[eug]

«Дно достигнуто, будем подниматься»

Опубликовано в деловом еженедельнике «Бизнес & Власть»


Рынок ипотеки резко сузился. Из 11 игроков осталось всего 5-6 компаний. О том, как переживут кризис отечественные ипотечные компании, «&» рассказывает председатель правления Казахстанской ипотечной компании Азамат Ибадуллаев.

– Г-н Ибадуллаев, не могли бы вы рассказать, как обстоит дело с размещением нового выпуска облигаций КИК, появился ли спрос на эти бумаги?

– Должен сказать, что размещение идет активно. На данный момент мы уже имеем твердый портфель заявок на 3 млрд тенге. Дело в том, что в настоящий момент в Казахстане чувствуется достаточно серьезный голод в отношении финансовых инструментов. Практически никто не выпускает бумаг, кроме того, рынок столкнулся с множеством дефолтов средних компаний. Поэтому инструментарий, который имеется на рынке, в том числе и облигации нашей компании, имеют достаточно высокий спрос со стороны основных инвесторов – пенсионных фондов, страховых компаний и других институциональных игроков, которые имеют сегодня излишки денежных средств для инвестирования. Так что рынок в этом отношении достаточно адекватен.

– Почему ипотечные облигации, несмотря на стрессовое состояние «породившего» их рынка, продолжают оставаться популярными?

– Я считаю, что ипотечные облигации – это, наверное, единственный инструмент, который обеспечен понятным твердым залогом в виде ипотеки. Другими словами, каждая бумага имеет свою цену в виде той или иной недвижимости, которая реально существует на рынке. Конечно, вы можете припомнить ситуацию, которая сложилась в этом отношении в США. Но ведь проблема заключалась не в самих ипотечных облигациях как таковых, а в производных бумагах – деривативах. Этими инструментами очень увлеклись банки. Они перепаковали эти ипотечные кредиты и продавали их третьим инвесторам, что в конце концов и дало ту самую негативную цепную реакцию.

Со своей стороны хочу подчеркнуть, что КИК не допустил ни дефолта, ни малейшей просрочки ни по каким своим обязательствам. Буквально в апреле текущего года мы выплатили купонные вознаграждения и погасили часть основного долга по облигациям на сумму около 9 млрд тенге. Это было нелегко, но мы осуществили погашение обязательств, так как восстановить доверие инвесторов очень тяжело.

Кроме того, ипотечные облигации, выпускаемые КИК, никогда не являлись объектом спекуляций. КИК пресекает подобные действия со стороны компаний. Это не инструмент для спекуляций.

Хочу отметить еще одно обстоятельство. Облигации компании являются надежными инструментами, потому что в качестве обеспечения принимается залог в виде готового жилья, т.е. мы не работаем с недостроенным жильем, со строительством и реализацией которого, как известно, возникли определенные проблемы.

– Насколько серьезно отражаются на компании высокие невозвраты по выданным банками кредитам, в том числе и по линии Казахстанской ипотечной компании?

– В этом случае срабатывает принцип реверса – обратного выкупа кредитов. Мы ведь не работаем с заемщиками, а потому возникающие задолженности по ипотеке банки сами погашают перед КИКом. Кстати, мы просчитывали эту проблему, делали стресс-тесты и пришли к выводу, что КИК будет испытывать серьезные сложности со своим портфелем в случае, если к дефолту придут первые семь банков. Сейчас мы видим, что в сложную ситуацию попали три банка. Поэтому серьезных поводов для беспокойства теоретически нет.

Надо отметить, что в настоящий момент банки сами обращаются к нам с просьбой о продлении платежей. Мы идем им навстречу, понимая, что это нормальная практика в период кризиса.

– В каких направлениях на кризисном рынке в настоящий момент работает компания?

– В настоящий момент мы несколько переориентировали нашу дочернюю компанию – ипотечную организацию «Казипотека», которая ранее занималась реализацией Государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. Сегодня мы переключаем «дочку» кредитовать по рыночным механизмам, в том числе коммерческую недвижимость. Ввиду того что компания работала только в сегменте госжилья, необходимо перенастроить бизнес-процессы и технологии. В настоящий момент выдача кредитов уже началась.

Другой вопрос в том, что мы не хотим усиленно двигаться в этом направлении. Во-первых, для масштабного кредитования недостаточно ресурсов. Рынок ипотеки в целом на сегодняшний день мы оцениваем приблизительно в 600-700 млрд тенге. Свободных денег нет ни у нас, ни у фонда «Самрук-Казына». Максимальная сумма кредитования, которую может реализовать «Казипотека» совместно с КИК, не будет превышать 5 млрд тенге до конца года. Да и сам рынок не позволяет осваивать много средств. Реально мы рассчитываем на спрос в 1,8-2 млрд тенге в год.

Также надо отметить, что мы взяли прицел на рынок коммерческой недвижимости еще в 2005 году. Тогда мы предполагали кредитовать не напрямую, а через банки. Но сегодня выдача ипотеки в банках фактически нулевая.

Сейчас мы проводим консультации с «Самрук-Казыной» – хотим точно определить, в каком сегменте двигаться. Один из рынков, вы знаете, забрали банки, другой – Государственный фонд недвижимости. Так что нам предстоит определиться со своей позиционной нишей.

Есть и другие причины. Сам рынок сейчас слабый. Люди ждут определенного ценового дна по недвижимости. У нас же народ сильно подкован в этих вещах! (Смеется.) А пока казахстанцы ждут, мы успеем подготовиться, чтобы не допустить тех ошибок, что выявил кризис.

– Не могли бы вы озвучить прогноз по рынку жилья и рынку ипотечного кредитования в Казахстане?

– Если рассматривать ситуацию на личном примере, то за последний год сужение рыночного портфеля КИК составило 23%. Это говорит о том, что люди сейчас не берут ипотеку так активно, как раньше. Казахстанцы задумались, они ждут ценового дна, улучшения рыночных условий, оптимизма от макроэкономических показателей.

Но некоторое оживление на этом рынке уже заметно. Оно появилось буквально в конце мая. Я считаю, что некоторое оживление приведет к небольшому осеннему спросу на готовую недвижимость и кредиты под нее. Не буду ручаться за весь рынок, но по нашему портфелю мы ожидаем, что до конца года подъем составит не более 5-6%. Речь идет о сумме в 5-6 млрд тенге, но и этот объем, раскиданный по республике, должен вызвать резонанс.

Однозначно, такого бешеного ралли и таких спекулятивных цен, какие мы наблюдали буквально два года назад, не будет. Это я вам гарантирую, потому что считаю, что из кризиса все сделают для себя серьезные выводы – как профучастники рынка, так и люди, которые инвестировали в недвижимость. Понятно, что спекулянты, которые погорели на том, что, пытаясь заработать, взвинчивали цены, могут краткосрочно, как вспышки, пытаться сыграть на рынке. Но массовая тенденция все же в умеренном росте.

В настоящий момент мы идем ровно, падений нет. Вопрос в том, сколько мы еще будем продвигаться ровно, именно в ситуации с ценами на рынке жилищного строительства. Будет ли это продолжаться месяц, полгода или же растянется до следующего года. Но главное, что дно уже достигнуто. А если падать некуда, будем потихоньку выкарабкиваться.

– В одном из ваших интервью «&» вы отметили, что во всем мире главную роль на рынке ипотеки играют жилищные банки и ипотечные компании, тогда как в Казахстане – универсальные банки. На ваш взгляд, как может поменяться расклад сил на рынке во время кризиса и посткризисный период?

– Начнем с того, что рынок специализированных ипотечных организаций в Казахстане начал свое реальное развитие перед кризисом. Тогда их было 11, сейчас осталось 5. Шести компаний уже нет, может быть, к концу кризиса на рынке останется лишь 2-3 организации. Но это будут реальные сильные игроки, потому что они сумели выжить и работать в кризис. Не надо забывать о том, что банки, которые всегда занимали на этом рынке львиную долю, сегодня разбираются со своими проблемами и, по сути, занимаются в основном реструктуризацией действующих портфелей. Поэтому поле для активизации ипотечных компаний есть. В настоящий момент доля рынка, занимаемая ими, составляет порядка 7% по вновь выданным займам. А это немаловажно в данный момент.

Я не думаю, что частные ипотечные организации в дальнейшем пойдут по пути быстрого спекулятивного роста. На таких операциях можно сильно вырасти, но быстрый рост на спекуляции приводит к катастрофическим последствиям в момент падения, что и произошло в Казахстане. Не думаю, что после кризиса кто-то снова пойдет по этой дорожке.

Что касается жилищных банков, то в Казахстане на данный момент мы имеем только одну такую структуру – Жилстройсбербанк. Я не думаю, что необходимо создавать еще несколько, потому что это очень специфичный рынок. Может быть, есть будущее у двух – трех жилищных банков в нашей стране, но не у тридцати, как в случае с универсальными банками. Весь рынок жилищного строительства в Казахстане составляет около 17-18% от всего строительства. И ради этих 18% создавать очередной бум? Здесь важно не перейти грань. Вы же знаете, как у нас обычно происходит: квартиры начинают дорожать и все бросаются покупать недвижимость. Услышат про жилищные банки и наперебой предлагают создавать и создавать подобные структуры. Вот сейчас на рынке входят в моду исламские банки. Суть исламского финансирования знают немногие, остальные думают лишь о том, чтобы заработать на этом большие деньги. Так что главное – не перегнуть палку.

Айгуль Кисыкбасова

Сообщение отредактировал eug: 08 June 2009 - 17:29