Отправлено 21 September 2007 - 08:55
Никому не верьте - обвал будет
17.09.2007 10:57 Газета "Свобода слова"
Это также неотвратимо, как то, что день сменяется ночью, а затем наступает новый день. Это закон цикличности, который железной рукой руководит всеми процессами в любой сфере жизни. Немыслимо перегретый рынок жилья в Казахстане оказался на пике своих возможностей. Доказательство – история развития рынка недвижимости в нашей стране.
Сказка про белого бычка
Вы знаете сказку про белого бычка, которую рассказывают детям на ночь? Жил-был маленький белый бычок, однажды он не послушал маму и пошел темной ночью в лес. И с ним случилось то же самое, что с маленьким бурым медвежонком. Ребенок спрашивает: а что случилось с медвежонком? Ему отвечают: то же, что и с маленьким рыжим лисенком. И так до бесконечности это повторялось и с волчонком, и с зайчонком, и с другими зверями, пока ребенок не засыпал. Что же случилось со зверями, никто не знает, потому что у этой сказки не должно быть конца.
Это напоминает магические заклинания казахстанских риэлторов, застройщиков и банкиров. Риэлторы в один голос утверждают: “Цены на жилье будут продолжать расти”. Застройщики внушают: “Спрос на недвижимость не уменьшился, а будет постоянно увеличиваться”. Банкиры твердят: “Не беспокойтесь, банковский кризис уже нас миновал, все стабилизировалось, а число желающих взять ипотечный кредит даже увеличилось”. Все эти мантры игроков рынка недвижимости хороши только для них самих. Они предназначены даже не столько для населения, сколько для самовнушения. На самом деле риэлторы, застройщики и банкиры сильно испугались, как справиться со случившимся пока не знают, и остается им надеяться только на силу сказки про бычка, усыпляющей народ.
Жилищный пирог
В начале 90-х годов после приватизации государственных предприятий и массовой приватизации среди населения в Казахстане появились частные собственники. Одни – владельцы промышленных и торговых гигантов, другие – только собственных квартир. В 1993 году наша страна обзавелась собственной валютой и перестала напрямую зависеть от экономической ситуации в России. В Казахстане началась эпоха строительства рыночной экономики. Начал формироваться средний класс, класс бизнесменов. В это же время начали возникать первые риэлторские конторы, которые помогали непуганым гражданам быстрее осознавать себя собственниками жилья и смелее распоряжаться его судьбой. Через шесть-семь лет крупные риэлторские компании стали одними из ключевых игроков рынка жилой и коммерческой недвижимости. К плюсам их работы можно было отнести быстроту и удобство оформления купли-продажи, юридический анализ и экспертизу чистоты сделки. Отрицательной стороной доверия населения к услугам риэлторов стало появление множества фирм, которые занимались аферами и мошенничеством, жертвами которых оказались граждане, мечтавшие улучшить свои жилищные условия.
Социально-экономические процессы в обществе способствовали тому, что владельцами всех национальных богатств стали всего 2% населения, так называемая бизнес- и политическая элита страны. Еще 10-12% – это условно средний класс – в основном бизнесмены, финансисты, управленцы высшего звена. Все эти люди были и являются в настоящий момент единственными платежеспособными покупателями жилой недвижимости. Развитие нефтегазового и металлургического секторов экономики и прогрессирующий рост экспорта сырья привели к появлению в стране огромного количества свободной валюты. В условиях совершенно бездействующего фондового рынка единственным объектом вложения свободных капиталов в Казахстане стала недвижимость как коммерческая, так и жилая. Гипертрофированный спрос на недвижимость явился причиной роста цен на нее. Прекрасно уловив тенденции, обладающие отличным нюхом на большие деньги, риэлторские компании стали активно подогревать рынок жилья. К ним также подключились строительные компании и банки, захотевшие съесть свою часть лакомого, горячего жилищного пирога.
Обыкновенные спекуляции
Риэлторы взахлеб вещали о галопирующем росте цен на недвижимость, подкрепляя свои предсказания графиками с ползущей вверх кривой. Тут надо обязательно сказать, что эти кривые отображали и отображают на самом деле не истинную среднюю цену сделок, а максимальное предложение у.е. за квадратный метр. А зачастую самую высокую цену предложения назначали сами риэлторы, ставшие к этому времени не просто посредниками, а владельцами скупленного жилья для дальнейшей перепродажи. Так формировалась спекулятивная цена на недвижимость. Так формировалось общественное мнение, что рост цен на жилье никогда не прекратится, что он будет вечным. Риэлторские байки вызывали панику среди простого населения, которое стремилось быстрее купить квартиры, пока цены не стали и вовсе астрономическими. А так как реальные доходы простого гражданина позволяли ему купить максимум одну десятую часть квартиры, за девятью остальными он шел в банк. Но в последние годы риэлторский сервис достиг таких высот, что гражданину даже не нужно было самому обращаться в банк. Риэлторы стали активно, напрямую сотрудничать с банками в сфере ипотечного кредитования.
Кроме того, среди простого населения и граждан среднего класса появились некоторые дельцы, которые не просто покупали недвижимость, вкладывая деньги или решая жилищный вопрос, а подобно риэлторам занимались скупкой и перепродажей жилья, также охотно прибегая к услугам банковского кредитования. Их с натяжкой, но тоже можно назвать игроками рынка недвижимости.
Строительный бум
В ответ ажиотажному спросу на жилую недвижимость в Казахстане, как грибы, начали расти и множиться строительные компании. И именно застройщики стали причиной наибольшего количества жилищных конфликтов, грубо меняя жизнь многих людей, выселенных из обжитых домов и получивших за это мизерные компенсации. Ради коммерческой выгоды строительные компании пренебрегали не только нормами морали, но и закона. К сожалению, застройщики были поддержаны городскими властями, которые обосновывали снос целых кварталов мифическими госнуждами. Жадность строительных компаний была огромна. Даже сейчас себестоимость строительства квадратного метра жилья составляет 500-600 долларов, а его продажная цена превышает 2 – 3 тыс. долларов.
Неуемные аппетиты застройщиков, еще одних ключевых игроков рынка недвижимости, заставляли их кредитоваться в банках на миллионные суммы. Чтобы обеспечить дополнительный приток денежных средств и снизить до минимума свои риски, строительные компании возводили и возводят новые объекты частично на деньги дольщиков. Как привлекаются дольщики? Архитектор с хорошей фантазией рисует красивый и заманчивый объект недвижимости, затем маркетологи придумывают звучный слоган, будящий в людях сознание собственной платежеспособности, возможности позволить себе новое, элитное жилье. На деле иногда строительство объекта сильно затягивается или вообще не начинается. Многочисленные неприятные скандалы дольщиков, обманутых недобросовестными или подставными застройщиками, заставили, наконец, государство принять закон о долевом строительстве, вступивший в силу с января 2007 года. Кстати, дольщики оказались в критической ситуации также потому, что вносимые деньги брали у банков: жилья не было, а большие проценты по кредиту были.
Финансовый гуру
Итак, пути всех основных игроков рынка недвижимости замыкаются на банках. Все хотели получить банковские кредиты. И что же банки? Они с радостью отдавались своим клиентам, забыв об осторожности. Кредиты физическим лицам стали выдаваться без первоначального взноса, на долгосрочный период, а иногда без тщательного подтверждения доходов заемщика, ведь выплаты по многочисленным кредитам обеспечивали постоянный приток капитала. Инвестиции в строительство также приносили стабильную прибыль. В этих условиях наши отечественные банки просто не могли отказать себе в удовольствии кредитовать и инвестировать еще и еще, делая долгосрочные и краткосрочные займы за рубежом. В итоге величина внешних банковских долгов к 2007 году увеличилась до 33 млрд. долларов. Для сравнения, в I полугодии 2007 года ВВП в Казахстане составил 83 млрд. долларов, а величина Национального фонда на конец августа 2007 года – 18 млрд. долларов. То есть нынешние банковские долги даже при всем желании не смогут покрыться всеми средствами Нацфонда. Причем Национальный банк и Агентство по финансовому надзору последние годы уже не раз предупреждали банки второго уровня о необходимости строгого регулирования политики кредитования и внешних заимствований. Но банки, наоборот, продолжали провоцировать постоянный рост цен на недвижимость, так как с финансовой точки зрения им это было выгодно. С другой стороны, банки все больше увязали в рынке недвижимости, являясь сейчас главными его игроками. И теперь даже небольшой ипотечный кризис сильно ударит по банковской структуре. А так как основную часть финансовой системы Казахстана составляет банковский сектор, то банковский кризис является угрозой для национальной безопасности страны.
Единственная надежда для Казахстана – это Национальный банк, который сейчас всеми силами пытается предотвратить банковский кризис, в частности, искусственно сдерживая обвал национальной валюты и заверяя граждан, что банки второго уровня уже справились со всеми неприятностями. Золотовалютный резерв Нацбанка, включая средства Нацфонда, составляет на сегодня около 40 млрд. долларов. В случае полномасштабного кризиса в Казахстане этих денег, возможно, и не хватит. Но, как открыто утверждают некоторые специалисты, кровь рынка недвижимости Казахстана – это теневые деньги. Значит, можно сказать шире, что теневые деньги – кровь значительной части финансовой системы Казахстана. Поэтому в крайнем случае, даже под угрозой политического скандала, чтобы реанимировать экономику, государство может пойти на “переливание тайной крови”.
И все же с большой долей уверенности можно сказать, что “черный” сценарий пока рановат, полномасштабного банковского кризиса не будет, а заклинания финансового гуру – Нацбанка – сделают свое дело.
Чем сердце успокоится
Мы рассмотрели, что было с рынком недвижимости. Теперь о том, что будет и чем сердце успокоится. А будет снижение цен на недвижимость. И доказать это можно, сделав точный расклад.
Во-первых, если в банковском секторе есть главный контролер – Нацбанк, то в секторе недвижимости такого контролера нет. Самым высшим органом, который на государственном уровне отвечает за строительство, является всего лишь печально известный комитет по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли. Печально известный, потому что он уже зарекомендовал себя безынициативным в вопросах остро насущного капитального ремонта всего жилищного фонда Казахстана. Само правительство подсчитало, что необходимое обновление многоэтажного жилищного фонда страны обойдется в 3,5 млрд. долларов, а откуда их брать – не сказало. То есть большая часть вторичного жилья республики, включая систему тепловых, газовых и электрических сетей, водопровода и канализации, основательно обветшала. А это может быть предпосылкой только для снижения цен на вторичное жилье, но никак не увеличения.
Во-вторых, перегрев рынка недвижимости неизбежно способствовал росту предложений. Игрокам этого рынка была на руку быстрая и частая перепродажа жилья. В свою очередь рост цен на недвижимость постепенно приводил к сокращению реального спроса на него. А закон рынка таков: когда предложение превышает спрос – цены падают. И если сейчас риэлторы, банки, застройщики и перекупщики в панике будут выбрасывать на рынок имеющуюся недвижимость, чтобы успеть заработать пока цены не упали сильно, то это еще больше усугубит и ускорит обвал цен.
В-третьих, если эти же игроки затаятся и не станут продавать свою недвижимость, то рынок жилья встанет. Потеряется фактор быстрого оборота денег на купле-продаже, исчезнет спекулятивная выгода, цена на недвижимость упадет.
В-четвертых, угроза национальной безопасности страны напугала правительство, которое намерено теперь принять решение по ограничениям в области перепродажи жилья. Такое регулирование цен коснется как рынка первичного, так и вторичного жилья.
Главное, что необходимо сделать сейчас простому населению – не паниковать. Тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, не надо срочно влезать в новую ипотеку, боясь, что банковские проценты по кредитам будут расти. Рынок жилья не рухнет, будут продолжать строиться новые дома, будет продаваться вторичное жилье, но уже не по таким ценам и не такими темпами, как раньше. Как видно, рынок недвижимости уже давно нуждается в государственном регулировании. Государство после приватизации сняло с себя эти функции, и теперь должно взять ситуацию со спекуляцией в сфере строительства и продажи недвижимости под свой контроль.
Retail Banker (19.09.07) писал:
Отправлено 19 September 2007 - 09:58
), а сейчас у меня куча знакомых кто продаёт квартиры и не могут продать, даже скинув от начальной цены 15 % и продолжают снижать. 
