Отправлено 26 September 2007 - 10:14
Кризис начнется с рынка недвижимости?
Сейчас только ленивый не говорит о падении цен на рынке недвижимости, а куча новоявленных «экспертов» уже налево-направо раздают 100%-е прогнозы. Говорят о падении даже те, которые вчера с пеной на губах доказывали, что падение, если и возможно, то только через 3 года, а до этого времени, мол, платежеспособный спрос раскупит все построенное и недостроенное.
Однако, несмотря на это, на рынке до сих пор никто не дал детального ответа на следующие вопросы:
- что заставило упасть цены на недвижимость?
- какие последствия может вызвать падение цен на недвижимость?
- и самое главное, что надо сделать, чтобы избежать этих последствий?
Очень надеемся, что в данной статье мы сможем ответить на все эти вопросы.
Что заставило упасть цены на недвижимость?
На этот вопрос нынче принято отвечать либо политкорректно, называя в качестве причины «перегрев рынка», то есть превышение предложения над спросом, либо уж совсем оголтело, обвиняя строительные компании в искусственном завышении цен на жилье.
Истина, на наш взгляд, не такая однозначная и политкорректная.
Чтобы понять, почему упали цены и будут ли они падать дальше, надо понять, почему они росли, и насколько они выросли. Для этого мы обратимся в далекий 1999 год, который стал переломным годом для нашей экономики. Начиная c этого года цены на нефть активно пошли вверх, также вверх пошла и добыча казахстанской нефти.
Цена нефти поднялась с $14 в 1999 году до сегодняшних $76 за баррель, а добыча увеличилась с 20 млн. тонн в 1999 году до сегодняшних 70 млн.тонн. в год. В тоже время цена на недвижимость в Алматы (мы будем брать для сравнения только этот город) выросла с $100-150 в 1999 году до нынешних $3500-4000 за 1 кв.м. Каждый год в среднем поток нефтедолларов увеличивался на $4-5 млрд.
То есть, таким образом, мы видим, что приток нефтедолларов сыграл ключевую роль в повышении цен на недвижимость. Однако, начиная с 2005 года, цена барреля колеблется около $70, а ведь, чтобы цены на недвижимость росли и дальше, нужен еще больший приток нефтедолларов, а он с 2005 года особо не вырос. Пузырь на рынке недвижимости требовал новых вливаний, иначе грозил лопнуть и подорвать только было начавшуюся эру экономического процветания страны. Тогда в 2005 году появились первые предпосылки падения цен на недвижимость.
Чтобы спасти ситуацию, нужен был еще денежный поток, который обеспечил дальнейший рост цен на недвижимость. И этим потоком стали внешние займы банков второго уровня.
Если в 2004 году внешние обязательства банковской системы РК составили $7,7 млрд, в 2005 году банки привлекли «чистыми» $7,6 млрд., тем самым увеличив обязательства до $15,3 млрд. А в 2006 году банки привлекли «чистыми» еще больше - $18,1, увеличив общий объем обязательства до $33,4 млрд. 60% всех этих денег направлялось на рынок недвижимости как мелкими банками, так и первой «пятеркой».
Банки каждый год привлекают новые займы и осуществляют выплаты по старым, поэтому нас интересует только «чистый» приток. Спекулятивная сущность рынка недвижимости требует притока всё большего количества денег по сравнению с предыдущими периодами. Если приток сохранится будет на том же уровне, что в прошлом периоде, обычно это вызывает кратковременный застой рынка, и резкое падение в дальнейшем.
Если в 2005 году «чистый» приток увеличился почти на 100%, то в 2006 году всего лишь на 20%. Чтобы компенсировать более медленный приток, в 2006 году спекулянты пролоббировали норму о том, что пенсионные деньги можно использовать для погашения ипотечных долгов. Вряд ли их волнует то, что люди потом останутся и без квартиры (ибо пенсионных накоплений не хватит, чтобы погасить взятый ипотечный кредит), и без пенсий. Но, слава Богу, у людей мудрости хватает, и мало кто воспользовался данным предложением.
Мы же подметим, что цена на недвижимость выросла пропорционально росту притока денег – 70-100% в 2005 году и 20-30% в 2006 году.
Но что же будет дальше с внешними займами? Дальнейшая картинка обрисовывает совсем нерадужные перспективы. 2007 год и вовсе ожидается переломным – впервые коммерческие банки займут $15 млрд., но выплатят по старым долгам около $14 млрд., то есть «чистый» приток составит около $1 млрд. Это означает, что «чистый» приток упадет с $18,1 млрд. в 2006 году до $1 млрд. в 2007 году. Точнее даже упал, ибо прошло уже более чем полгода.
Ситуация критическая. Резкое сокращение притока вызвало стабилизацию цен, и даже падение с апреля 2007 года. С апреля по июль 2007 года, официально публикуемая средневзвешенная цена на «вторичке» упала с $3800 до $3400 за 1 кв.м. Однако, в реальности падение составило еще больше. Ибо как можно говорить о небольшом падении цен, если на рынке сделки практически не совершаются? Более того, если раньше ипотечные организации (не будем называть имена) «влет» продавали залог обанкротившегося заемщика, то теперь даже и они никак не могут продать залоги по цене в 2 раза ниже залоговой.
Какие последствия может вызвать падение цен на недвижимость?
Что же предпринимают банки, спекулянты, строители и, наконец, Президент? Что нужно сделать, чтобы цена не упала? Конечно, в первую очередь надо снижать предложение.
Есть версия, чтобы руководство страны провело переговоры с банками, в результате чего произошли следующие заявления и действия. Президент рекомендовал прекратить жилищное строительство в Алматы под предлогом развивать новые проекты в сфере жилья в Капчагайском направлении Алматы. Соответственно, рынку Алматы будут предложены только уже запланированные проекты, а новых «жилых» проектов в г.Алматы больше не будет – Градсовет будет рассматривать их настолько «придирчиво», что у инвесторов отпадет желание реализовывать новые проекты. Если и будут проекты, то только коммерческие, да и то, ограниченные этажностью.
Банки же проводят профилактику двумя способами:
Они ужесточают требования по:
- залогам;
- проектному финансированию;
- ипотечным кредитам.
А также прекращают кредитование покупки земель, таким образом, на нет сводя возможность проектного финансирования.
Банки готовятся к варианту, согласно которого, на случай банкротства строительных компаний, Банки:
- выкупают все начатые проекты по цене в $2000 за 1 кв.м. (стоит отметить, что даже при этой цене у аффилированных с банками строительных компаний остается 70-100% рентабельность);
- прекращают кредитованые новых проектов;
- достраивают выкупленные проекты и постепенно их продают.
Если Банки этого не сделают, то, во-первых, они обанкротятся, во-вторых, Президент дал обещание, что никогда не подпустит этих банкиров к банковскому бизнесу в будущем.
Что касается строителей, то один из ведущих застройщиков, ранее демпинговавший, поднял цены вдвое-втрое, тем самым, «исключив» себя из совокупного предложения. А остальные строительные компании и без этого практически не «видят» клиентов. Но зато все строительные компании дружно говорят, что падение временное, а через некоторое время будет рост.
Так что же будет, если этими мерами не удастся удержать рынок на плаву, хотя бы некоторое время, в течение которого можно будет принять более детальный план выхода из кризиса?
Если в 2001 году отрасль недвижимости составляла около 2-3% в экономике, то в 2006 году эта доля дошла до 33-35%. Этот показатель косвенно отражается долей кредитов, взятых под залог недвижимости, по отношению к общему ссудному портфелю банков.
Мировая практика показывает, что если доля отрасли в экономике не превышает 3-7%, то падение отрасли особо не отражается на всей экономике, которая довольно безболезненно поглощает весь отрицательный эффект. Но если доля превышает этот критический порог, а это означает, что в экономике наблюдается диспропорция отраслей, то кризис в отрасли переходит в общеэкономический кризис.
А так как доля отрасли недвижимости составляет 33-35%, а по нашим данным еще больше, ибо надо считать взаимосвязанность со смежными отраслями, то падение отрасли может отразиться масштабным экономическим кризисом. Падение, начавшееся с рынка недвижимости, может за собой потянуть банковскую отрасль, а затем и всю экономику.
Естественно, такого рода кризис может вызвать резкий рост социальных протестов, и в конце концов привести к смене власти. Ведь не секрет, что причиной падения экономики СССР стал гипертрофированный рост военно-промышленного комплекса, который поглощал ресурсы экономики, и не давал никакой отдачи, и в итоге «увел» за собой всю экономику.
Мы считаем, что и без лишних советов, власти понимают всю опасность ситуации, и надеемся этой статьей помочь осознать, как же выйти все-таки из сложившейся ситуации.
Что надо сделать, чтобы избежать этих последствий?
Судя по тенденциям, идущим в сфере внешнего заимствования, времени на выправление перекосов осталось мало – максимум год.
Поэтому властям надо действовать максимально оперативно и активно использовать ресурс прямого государственного вмешательства в экономику.
Для того, чтобы восстановить баланс отраслей в экономике, есть два ясных всем способа:
- сократить раздувшуюся отрасль;
- либо приостановить ее рост, и стимулировать рост других отраслей.
Естественно в обоих способах, государство должно максимально использовать антиспекулятивный инструментарий, ибо именно спекулянты повинны в появлении надвигающегося кризиса.
По нашему мнению власти должны применить мероприятия двух типов:
Тактические
Стратегические.
Тактические мероприятия
Данные мероприятия должны быть направлены на «оттягивание» кризиса, и первоочередные «удары» по ключевым элементам, а именно:
Сокращение предложения на рынке.
Власти, в принципе, уже:
- ударили по «новым» проектам в сфере жилья в г.Алматы;
- сократили этажность существующих проектов;
- согласовывают деятельность крупнейших строительных компаний.
Сокращение притока денег на рынок недвижимости.
Власти уже:
- «посоветовали» банкам ужесточить критерии выдачи кредитов, что банки сделали с удовольствием;
- огласили введение налога на сверхприбыль для строительных компаний;
- огласили введение налога на «лишнее» жилье (правда, формулу налога еще не дали);
- ввели ограничения по внешним заимствованиям.
Информационное прикрытие.
Власти и строительные компании, каждый преследуя свои интересы, говорят, что:
- никакого падения не будет;
- максимально заполняют информационное пространство информацией о новых проектах в других отраслях.
От себя мы бы добавили, что необходимо:
- ввести аудит индексов рынка недвижимости, которые издаются такими крупнейшими агентствами и газетами, как ЦКН, Абсолют, Крыша, которые чтобы предотвратить их возможность манипулирования рыночными настроениями, которое якобы этими агентствами часто практикуется;
- возложить обязанность на Агенство по статистике и Центры недвижимости разработку и публикацию списка индексов, которые будут максимально выражать количественные и качественные характеристики процессов, происходящих на рынке недвижимости. Например, индексы могут быть следующими:
- средневзвешенная стоимость 1 кв.м.;
- количество кв.м. на 1 жителя;
- индекс продаж на рынке первичного жилья (количество проданного первичного жилья и соотношение к предыдущим показателям);
- индекс продаж на рынке вторичного жилья (количество проданного вторичного жилья и соотношение к предыдущим показателям);
- индекс ипотечных продаж на рынке первичного жилья (количество проданного первичного жилья и соотношение к предыдущим показателям);
- индекс ипотечных продаж на рынке вторичного жилья (количество проданного вторичного жилья и соотношение к предыдущим показателям);
- индекс спекулятивности (средний срок нахождения квартиры в руках одного владельца на последнюю неделю, деленное на год).
Стратегические мероприятия
Здесь пока власти особо не отметились, но надеемся, что уже созрел план действий. А пока он готовится, мы пока предложим свой стратегический план мероприятия.
Стратегические мероприятия должны быть направлены на изменение условий развития отрасли, и также на нейтрализацию отрицательных эффектов тактических мер, а именно:
Государство вводит антиспекулятивные налоги, а именно:
- налог на скорую продажу, то есть если квартира (или любая другая недвижимость, в том числе земля) продается в течение 1-го года, то разница в цене облагается 100%-ным подоходным налогом, в течение 2-го года – 80%, …, в течение 5 года – 20%. Основанием применения налога является разница в цене покупки и цене продажи.;
- налог на «лишние» квартиры. Если у человека более 2 квартир, то он должен доказать законность доходов, иначе применяется 100%-й имущественный налог на лишние квартиры.
В прошлых статьях, говоря о доле спекулянтов на рынке, используя разные методики, мы определили, что их доля в 2005 году составляла 78%. На сегодняшний день доля спекулянтов возросла до 95%.
Государство реализует масштабную жилищную программу поддержки молодых семей.
Молодая семья – это та семья, в котором возраст супругов от 18 до 29 лет, а разница между ними в годах не превышает 5 лет. Молодая семья имеет право подать на 1-комнатную квартиру, а после рождения 1 ребенка – на 2-хкомнатную, после рождения 3-го ребенка – на 3-хкомнатную, после рождения 5-го ребенка – на 4-хкомнатную.
Квартира выдается под беспроцентный кредит от государства на 20 лет. Кредит подлежит погашению начиная с 3-го года после получения квартиры. Если в течение 3-х лет рождается ребенок, то государство списывает 20% кредита, и продлевает срок начала погашения оставшейся части кредита еще на 3 года. Рождение каждого следующего ребенка дает право на списание еще 20% и на очередное продление даты начала погашения кредита. Таким образом, рождение 5-х детей позволит каждой молодой семье получить квартиру под беспроцентный кредит, а впоследствии списать кредит полностью.
Полученные по данной программе квартиры запрещается продавать до погашения кредита кому-либо кроме государства.
Отмена ограничений по внешним заимствованиям.
Максимальное развитие других отраслей, что, в принципе, будет достигаться за счет программ прорывных проектов.
Первые два пункта при одновременной реализации позволят:
- «согнать» жадных спекулянтов с рынка и заменить их на молодые семьи, которые покупают квартиры, чтобы жить в них;
- безболезненно снизить цены, снизить и предоставить их по этим ценам молодым семьям.
После того, как на рынке будут установлены условия формирования здорового спроса, можно будет реализовать пункт 3, ибо сам по себе рост внешних заимствований не несет проблему. Проблему несет то, куда вкладываются эти внешние займы. А так как реализации пунктов 1 и 2 оттолкнет «лишние» объемы денег с рынка недвижимости, то значит, ограничения потеряют актуальность и будут мешать развитию страны. А пункт 4 вкупе с предыдущими пунктами позволит восстановить баланс отраслей в экономике.
Заключение
Как видим, данные мероприятия позволят не только безболезненно преодолеть кризис, но предотвратить появление таких кризисов в будущем. Но самое главное, этот кризис позволит оправдать реализацию государственной жилищной программы (против нее выступают обычно апологеты либеральной рыночной экономики) и стимулирует демографический взрыв, который очень и очень необходим Казахстану с его малым населением.
Искренне,
Ваш Ак Сарбаз.
Дата написания и первой публикации – июль 2007 года
_____________________________________________________________________
очень правдоподобная статья Ак Сарбаза человек говорил о кризисе когда другие говорили о росте
Schaman (25.09.07) писал:
Отправлено 25 September 2007 - 16:16
)))
