Для Вас, рисковики и интересующиеся. Мои собственные расчеты.
Если не быть голословными, то стоит посмотреть на коэффициенты доступности жилья, которые рассчитывались по международной методике только для г.Алматы и на основании данных о средних доходах и расходах жителей Алматы (т.е. не в среднем по Казахстану) и на основании данных о пиковых июльских ценах. И хотя я рассчитывала коэффициенты для 1, 2, 3 и 4- х комнатных как на первичном на и на вторичном рынке, приведу пример только один:
2- х комнатная квартира. Для средней семьи в 3 человека (коэффициент численности домохозяйств по Алматы составляет 2,8 человек)
На первичном рынке (средняя квадратура 90 кв.м.). Для того, чтобы купить такую квартиру средняя семья г. Алматы с доходом 12 тыс. USD в год (это примерно средняя зарплата при двух работающих родителях 500 бакеров) должна копить весь (! Не тратя) свой доход 22 года. (коэффициент доступности жилья составляет 0,04). С учетом минимальных потребительских расходов (иначе говоря живя в проголодь) период составляет 78 лет. А если с учетом того, что излишки (после минимальных потребительских расходов) складываются под 10% на депозит (схема Жилстройсбербанка), то срок накопления составляет 21 год. Если при этом имея однокомнатную на вторичном рынке они ее продают (БТА Квартирный дуплет), и покупают двушку в новостройке, то им еще надо копить почти 17 лет (с учетом минимальных потребительских расходов).
На вторичном рынке (средняя квадратура 46,5 кв.м.). Для того, чтобы купить такую квартиру средняя семья г. Алматы с доходом 12 тыс. USD в год должна копить весь свой доход 13 лет (коэффициент доступности жилья составляет 0,08). С учетом минимальных потребительских расходов период накопления составляет 45 лет. А если с учетом того, что излишки (после минимальных потребительских расходов) складываются под 10% на депозит, то срок накопления составляет 16 лет. Если при этом, имея однокомнатную на вторичном рынке они ее продают, и покупают двушку на вторичном рынке, то им еще надо копить 8 лет (с учетом минимальных потребительских расходов).
При всем при этом, данная модель не учитывает инфляции на потребительские расходы.
Вывод, еще в 2005 году (БЦК- привет! Для Вас данные делались), эти коэффициенты еще как-то укладывались и в сроки накопления (ипотека до 25 лет) и в размеры предполагаемого дохода.
Сейчас уже нет абсолютно (разве что квартирный дуплет однушка на вторичном рынке на двушку там же либо на первичном). Т.е. то что сейчас и происходит, когда банки повысили первоначальный взнос до 30 – 50%.
Не зря Марченко сказал ипотека не для среднего класса. Оно и видно по расчетам.
Например если взять средний доход тот который он обозначил (свыше 1 тыс. USD в месяц на семью). Предположим доход составляет 2,5 штуки бакеров на семью. Тогда при всех прочих равных условиях (так же голодаем как и средние граждане, т.е. живем на минимальных потребительских расходах) двушка на первичном рынке нам обойдется в 14 лет жизни впроголодь, а на вторичном в 8. Это уже что-то. И ипотека подъемная и сроки для банков приемлемые.
Поэтому прогноз цены на жилье следующий (только на вторичное):
1. Цены упадут сильно (до 50% - 60%) на вторичное жилье, особенно ранее 80-х годов постройки и особенно в неположительных районах (нижние районы города).
2. Цены упадут значительно (до 30% - 40%) на вторичное жилье, построенное за период с 80 по 2005.
Почему прогноз только на вторичный рынок – потому что он больше подвержен законам макроэкономики (много субъектов, которым трудно вступить в сговор).
Что касается первички и «бедных дольщиков». Судя по расчетам там жилье могли купить только о-очень обеспеченные граждане. Даже здесь на форуме кто-то сливал по три подъезда. Откуда такие деньги у простых граждан? О чем и речь! Количество спекулятивных сделок с недвижимостью (особенно на первичном рынке) превысило 40%. Это критическая отметка по оценкам экономистов. Кризис который наступил, безусловно вызван рядом уже озвученных причин и их роковым сочетанием, включая и превышение 40% барьера спекулятивных сделок и 4% барьера безнадежных долговых обязательств, а вместе со всеми сомнительными все 39%. То что, многие спецы говорили о конкретном перегреве рынка (как в целом экономики , так и недвижимости) не очень-то волновало большинство, подверженное «эффекту толпы». Несознательные агентства недвижимости и консалтинговые (ЦКН, Абсолют первые в этом ряду) нагнетали этот рынок информационным фуфлом, вот и большинство велось на это, даже консалтинговые специалисты (такие как IGM). Недавно по каналу «24 док» показывали старый эксперимент, когда ставили 2 пирамидки черную и белую, и 6 человек (подсадные) в присутствие 7-го эксперементального говорили, что обе пирамидки белые. И только 1 из 4-х эксперементуемых стал отстаивать свое мнение, все остальные сказали. Что вторая пирамидка тоже белая. Вот вам и «эффект толпы».
Поэтому сознательный и бессознательный обман и нечеткость информации привели к этому социальному явлению (даже не к самому кризису, а именно к социальному явлению с дольщиками). Вывод один – купировать где можно, желательно обезболить процедуру и компенсировать только 1 квартиру на 1 дольщика, а если на него заключено свыше 1 договора долевого строительства (свыше 1 квартиры), всех под нож.
Теперь о соотношении спроса и предложения.
Еще раз смотрим внимательно на пожелания населения, которое имеет возможность оплачивать ипотеку и покупать жилье в новостройке (скажем с доходом 2,5 косаря бакеров в месяц). 95% из них хотят купить жилье эконом – класса (Это значит другие площади, другие планировки, другие отделки). Исходя из расчета, что с таким доходом у нас 30% от всего населения и только часть из них готовы покупать в принципе квартиры в новостройках получаем, что в среднем при грубом прикиде (если кого-то заинтересует точный подсчет, это уже другая песня) потенциальный спрос – это примерно 50 тыс. семей, из них 48 тыс. хотят эконом – класс по цене не более 1,5 тыс. за кв.м. И только 2 тыс. - элитку по цене выше 2 тыс. Что происходит у нас, куда смотрели рисковики, когда кредитовали эти массовые стройки так называемого элитного жилья (Тут тебе и Люксембурский сад, тут тебе и Елисейские поля с коттеджами по 350 кв.м. и пр.)? Сегмент элитки был переполнен еще в 2005 году, бизнес – класса два года назад не хватало, сейчас почти хватает, но его почему-то позиционируют как элитку. Неужели все (банкиры и строители) думали, что этот сегмент безразмерный и граждане у нас предпочитают в большинстве своем элитное жилье? АУ! Вы исследования то проводили? Выходили на улицу и спросили чего народ хочет? В том – то и дело, либо кривые исследования. Либо их вообще не было. Да и позиция многих, что с элитки больше срубить можно, сгубила этих «барыг» (Помните в фильме Next слова банкира : «Юноша, копеечные проекты никому не нужны, на них красть нечего»
). Наворовались – куда дальше господа? Может уже думать начнем, что надо потихонечку строить, да на массы работать, ну и приворовывать но потихонечку (как уж без этого в нашей-то стране 
). А элитки все эти – коттеджные поселки, навороченные тауны и таурсы, все накроются медным тазом (т.е. не дадут той отдачи, которую вы ожидали). Так что денежки, даже беспроцентно возвращать банкам надо, а покупателей -то и нет на ваши виллы. Придется раздать бедным. Ну или по-крайней мере продать по себестоимости. А по себестоимости не получается 
, много куплено яхт, мерсов и лексусов. Ну вилочки за такую же цену, но только за границей. Так что в отношении первички, тут уже никто не спрогнозирует как дело пойдет дальше. И как государство сейчас этих воров вытягивать из дерьма будет – большой вопрос. Потому что 80-90% строящегося жилья ну никак не подходит под категорию эконом-класс.
Сообщение отредактировал Levi: 26 September 2007 - 11:33
), ведь они б своим доходом с нами не поделились 
!!!!!!!!!
Вы значит входите в 30% настоящих дольщиков, которым должна быть оказана помощь.
