[Алия Р.]

Здравствуйте. Ситуация такая:
Есть займ. В обеспечение заложено несколько объектов недвижимости. По каждому объекту заключен отдельный договор залога. В совокупности стоимость всех объектов недвижимости полностью обеспечивает взыскание задолженности (по-крайней мере, так было на момент заключения договоров залога). Есть неисполнение обязательств. Проще всего предъявить иск о взыскании всей суммы задолженности и о судебной реализации ипотеки. Но госпошлина, учитывая сумму займа, будет неслабая. Можно, конечно, и по внесудебке пойти, договром предусмотрено, что можем и во внесудебном порядке реализовать. Но, возможно, залоги уйдут ниже прежней стоимости. А согласно З-ну об ипотеке мы в этом случае (раз залоги на момент заключения договоров обеспечивали возврат всей суммы, и раз пошли на внесудебную реализацию) не вправе требовать что-либо еще от должника, сверх сумм, полученных от реализации недвижимости.
Рассматривался вариант предъявления иска только о реализации залогов, но согласно обзору дел за 2009 год Верховного Суда и в этом случае пошлину надо платить 3% - там сказано, если два требования предъявляется о взыскании задолжености и реализации ипотеки, то пошлиной облагается только первое требование, если же только реализацию ипотеки требуем, то всё равно платим 3% от стоимости имущества.
Хотим сделать так - большую часть реализовать по внесудебке. На остатки подать в суд. Тем самым сэкономим деньги на пошлине. Но боимся возражений должника, мол, всё, была внесудебка, была реализация ниже стоимости и пофигу, что только части залогов, всё равно я им больше ничего не должен. Посоветуйте, плиз, как быть

[Нуржан_АТЫРАУский]

три выхода

1) только по внесудебке
2) только через суд
3) оставить в покое должника

[Алия Р.]

Нуржан_АТЫРАУский (06.05.10) писал:

три выхода

1) только по внесудебке
2) только через суд
3) оставить в покое должника

Спасибо, но не пойдет)))
1) Если только по внесудебке, то придется довольствоваться только тем, что получим в результате торгов. И не исключено, что не весь долг получим.
2) Только через суд - сумасшедшая пошлина
3) Оставить в покое тоже не получится.


А почему Вы думаете, что нельзя часть залогов продать по внесудебке, а на оставшуюся сумму задолженности подать в суд?



Вот, читаю статью


При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.


К примеру, мы продаем одно или несколько из зданий по внесудебке. Ни одно из этих зданий, ни все они в совокупности, не обеспечивали основное обязательство полностью на момент заключения договора. Следовательно, основное обязательство прекратится только в случае, если мы реализуем по внесудебке все здания, а если не все - то нет прекращения основного обязательства и мы на остаток задолженности можем подать в суд, существенно сэкономив при этом на госпошлине.

[Нуржан_АТЫРАУский]

мыслите вы очень хорошо

ну попробуйте погуляете в течение 2-3 лет по судам может охота пройдет в "грязные" игры играть

[Алия Р.]

Никаких грязных игр, Нуржан. Всё в рамках законодательства. По судам хожу восемь лет. Пришла на форум спросить профессионального совета, а не выслушать ничем не обоснованные обвинения бог его знает в чём.

[Нуржан_АТЫРАУский]

дык подождите чуть чуть юристов, они скоро должны подойти уже - йа только написал свое мнение

да и не обижайтесь - жизнь ведь прекрасна

[Алия Р.]

Ну, буим ждать)))

[duos]

Хотим сделать так - большую часть реализовать по внесудебке. На остатки подать в суд. Тем самым сэкономим деньги на пошлине. Но боимся возражений должника, мол, всё, была внесудебка, была реализация ниже стоимости и пофигу, что только части залогов, всё равно я им больше ничего не должен. Посоветуйте, плиз, как быть
[/quote]

1) нормальный вариант, главное слишком дешево не продавать квартиры по голландскому методу ( укажите минимальную цену Решением КПК) , чтобы не давать повод должнику судиться в будущем с вами.
2) Гос.пошлину взыщите же с должника
Практика показывает, что гораздо быстрее самим продать квартиры, чем это сделают судоисполнители

[Алия Р.]

Спасибо! У нас, разумеется, и нет цели слишком дешево продавать. Основная цель - вернуть своё. Но с учетом нынешних цен не факт, что получится. А взять с него больше нечего, кроме этой недвижимости. И пошлина очень немаленькая получается, тоже не хочется эти расходы нести, зная, что они возможно не будут возмещены. Вот и ищем варианты. В конце концов и должнику будет легче - меньше платить нам. Боимся только на пресловутое прекращение основного обязательства нарваться - вот и подстраховываемся.
Что такое КПК?

[duos]

Алия Р. (06.05.10) писал:

Спасибо! У нас, разумеется, и нет цели слишком дешево продавать. Основная цель - вернуть своё. Но с учетом нынешних цен не факт, что получится. А взять с него больше нечего, кроме этой недвижимости. И пошлина очень немаленькая получается, тоже не хочется эти расходы нести, зная, что они возможно не будут возмещены. Вот и ищем варианты. В конце концов и должнику будет легче - меньше платить нам. Боимся только на пресловутое прекращение основного обязательства нарваться - вот и подстраховываемся.
Что такое КПК?

Уполномоченный орган, принимающий решение о внесудебной реализации и устанавлювающий стартовую цену, у нас он называется Комитет по проблемным кредитам
Вы думаете судебники продадут дороже, чем вы?

[Алия Р.]

Да нет, не думаем, что дороже. По идее всё так же уйдет - какая разница, кто проводит торги. Просто если судебники продадут ниже той стоимости, что была в договоре, то можно требовать остаток задолженности с должника. Пусть даже реально не реально взыщем, но хоть возможность такая есть. А при внесудебной реализации ниже указанной стоимости однозначно придется (В силу З-на "Об ипотеке") довольствоваться только тем, что получим на торгах, т.к. в этом случае с прекращением ипотеки прекращается и основное обязательство. Вобщем, мы просто считаем деньги - экономим на пошлине.
Насчет КПК, мы - не банк, у нас просто лицензия на осуществление отдельных видов банковских операций. В этой связи и КПК у нас в структуре нет.

Сообщение отредактировал Алия Р.: 06 May 2010 - 11:16

[mr.Green]

А договор банковского займа один, а по нему несколько залогов?

[duos]

Алия Р. (06.05.10) писал:

Да нет, не думаем, что дороже. По идее всё так же уйдет - какая разница, кто проводит торги. Просто если судебники продадут ниже той стоимости, что была в договоре, то можно требовать остатк с должника. Пусть не взыщем, но хоть возможность такая есть. А при внесудебной реализации ниже указанной стоимости однозначно придется (В силу З-на "Об ипотеке") довольствоваться только тем, что получим на торгах, т.к. в этом случае с прекращением ипотеки прекращается и основное обязательство. Вобщем, мы просто считаем деньги - экономим на пошлине.
Насчет КПК, мы - не банк, у нас просто лицензия на осуществление отдельных видов банковских операций. В этой связи и КПК у нас в структуре нет.

Вы через судебников хоть раз что-нибудь продали?
За те гроши, которые они получают никто из них шевелиться не хочет, пока их чем-нибудь не заинтересуешь.

[mr.Green]

Алия Р. (06.05.10) писал:

Просто если судебники продадут ниже той стоимости, что была в договоре, то можно требовать остаток задолженности с должника. Пусть даже реально не реально взыщем, но хоть возможность такая есть.

Т.е. если через суд будете реализовывать то, если продажа залога не покроет остатка основного долга то вы еще сможете с него еще что-то взять? Чета я в это не верю...

[Алия Р.]

Да, договор займа один. В залоге несколько объектов недвижимости. Залог каждого объекта оформлен отдельным договором залога. Все вместе объекты недвижимости (их стоимость) обеспечивают (по крайней мере на момент заключения договров так было) полное погашение задолженности. Каждый в отдельности - нет.

Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723
Об ипотеке недвижимого имущества

Статья 37. Основания прекращения ипотеки
2. При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.


Т.е. если мы сейчас объявим внесудебные торги на всю заложенную недвижимость, и она уйдет по цене, не покрывающей всю задолженность, то больше мы уже ничего с должника не взыщем, и не вправе требовать от него погашения остатка задолженности.

В суд идти это, конечно, решение, но пошлина очень большая. Поэтому хотим часть объектов продать по внесудебке. А на оставшуюся задолженность подать в суд, чтобы пошлину поменьше платить - только на непогашенный остаток.

Опасения вызывает только одно - придет должник в суд и скажет, что 1) недвижимость его (в совокупности) на момент заключения договора покрывала всю сумму задолженности, 2) была внесудебная реализация пусть даже и части объектов, 3) объекты ушли ниже первоначальной цены, следовательно, всё, основное обязательство прекратилось. ИМХО, то, что договоры залога отдельные на каждый объект и по каждому отдельному договору залога недвижимость не покрывала всю задолженность, дает нам шансы сказать, что доводы должника в данном случае роли не играют, и он нам по-прежнему должен остаток вернуть.
Вот и хочу узнать мнения коллег о рисках.

[Алия Р.]

duos (06.05.10) писал:

Вы через судебников хоть раз что-нибудь продали?
За те гроши, которые они получают никто из них шевелиться не хочет, пока их чем-нибудь не заинтересуешь.

В том числе и поэтому хотелось бы продать самим, без них. Но следует учесть, что при судебной реализации даже если имущество уйдет дешевле первоначальной стоимости, можно дальше на остаток задолженности долбить должника. Испольнительный лист можно несколько раз предъявлять, в том числе и попозже. Сегодня у должника толком ничего нет, но не факт, что через год не появится.

mr.Green (06.05.10) писал:

Т.е. если через суд будете реализовывать то, если продажа залога не покроет остатка основного долга то вы еще сможете с него еще что-то взять? Чета я в это не верю...

Сможем ли реально взять это вопрос второй, но то, что по законодательству в этом случае он остается нам должен это факт.

[mr.Green]

Алия Р. (06.05.10) писал:

Сможем ли реально взять это вопрос второй, но то, что по законодательству в этом случае он остается нам должен это факт.

а можно статью?

[duos]

В том числе и поэтому хотелось бы продать самим, без них. Но следует учесть, что при судебной реализации даже если имущество уйдет дешевле первоначальной стоимости, можно дальше на остаток задолженности долбить должника. Испольнительный лист можно несколько раз предъявлять, в том числе и попозже. Сегодня у должника толком ничего нет, но не факт, что через год не появится.


что у него появится через год? какие то активы? если даже он сможет заработать деньги за этот год, то все активы оформит на сына, жену и т.д. максимум на что вы сможете наложить арест - на его личное имущество (бытовую технику, мебель) если сможете найти это и продать, или на карточный счёт, и то, на часть з/п, если он её будет официально получать, вобщем слишком много "если" )

[mr.Green]

Алия Р. (06.05.10) писал:

В суд идти это, конечно, решение, но пошлина очень большая. Поэтому хотим часть объектов продать по внесудебке. А на оставшуюся задолженность подать в суд, чтобы пошлину поменьше платить - только на непогашенный остаток.

Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723
Об ипотеке недвижимого имущества

Статья 20. Способы реализации ипотеки
В случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:
1) реализации ипотеки в судебном порядке;

2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон;

3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися согласно статье 32 настоящего Закона.

т.е. по идее либо вы через суд реализуете либо внесудебном порядке, либо по соглашению сторон

[Алия Р.]

mr.Green (06.05.10) писал:

а можно статью?

З-н "Об ипотеке"
Статья 37. Основания прекращения ипотеки
2. При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

Гражданский кодекс

Статья 319. Реализация заложенного имущества

6. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законодательных актах или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

duos (06.05.10) писал:

что у него появится через год? какие то активы? если даже он сможет заработать деньги за этот год, то все активы оформит на сына, жену и т.д. максимум на что вы сможете наложить арест - на его личное имущество (бытовую технику, мебель) если сможете найти это и продать, или на карточный счёт, и то, на часть з/п, если он её будет официально получать, вобщем слишком много "если" )

Это понятно. Но всё же.

mr.Green (06.05.10) писал:

т.е. по идее либо вы через суд реализуете либо внесудебном порядке, либо по соглашению сторон

Не совсем поняла. Договором, точнее договорами, предусмотрено наше право реализовать по внесудебке. Вы хотите сказать, что всё залоговое имущество должно быть либо только через судебников реализовано, либо только во внесудебном порядке? И нельзя часть так реализовать, а часть эдак? Почему? Или я неверно Вас поняла? Мы бы как раз хотели по одним договорам залога пойти по внесудебке, а по другим - через суд.

Сообщение отредактировал Алия Р.: 06 May 2010 - 12:00