[yerlan-79]

Levi (17.07.08) писал:

Baxter (17.07.08) писал:

yerlan-79 (17.07.08) писал:

что то от вахтера не было вопросов олегу, или эт одно и то же лицо

Я если что знаком с ним лично

Это в смысле одно и тоже лицо?

в смысле вахтер под ником алферова дает коменты

[Levi]

yerlan-79 (17.07.08) писал:

Levi (17.07.08) писал:

Baxter (17.07.08) писал:

yerlan-79 (17.07.08) писал:

что то от вахтера не было вопросов олегу, или эт одно и то же лицо

Я если что знаком с ним лично

Это в смысле одно и тоже лицо?

в смысле вахтер под ником алферова дает коменты

Похоже на то. Бакстер покидает ветку, заходит Олег Алферов и никогда вместе.

Сообщение отредактировал Levi: 17 July 2008 - 11:41

[Levi]

Оказывается, не одно и тоже. Сейчас все вместе
Ну господа, где хоть один конструктивный коммент к моим воплям?

[trodasus]

Baxter (17.07.08) писал:

yerlan-79 (17.07.08) писал:

что то от вахтера не было вопросов олегу, или эт одно и то же лицо

Я если что знаком с ним лично

Как вы могли? Я дам парабеллум, Вахтерчеггг, для Жореса Алферова.

Тоже заметил, что Вахтер не пикируется с Олегом А.

В принципе возможно заходить под двумя никами сразу. Открываете две страницы. Одну по вахтерчегом, из одной делаете выход и заходите под ником Олега. Можно писать сразу два сообщения.

[Levi]

Бакстер, милый, скажите что-нибудь, а то мне уже пора ехать на деловой обед, а я все оторваться не могу от компа. Вас жду однако.

[Baxter]

trodasus (17.07.08) писал:

Baxter (17.07.08) писал:

yerlan-79 (17.07.08) писал:

что то от вахтера не было вопросов олегу, или эт одно и то же лицо

Я если что знаком с ним лично

Как вы могли? Я дам парабеллум, Вахтерчеггг, для Жореса Алферова.

Тоже заметил, что Вахтер не пикируется с Олегом А.

В принципе возможно заходить под двумя никами сразу. Открываете две страницы. Одну по вахтерчегом, из одной делаете выход и заходите под ником Олега. Можно писать сразу два сообщения.

Какой Вы право пустобол, Тродасус, попробуйте под двумя логинами посидеть, эксплорер выплюнет второй логин... Прежде чем что то говорить, проверьте

[Broncher]

Можно пару мыслей, которые не обязательно считать "комментариями к воплям". Олигополическое положение на рынке не избавляет "могиловладельцев" от необходимости фиксировать убытки. Самомобман проявляющийся в истериках вроде "мы достигли дна, пора повышать цены, потому что мы уже не строим", "нас уже начинают покупать те чиновники которым мы раздали кучу взяток" только оттягивает незбежный конец. Сколько не проплачивай Крышу и пр. заклинателей снижение цен на квадрат универсально, там где конкуренция выше - вторичка и участки цены покатились под горку. "Устойчивость" цен на монолитные "братские могилы" приведет к возникновению "альтернативной первички" с ценами близкими к себестоимости. Инициаторами этого процесса станут те кто выкупит заложенную технику или бизнес стройкомпаний по дешевке и поймет что сохранение объемов строительства перспективнее долгой торговли кранами, урнами и касками.
Жадность и недальновидность "могиловладельцев" негативно влияют на весь рынок. Необходима новая программа под условным названием "с чистого листа"

[Олег Алфёров]

Levi (17.07.08) писал:

To Олег Алферов.
Ок. хорошо, что вы здесь. Я буду ждать ответов на поставленные мной вопросы о матмоделях и факторах.
И еще. Для вас наверняка не секрет методологии расчетов индексов недвижимости. Поэтому, чтобы аргументировать беседу для всех участников я приведу цитату и задам вам вопрос.
"Другой гипотезой является представление о том, что наиболее адекватным показателем общерыночных тенденций является именно вторичный рынок. Во-первых, это рынок однообразного законченного товара. В отличие от рынка новостроек квартиры не различаются разной степенью готовности дома, уровнем отделки (или степенью подготовки под нее), а также юридическим состоянием. Более того, на вторичном рынке соблюдено условие конкурентности. Имеет место множество независимых продавцов, в отличие от рынка новостроек, когда цена на весь объем в том или ином доме является выражением политической воли компании-застройщика.
Новостройки разбросаны по городу дискретным образом, а цены на них могут меняться рывками за счет волевого решения застройщика. Это создает иллюзию того, что цены на жилье резко подскочили, или наоборот, встали. Важно понимать, что цена на новостройки не является самостоятельной, как на квартиры вторичного рынка, а суть функция объема продаж. Она может быть заметно ниже, если надо быстро распродать большой объем квартир и вернуть кредитные средства, или напротив выше, если есть возможность медленно распродавать жилье по максимальной цене. Другими словами, часто цена на новостройки определяется не столько рынком, сколько выбранной стратегией продаж.
Таким образом, новостройки хотя и сильно влияют на рынок недвижимости, но являются плохим ориентиром для выявления общерыночных тенденций. Дополнительное смущение может вносить активность продаж, создавая ощущения бума в одни периоды и затишья в другие. Но периоды роста и снижения покупательской активности могут быть связаны с множеством факторов и еще не означают коррекцию цен. Общий уровень цен на жилье может быть только сглаженной и усредненной реакцией на все подобные локальные изменения. И уровень цен вторичного рынка в большей степени соответствует этим критериям."
Так вот, по сути своей, рынок новостроеек - чистая олигополия, когда ограниченному кругу компаний принадлежит большая доля рынка. Они же по сути сделали стратегический ход - организовали ценовой картель, который на протяжении нескольких лет методично повышал цену на жилье, ссылаясь на рыночные факторы.
Вопрос 1. Если это очевидно, то понятно почему вы до сих пор ориентируетесь на объемы строительства. Если это не так, опровергните мои выкладки.
Вопрос 2. Если вы действительно проводили аналз состояния рынка недвижимости, то не могли не заметить, что мы покатимся по японскому сценарию. даже исходя из стресс теста Альтмана. Почему вы как профессионал ни разу не заявили (скажем в отличии от того же Калинина из ассоциации оценщиков), что это всего лишь карусель, и если на нее запрыгнуть, то будешь крутится до зеленой тошноты. Где лично ваша социальная ответственность?

1. Положительный прирост объемов строительства - один из столпов оживления на рынке недвижимости, вам, как банкирам это ведомо. Если построить многомерную математическую модель, то темп и объемы строительства будут стоять в первых строках и коэффициенты у них будут весомые. Немаловажную роль будут играть объемы и интенсивность притока ресурсов в данную отрасль. В сложившейся ситуации целиком и полностью виноваты банки, которые с одной стороны разогрели рынок строительства (причем пришли туда в большинстве своем абсолютные профаны, не имеющие и представления финансового планирования, начиная от стоимости капитала и заканчивая азов поддержания текущей ликвидности), а с другой дешевыми и длинными ресурсами, начисто забыл основы риск-менеджмента. Не открою секрет, если скажу, что некоторые кредитные посредники заработали состояния на ускорении оформления ипотечных кредитов. Подобная истерия и привлекла акул теневого капитала. Угадайте, кто скупал целыми площадками базисовские новостройки в "Столичном центре" т.п. подобных комплексах? Наши же атырауские нувориши, у которых "внезапно пошла нефть" (их любимое выражение). Посредники маклеры в ценовом взвинчивании не принимали участия, т.к. интенсивность сделок (у некоторых было по 3-4 сделки в неделю) позволяла не заниматься куплей-продажей квартир.
2. Летом 2007 ни одна живая душа не могла предположить, что ипотечный кризис мог породить такую панику на финансовых рынках, что даже нас залихорадило.
Покажите мне хоть одного человека пальцем, который бы сказал "Я поверил Олегу Алфёрову и купил квартиру и теперь попал, не могу расчитаться за квартиру".

[Broncher]

В качестве одного из первых шагов могла бы стать "опасная" для банков ситуация с продажей первички в "малопроцентную" рассрочку. Номинальная цена продажи изменилась бы незначительно(ориентировочно +\- 30% в зависмости от сроков и стоимости администрирования ), но при условии 10-15% первоначального взноса покупатель вполне мог бы заселяться в квартиру.
К счастью, для обремененных подешевевшими квартирами банков строительные олигархи этот вариант не используют

2 Олег

Цитата

Летом 2007 ни одна живая душа не могла предположить, что ипотечный кризис мог породить такую панику на финансовых рынках, что даже нас залихорадило

Я об этом вам сказал в ноябре 2006 года. Тогда вы посмеялись

Сообщение отредактировал Broncher: 17 July 2008 - 12:23

[Dzhahan]

[1. Положительный прирост объемов строительства - один из столпов оживления на рынке недвижимости, вам, как банкирам это ведомо. Если построить многомерную математическую модель, то темп и объемы строительства будут стоять в первых строках и коэффициенты у них будут весомые. Немаловажную роль будут играть объемы и интенсивность притока ресурсов в данную отрасль. В сложившейся ситуации целиком и полностью виноваты банки, которые с одной стороны разогрели рынок строительства (причем пришли туда в большинстве своем абсолютные профаны, не имеющие и представления финансового планирования, начиная от стоимости капитала и заканчивая азов поддержания текущей ликвидности), а с другой дешевыми и длинными ресурсами, начисто забыл основы риск-менеджмента. Не открою секрет, если скажу, что некоторые кредитные посредники заработали состояния на ускорении оформления ипотечных кредитов. Подобная истерия и привлекла акул теневого капитала. Угадайте, кто скупал целыми площадками базисовские новостройки в "Столичном центре" т.п. подобных комплексах? Наши же атырауские нувориши, у которых "внезапно пошла нефть" (их любимое выражение). Посредники маклеры в ценовом взвинчивании не принимали участия, т.к. интенсивность сделок (у некоторых было по 3-4 сделки в неделю) позволяла не заниматься куплей-продажей квартир.
2. Летом 2007 ни одна живая душа не могла предположить, что ипотечный кризис мог породить такую панику на финансовых рынках, что даже нас залихорадило.
Покажите мне хоть одного человека пальцем, который бы сказал "Я поверил Олегу Алфёрову и купил квартиру и теперь попал, не могу расчитаться за квартиру".
[/quote]

1. Вы хотите сказать, что рост предложения является факторов для повышения цены???? Вина банков в целевом использовании средств дольщиков??? Вина банков целиком и полностью в нецелевом использовании кредитных средств???
2. Не только в 2007, но и 2006 и 2005, и не одна живая душа говорила о подобном сценарии

[devor]

Baxter (17.07.08) писал:

попробуйте под двумя логинами посидеть, эксплорер выплюнет второй логин...

Можно использовать несколько браузеров. Главное ведь, чтобы куки для каждой сессии лежали в разных местах.
Мне думается, что уважаемый завкассой давненько этот способ практикует.

[Financial Analyst]

детский сад...

Олег, какие прогнозы по ценам внутри года? ответьте на вопрос в конце концов.

[Levi]

Фу господа, снизошли до базара.
А нормальной дискуссии, так и не состоялось.
То Олег Алферов.
[/quote]
"Покажите мне хоть одного человека пальцем, который бы сказал "Я поверил Олегу Алфёрову и купил квартиру и теперь попал, не могу расчитаться за квартиру"[/quote]
А вы скажите это не здесь, а в СМИ, где вы так любили выступать. Уверена найдется не одна сотня, которая хотела бы вам морду набить, хотя по большому счету вы как персона тут не причем.
[/quote]
2. Летом 2007 ни одна живая душа не могла предположить, что ипотечный кризис мог породить такую панику на финансовых рынках, что даже нас залихорадило. [/quote]
Да что Вы с луны свалились что-ли? Согласна с Dzhahan, говорили с 2004 года, и достаточно много людей. Вопрос - хотели ли услышать? Толпа в массе своей слушала развесив уши вас и всякие там абсолюты. И поэтому согласна с Бакстером - Хрен вам а не жилье. Не надо было запрыгивать слушать профанов в своем деле.
Не увидела я только грамотной и профессиональной аргументации. А так хотелось...
[/quote] вам, как банкирам это ведомо. [/quote]
Я не банкир. У меня своя консалтинговая компания по стратегическому планированию и развитию. И слава Богу, первая заповедь в консалтинге. которую я соблюдаю неукоснительно - это необходимость нести социальную ответственность за свой звиздешь. Вы этого не сделали, и поэтому будучи в кругах профессионалов и не очень я всегда буду говорить, что вашей консалтинговой доверять нельзя. Меня бесит ваша непрофессиональная аргументация.
Вы что действительно полагаете, что обилие предложения - это повод для повышения цены??? Вы хоть азы макроэкономики почитайте, где ясно сказано, что наличие избыточного предложения ведет к уменьшению, а не повышению цены. Вы хотите переплюнуть мировых корифеев в макроэкономике и создали свою теорему?
Браво-Браво, господа. Новинка, способная изменить ход экономики "Теорема Олега Алферова". Не смешите мои подковы, как говорил ослик в знаменитом мультике. Это просто детский лепет на лужайке и майский трепет неопытного юноши. Тьфу, противно да и только.
Первый раз позволила себе выплеснуть эмоции.

[Levi]

Broncher (17.07.08) писал:

Можно пару мыслей, которые не обязательно считать "комментариями к воплям". Олигополическое положение на рынке не избавляет "могиловладельцев" от необходимости фиксировать убытки. Самомобман проявляющийся в истериках вроде "мы достигли дна, пора повышать цены, потому что мы уже не строим", "нас уже начинают покупать те чиновники которым мы раздали кучу взяток" только оттягивает незбежный конец. Сколько не проплачивай Крышу и пр. заклинателей снижение цен на квадрат универсально, там где конкуренция выше - вторичка и участки цены покатились под горку. "Устойчивость" цен на монолитные "братские могилы" приведет к возникновению "альтернативной первички" с ценами близкими к себестоимости. Инициаторами этого процесса станут те кто выкупит заложенную технику или бизнес стройкомпаний по дешевке и поймет что сохранение объемов строительства перспективнее долгой торговли кранами, урнами и касками.
Жадность и недальновидность "могиловладельцев" негативно влияют на весь рынок. Необходима новая программа под условным названием "с чистого листа"

Респект. +100

[Broncher]

Цитата

Вы что действительно полагаете, что обилие предложения - это повод для повышения цены??? Вы хоть азы макроэкономики почитайте, где ясно сказано, что наличие избыточного предложения ведет к уменьшению, а не повышению цены. Вы хотите переплюнуть мировых корифеев в макроэкономике и создали свою теорему?

По-моему, все гораздо прозаичнее, коллега. "Могиловладельцы" -олигополисты уверовали что держат бога за бороду, обладая способностью манипулировать объемами свежепостроенного жилья. Можно сколько угодно считать вторичку и ИЖС субститутами "цивилизованного рынка монолитных могил" , т.н первички но количественные методы и закон обращения денег надолго манипуляциями не поправишь!

Сообщение отредактировал Broncher: 17 July 2008 - 15:59

[Rusya]

Жарковато становится. По моему Олег даже пожалел, что решил написать тут.

[Levi]

Broncher (17.07.08) писал:

Цитата

Вы что действительно полагаете, что обилие предложения - это повод для повышения цены??? Вы хоть азы макроэкономики почитайте, где ясно сказано, что наличие избыточного предложения ведет к уменьшению, а не повышению цены. Вы хотите переплюнуть мировых корифеев в макроэкономике и создали свою теорему?

По-моему, все гораздо прозаичнее. "Могиловладельцы" -олигополисты уверовали что держат бога за бороду, обладая способностью манипулировать объемами свежепостроенного жилья.

Ну это я так, чтобы хотя бы с малого начал, а потом уже дошел до олигополии. Термин то "сложный".

[Levi]

Rusya (17.07.08) писал:

Жарковато становится. По моему Олег даже пожалел, что решил написать тут.

Да по моему тоже пожалел, слабовато как-то.

[Broncher]

А простите, не учел, что вы его потихоньку "образовываете". Чем Олег в Бишкеке занимался, что времени на пролистывание учебников не хватало?

[`Рустам]

Ребят, ну хорош уже, задним числом все умные.
Хороший аналитик это богатый аналитик, однозначно,
и он кстати может не иметь представления
о "многомерных математических моделях".
Разве не обидно просто так время убивать,
чтобы "умность" свою показать, друг друга не слышите,
только и возни чтобы "попинать" ближнего. Тьфу.
Больше всего не люблю недоучек, произносящих
свои доводы в качестве последней истины.
Люди просят вас привести аргументы, может быть вы
больше осведомлены о средней стоимости залоговых
квартир по районам, динамике невозврата, себестоимости
строительства по компаниям, планам правительства,
динамикой цен на землю, стройтехнику,
и стройматериалы (в том числе б/у)
демогр.статистику по обеспеченности жилья,
макроэкономические драйвера в экономике нашей страны,
и.т.д...

Это мы просим, а не ваши донкихотские посиделки,
Ребята, все мы дилетанты, так давайте учиться...