Отправлено 23 August 2007 - 11:07
Доброго всем времени суток.
Прочитал всю тему, очень много интересных высказываний.
Есть ряд соображений по этому поводу, которые хотелось бы изложить:
1. Банки поднимают % ставки, что есть факт.
При всем при этом поднимаются ставки как по вновь выдаваемым кредитам, так и по ранее выданым.
Под "пресс" попадают практически все, поскольку любой большой кредит банки старались обеспечить залогом недвижимости, которая, судя по постам ветки, имеет высокую тенденцию к снижению.
А теперь давайте разберемся.
Есть маленький заводик, производящий к примеру кирпич, и продающий его крупным строительным компаниям. Он то, как раз, и работает не на предельной марже, а на условияфх рынка и диктации цен со стороны заказчиков (зачастую даже не имеет выход на основную строительную компанию, а работает через сеть посредников). Так вот, в связи с поднятием ему цены на деньги, он автоматом повышает цену на свою конечную продукцию...... далее по цепочке. Но все мы прекрасно знаем, что маржа строительных компаний на сегодняшний день имеет значительную величину...... как бы не так. Себестоимость строительства.... возможно, но вот цена на стабильный ресурс, т.е. землю она то растет, тем более в крупных городах, а значит и растет себестоимость первичного строительства жилья. Что следует, цены на первичку может быть и упадут, но только для того, чтобы стимулировать покупательский спрос, а регулирование разници пойдет за счет маржи. Если говорить о примерах, то в строительстве нормальным порогом маржи считается уровень 8-10%.
Что же касается вторичного жилья то цены на эти квартиры как раз таки ориентированы на первичный рынок. Суть "можно заплатить те же деньги за уже готовое жилье, либо платишь сейчас и жить в квартире сможешь в лучшем случае через год". Кроме того, исходя из того, что в основном квартиры на вторичном рынке нельзя назвать "элитными", а их квадратура порядка в 2-3 раза меньше, чем в первичке, то и конечная стоимость квартиры будет ниже. А это уже привлекательно для лиц со средним достатком. Следовательно и здесь значительного снижения цен произойти не должно, по крайней мере так подсказывает логика.
Кризис, как таковой может произойти только по причине остановки в реальном секторе экономики, а это производство и ключевые экономические отрасли, такие как добыча и переработка. Но, как видно из предыдущих сообщений, стоимость нефни на рынке 70 за барыль, и это, по всей вероятности не предел.
Так же следует отметить, что кризис в Японии не следует в полной мере переностить и сравнивать с Казахстанской экономикой, поскольку Япония не обладает собственными миниральными ресурсами, а только является страной - потребителем, и у нее отсутсвует рычаг регулирования экономики посредством замещения в ключевых отраслях.
2. Наверное следует помнить о том, что в Казахстане официальной денежной единицей является Казахстанский тенге, а доллар, его "хождение" в стране не является официальным, по крайней мере как инструмента для расчетом между населением. А теперь стоит задуматься..... да, поскольку к БВУ Казахстана были предьявлены требования по возврату внешних заимствований, они вынуждены были производить закуп долларов на бирже, что само сабой вызвало рост курса доллара, т.е. за три недели доллар вырос со 120 тенге/1 доллар до 125 тенге за 1 доллар, но так же вырас и евро, хотя и более значительно в натуральном выражении. Далее простая математика: (125/120*100)-100=4,2%.
при стоимости квартиры 100 000$ * 120 = 12 000 000 тенге
в нынешних условиях не произошло коррекции по курсу, и соответственно 12 000 000/125 = 96 000$.
Что то аналогичное произошло на рынке недвижимости, которое, на мой взгляд было принято за снижение цен.
Честно, не видел реально ни одной сделки, где бы цена сделки была ниже хотя бы на 20% , т.е. чтобы квартиру продавали по цене 80 000$.
3. Ну а это мое собственноге мнение, и возможно многие его не разделят:
Изменение в Казахстанском рынке произошли, это факт, но они не настолько значимые, чтобы наводить панику. Банки с самого начала приостановили кредитование, тоже факт, но целью было: первоначально обеспечить себя достаточностью быстроликвидных активов, с цель выполнения обязательств перед иностранными инвесторами; определиться с политикой по финансированию проектов с элементами ипотеки (т.е. как кредиты, выдаваемые на приобретение недвижимости, так и кредиты обеспеченные залогом недвижимости). Выход нашли в увеличении ставок по кредитам и ужесточению требований к принимаемому залогу. Что же касается денег, то их в банках, по всей вероятности, достаточно. АТФ привлекся на 120 млн.$, АЛБ разместился на IPO и привлек порядка 700 млн.$, БТА подписал соглашение с Японцами и т.д.
С точки зрения ипотеки, она станет менее доступной, но ва то же время цены на недвижимость резких колебаний не испытают.
Думаю, что все займут выжидательную позицию. Собственники не будут продавать по дешевке, а будут ждать улучшений на рынке с целью получения выгод, либо сдадут недвижимость в аренду. Покупатели, в надежде что рынок "просядет" не будут покупать дорогую недвижимость. Комерсанты будут искать выгодные сделки, где будут зарабатывать, но таких сделок будет немного и они не смогут нарисовать точной картины стоимости недвижимости на рынке. Это так называемое затишье. А дальше, все эудет зависеть от стабилизации рынка иностранного капитала. Если ставки на международном рынке будут приемлемы для БВУ Казахстана, то и будет новое привлечение и соответсвенно новое размещение, если же нет, то просто снизятся объемы размещений вот ставки банков остануться на вновь установленном уровне, а возможно и еще раз скорректируются в сторону увеличения.
Отправлено 21 August 2007 - 23:27
Пиши в л/с
