиру, которая находится в трёх кварталах от работы, близко к родителям или в том доме, где он мечтал жить, покупать её через ипотеку нужно сейчас. Для тех, кто хочет купить квартиру не для спекулятивных целей, а для того, чтобы в ней жить, наступило хорошее время. Мы полагаем, что цены на жильё будут расти, когда и насколько – вопрос открытый. В каждом регионе это будет происходить по-разному. Если брать большие города, такие как Алматы, там даже внутри города много значит район. На сколько и какими темпами будет расти цена на жильё, говорить сложно. Но мы не думаем, что цены достигнут того уровня, который был до кризиса. В начале 2007 года в Алматы был неоправданный рост на вторичном рынке жилья. В домах 60-х годов постройки продавали жильё из расчёта по 4,5 тысячи долларов за квадрат. Такого больше не будет. Произойдёт дифференциация цен в зависимости от того, где жильё расположено, когда было построено, какие удобства и какая инфраструктура есть в районе.
(…)
"Запрета на кредитование долевого строительства не было"
– За год – с июля по июль – объёмы строительства в стране выросли на 5%, – утверждает Григорий Марченко. – Говорить о том, что весь строительный сектор в стране просел, нельзя. Иностранцам показывают стоящие краны Алматы, Астаны, и они думают, что в стране кризис. Но, кроме жилищного строительства, есть коммерческая недвижимость, промышленный сектор. Активно работают строители Актау, Атырау, Актобе и Усть-Каменогорска. Запрета на кредитование строительного бизнеса у нас никогда не было. У нас кредитуется порядка 28 строительных компаний.
– Будете ли вы вкладывать деньги в долевое строительство, если объекты построены на 90%?
– Запрета на кредитование долевого строительства не было. В Астане и Алматы у нас был ряд неудачных проектов. Дома не были достроены и, возможно, уже не будут. Это элементарное мошенничество. С апреля 2006 года мы прекратили кредитовать строительство жилья в Астане. Там работало более 100 строительных компаний. Некоторые имели административный ресурс, выигрывали тендера, а потом всё расписывали по субподрядчикам. Способность этих людей достроить объекты вызывала большие сомнения. Если объект готов более чем на 80%, у нас есть готовность его кредитовать и даже перекредитовывать. В Астане мы перекредитовали несколько таких объектов.
"Годовая инфляция составит 14%"
– Прошло уже 13 месяцев с начала кризиса, но проблем с обслуживанием населения у банков нет, – считает Григорий Марченко. – Все по графику и в полном объёме погашают свои внешние долги. При этом основная тяжесть по суммам относилась к 4 кварталу 2007 года и к 1 кварталу 2008 года. Они уже прошли. У "Альянс Банка" были большие суммы на 2 квартал 2008 года, они тоже всё погасили. У нашего банка первое погашение ожидается только в следующем году.
– На сколько обесценится тенге к концу года?
– Оптимисты считают, что инфляция за 2008 год снизится до 10%, – говорит Григорий Марченко. – Пессимисты считают, что она не снизится. На наш взгляд, годовая инфляция составит 14%. Сейчас она составляет порядка 18% – это плохо, если вспомнить, что несколько лет подряд она была в размере 6%. Нужно к этому возвращаться. Инфляция – налог на бедных. Прежде всего от неё страдают социально уязвимые слои населения.
W_u (08.09.08) писал:
