Интересная статья - особенно в свете прошлогодней секьюретизацией БТА ипотеки.
---
Неопровержимые доказательства того, что кризис ипотечного кредитования спровоцирован процессами секъюритизации.
В настоящее время среди экономистов проявляется все больше и больше сторонников идеи о том, что ослабленные стандарты кредитования и непомерно заумные финансовые хитросплетения принесли горькие, которые сейчас и пожинает Америка. В частности, мы выделили для всеобщего порицания лишь маленькую толику той огромной массы никому непонятных финансовых инструментов - формирование займов в активы с целью последующей продажи инвесторам. Их создатели обвиняются в разрушении связи между теми, кто оценивает благонадежность заемщика и теми, кто несет убытки в случае дефолта, то есть, в так называемой секъюритизации, которая стала и благословением, и проклятием Америки. Секъюритизация - явление отнюдь не новое, при этом десятилетия процесса стандартизации в таких областях, как ипотечное финансирование, автокредиты и кредитные карты убрали массу ограничений, стоящих на пути ее развития. Однако последние исследования Атифа Миана и Амира Суфи из школы бизнеса Университета Чикаго дают неопровержимые доказательства того, что секъюритизация, фактически, культивировала безответственность среди компаний, выдающих ипотечные займы неблагонадежным заемщикам. Изучая данные по жилищному сектору и по ипоетчному кредитованию, авторы статьи выявили причинные связи между сеъюритизацией и увеличением объема выдаваемых кредитов, ростом цен на жилье и процентом дефолтов. Результаты их исследования подтверждают подозрения многих: некачественная проверка финансового положения заемщиков со стороны кредиторов, ориентированных в первую очередь на продажу своих кредитных продуктов, стала главным катализатором бума, а затем и краха на рынке жилья.
Первой задачей, которую поставили перед собой исследователи, было установление прямой связи между взрывным ростом ипотечного кредитования в период расцвета и низкими стандартами кредитования. Основываясь на подробных данных, собранных правительственными органами, они смогли выявить области повышенного спроса путем расчета доли не одобренных заявок на получение ипотеки. Они обнаружили, что в районы с наиболее высоким уровнем отказов в 1996 году демонстрировали самые существенные увеличения числа одобренных кредитов в период бума с 2001 по 2005 годы. Возможно, в этих регионах улучшились экономические перспективы? И это объясняет рост кредитования? В таком случае, это должно было означать, что много заемщиков улучшило свое финансовое положение с способны выплачивать ипотеку. Но это не так. Экономисты из Чикаго обнаружили, что в районах, где получить кредит легче всего, в так называемых районах латентного спроса, наблюдался рост безработицы и снижение уровня доходов по сравнению с соседними регионами.
Таким образом, кредиты предоставлялись заемщикам, имеющим большое желание взять в долг, но малые возможности его выплачивать. Итог подобной ситуации нам известен. Стандарты кредитования упали и заемщики, в целом, стали более подвержены риску дефолта. По данным исследования, наиболее высокий коээфициент соотношении долга и дохода, который считается критерием оценки риска дефолта, наблюдается как раз в регионах высокого латентного спроса. Но лавина заемных денег не только снизила качество стандартов кредитования, но и взвинтила цены на жилье. Они росли наиболее активно как раз в тех регионах, где получить кредит не составляло никакого труда. Однако за массовым распространением займов на покупку жилья стоит ничто иное, как бум секъюритизации. Доля новых ипотечных займов, проданных инвесторам (без учета пакетов, формируемых полугосударственными ипотечными компаниями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac) выросла с менее чем одной трети до более чем половины за период с 2001 по 2005 года. И опять-таки, основной рост пришелся на регионы, где ранее было сложно получить ипотечный кредит, и где затем их стали выдавать всем желающим, даже на фоне ухудшения экономических перспектив. В течение нескольких лет казалось, что это будет сказкой со счастливым концом. Многие американцы радостно вкушали плоды "демократизации" рынка жилищного финансирования. Ведь именно на это была нацелена финансовая инновация - распределить риск по всей системе и позволить большему количеству людей получить доступ к ипотечным кредитам. Между тем компании, выдающие такие кредиты, рассматривались как жизненно важное звено, связующее кредиторов и заемщиков.
Слабое звено
Однако конец у сказки оказался еще более плачевным, чем предполагали некоторые скептики. Чикагские экономисты доказали, что ипотечные компании выполняли свою работу из рук вон плохо. В тех областях, где кредитования цвело наиболее буйным цветом, сейчас отмечаются самые высокие проценты дефолтов. Более того, самое значительное количество дефолтов произошло как раз в тех регионах, где за последний год было продано максимальное количество ипотечных займов. Отрицательная связь прослеживается наиболее отчетливо там, где попытки проверить кредитоспособность заемщиков оказывались наиболее жалкими. Если займы, секъюритизированные ипотечной компанией продавались не финансовой организации для формирования пакетов, вероятность дефолта по таким займам вырастала в геометрической прогрессии. Тогда как займы, проданные дочерним или аффилиированным структурам демонстрируют очень низкий показатель дефолтов. Там где интересы кредитора и покупателя совпадали, риск оказывался минимальным.
По материалам печатного издания The Economist
---
Финт (20.02.08) писал:
Отправлено 23 February 2008 - 04:26
Отправлено 25 February 2008 - 06:36
Вы правы в обоих случаях Хотя на новый мыльный пузырь я не надеюсь но только на вложения с целью сохранения или аренды А насчёт левых денег хоть бы пояснили- или взятки перестали брать - никогда не поверю-или к примеру деньги выделенные на строительство по госпрограмме куда-то пропали Что изменилось?
Отправлено 28 February 2008 - 00:30
