[zenit]

Levi (19.10.07) писал:

Bildman (18.10.07) писал:

Levi (16.10.07) писал:

Любая однушка в бизнес-классе, как продекларировал Базис минимум 37 - 45 кв.м. -это по планировке -меньше только хрущебы (не одного проекта не видела в бизнес -классе за последние 4 года с меньшей площадью). Следовательно цена на черновуху в районе 1 350 - 1100 бакинских за кв.м. - это приемлемо и по квадратуре за однушку и по цене. Цены 2004 года. Считайте сами. А если так, то в отделке + 300 - 500 за квадрат. И это то предел (не конечный) на который могут (и должны) упасть цены. Только вопрос в том, что банки наконец заговорили о том, что строительстов - высокорискованная отрасль (см. Интервью последнее г-жи Бахмутовой). Наконец-то. А то думали - сколько не построим, да по какой- то высокой цене- все рынок сожрет - нехватка жилья млин.

Любая однушка в бизнес-классе, как продекларировал Базис минимум 37 - 45
к
Уточняю Базис продекларрровал проект ЭКОНОМ класса! А это большая разница.

Большая разица с чем? Никто и не утверждал, что они декларировали элитку по такой цене. Ясен пень - эконом, а речь про то, что элитки - то по большому счету себя исчерпали по уровню нормального спроса. Больше держались за счет спекулятивного.

Тогда подскажите где купить новую эконом-класс квартиру за 50тыс. с площадью не менее 70кв м?

[Baxter]

zenit (01.11.07) писал:

Зачем вкладывать в старое жилье если в новостройках уже можно купить квартиру в пределах чуть менее 100кв м 200тыс. Поспорить хотите?

Неверная информация. Назовите хотя бы на навскидку пару тройку объектов, где готовое, пусть даже в черновой отделке, за 2 тыс долларов за квадрат (ваши цифры).

[Поручик]

Правительственная комиссия по вопросам застройки Алматы завершила проверку
К.Масимов: Вы, Виктор Вячеславович, как бывший аким города и человек, который непосредственно принимал такие решения, на мой взгляд, не можете больше продолжать работу в правительстве
30.10.2007 / политика
"Хабар", 29 октября

Частные земельные участки и построенные на них объекты в природоохранной зоне Алматы будут изыматься. Такое решение сегодня на заседании правительства принял премьер-министр. Он также распорядился признать недействительными все ранее принятые решения властей Алматы о выделении земельных участков, находящихся в природоохранных зонах рек Богенбай, Большая и Малая Алматинка. Масимов рекомендовал отстранить от занимаемых должностей ряд чиновников, которые подписывали эти документы. 11 сентября по заданию главы государства Нурсултана Назарбаева была создана госкомиссия, которая осуществила проверку правил застройки Алматы и Алматинской области. Сегодня были оглашены итоги– выявлены серьезные нарушения законодательств и причины этих нарушений. Заместитель Генерального прокурора Асхат Даулбаев сообщил: выявлено 1460 фактов незаконного предоставления земельных участков и строительства объектов в водоохранных полосах рек Большой и Малой Алматинки, Бутаковки, в урочище Медео, ущелье Алма-Арасан. В этих зонах велась активная застройка высотными жилыми домами, а жители и гости города не имели возможности подхода к рекам в этих районах города. Большая часть нарушений - это самовольный захват земли и нецелевое использование земельных участков. Часть нарушений касается архитектурной и градостроительной деятельности - ряд объектов построен без разрешительных документов, без их приемки в эксплуатацию, с незаконно выданными разрешениями, кроме того, многие объекты до сих пор не зарегистрированы в органах юстиции. Все решения о выдаче земельных участков производились конкретными должностными лицами, фамилии которых и назвал заместитель Генерального прокурора Асхат Даулбаев. Среди них прежний аким Алматы Кулмаханов, исполняющий обязанности акима Алматы Букенов, бывшие и нынешние акимы районов – Сайдаханов, Даримбетов, Мурзин, Меренков, Васильев и Асанов. Всего ими было принято 46 решений. Акимы Карасайского района Кутпанов, Косунов, Бекетаев, Байболов, Ахметов приняли 91 решение. Акимы Талгарского района Омарбаев и Тойбаев приняли 44 решения.
Асхат Даулбаев, заместитель Генерального прокурора:
- В последние годы в Алматы решения о предоставлении земельных участков принимали акимы Храпунов и Тасмагамбетов. В частности Храпуновым принято 136 решений, из которых 88 решений о первичном предоставлении земли, остальные решения касаются переоформления ранее предоставленных земельных участков. Тасмагамбетовым принято 63 решения, из которых 31 решение о первичном предоставлении земельных участков. Следует также отметить, что вопросы распределения земли, а также архитектуры и градостроительства с 1999 года по настоящее время курируются заместителем акима Алматы Яковом Зайцем.
Проверка также показала, что в урочище Медео земельные участки выдавались с 2000 года и по настоящий момент. В массиве Бутаковка частным лицам принадлежат 89 земельных участков, которые были получены ими еще в 80-90-е годы для индивидуального строительства и организации пионерских лагерей и туристических баз. Однако после приватизации лагерей они были переоборудованы под строительство коттеджей, ресторанов и спорткомплексов.
Нурлан Искаков, министр охраны окружающей среды РК:
- Строились в недопустимой близости к берегам рек, где сносились горы, искусственно изменялись русла рек, без получения необходимых согласований возводились мосты. 41 юридическое и частное лицо привлечено к административной ответственности. У 8 природопользователей приостановлена деятельность
Еще один алматинский район, бывший когда-то гордостью города - урочище Алма-Арасан. Здесь сегодня расположено 255 земельных участков, предназначенных в 80-х годах только для садоводства. Однако сегодня здесь стоят жилые дома, которые также до сих пор не оформлены. Ни один из объектов не имеет утвержденной проектной документации. В связи с этим министерство предлагает свои меры.
Галым Оразбаков, министр индустрии и торговли РК:
- Привести правила застройки города в соответствие с законом. Создать градостроительный государственный кадастр г. Алматы.
Заслушав отчет, премьер-министр поручил всем членам комиссии вывесить тексты докладов на веб-сайтах своих министерств. А также поручил внести поправки в законодательство, исключающие нарушения при выделении земельных участков в природоохранных зонах.
Карим Масимов, премьер-министр РК:
- В срок до 20 декабря 2007 года министерству индустрии и торговли совместно с Агентством по управлению земельными ресурсами, Генеральной прокуратурой внести проект изменений в действующее законодательство, предусматривающих введение норм по запрету предоставления земельных участков и выдаче разрешений на строительство без наличия проектов детальных планировок и иной градостроительной документации.
Кроме того, премьер-министр запретил и все виды строительства, хозяйственной и другой деятельности, наносящий ущерб природной среде, кроме водоохранных объектов в пределах водоохранных полос, а также предложил ужесточить требования к тем, кто нарушает законодательство. Комитет по делам строительства нужно наделить правом контролировать деятельность местных органов архитектуры, отметил Масимов.
Глава правительства поручил признать незаконными все ранее принятые решения о выделении земель и разрешений на строительство в особо охраняемых природных зонах и вблизи рек Алматы. А касательно Чимбулака поручил акиму Алматы Имангали Тасмагамбетову провести переговоры со всеми владельцами для того, чтобы те в добровольном порядке вернули государству свои земли на Медео.

[Финт]

zenit (01.11.07) писал:

Нет же других эффективных инструментов для вложения. остается только Земля. Плодородной земли не так много в нашей степи. Совершенно уверен, что земля (в Алматинской области) в цене не упадет. Разве что временно и опять выиграют спекулянты на рынке недвижимости скупят, если вектор цен ненадолго пойдет вниз. Не обольщайтесь инвесторы! Отдельно стоящий дом с прилегающим участком всегда останется в цене. Желаете проверить мои доводы? Попробуйте выступить как покупатель. Никто же не уступает. А по поводу многоэтажек, то вектор цен сегодня направлен вниз. Реальная ситуация сегодня такова. Знакомый хочет купить квартиру, но не может договориться по цене, Риэлтеры пытаются держать цены, не пускают к реальным продавцам. В газетах одни посредники. Продавцы боятся продешевить и выжидают. Старые планировки с кухней 6кв. м. надо исключить как полный неликвид доживающий свой век до сноса. Их не надо рассматривать вообще, они уже никому не нужны. Из вторичного жилья позднее может быть 77года на Юго-востоке города: панельные высотки 9-этажки с лоджиями цена1-комнатной до 100тыс, 2комнатн - 140тыс, 3комн - 170тыс. Так можно сторговаться но без посредников. В кирпичных ЦК-совмин-минфиновских домах (их в Алматы пара десятков качественных домов) цена 1комн.- от 100тыс - 120тыс, 2-комн. - от 170тыс до 200тыс, 3-комн. от 250тыс. до 360тыс. Ну и в зависимости от ремонта-состояния квартиры, района, расположения. Зачем вкладывать в старое жилье если в новостройках уже можно купить квартиру в пределах чуть менее 100кв м 200тыс. Поспорить хотите?

А Вы считаете, то цены по 200 тыс. баков за сотку рассчитываются исходя из плодородности и потенциального использования под сельское хозяйство??? Я так думаю, что скорее рост цен на землю связан со строительством. А поскольку строительство накроется, то и земля пойдет вниз. Ситуация когда просто нету сделок долго продолжаться не будет. Инвесторам надо платить по кредитам. И если инвестор который купил квартиру может хотя бы сдать ее в аренду, то инвестор у которого земля получит дулю или должен будет на этой земле выращивать цветочки, если умеет.
А доводы плана "земля никогда не подешевеет - ведь это же земля" мы уже слышали в варианте "квартиры не подешевеют" и "дома не подешевеют".
И насчет новостроек - неправильно. Которые уже построили таких цен пока нету. А которые еще не построили - страшно. А вдруг не построят.

[Levi]

Господа, простите за маленький оффтоп, но просто не могу удержаться. Для поднятия настроения так сказать и немного по теме. Сегодня купила журнал Вся недвижимость, так просто полистать, посмотреть. Ну там конечно пишут, что цены на недвижимость по прежнему падают, в таком -то районе столько - то. в таком-то столько-то. Ну листаю дальше - там западная недвижимость, фотки, описания домов, цены (Болгария, Испания, Кипр, Турция и пр.). Внимательно читаю. Потом внимательно смотрю наши предложения -фотки, описания домов, цены. Ну цены естественно не сравнить, у нас за сарай где жили куры в п. Алгабас просят столько же сколько за средневековую виллу с оливковыми посадками и 6 га. земли на берегу моря. Но тут я себя начинаю ловить на мысли, какие параметры в объявлениях у них и у нас. И начинаю от смеха тихо сползать под стол. Там - описание близлежайшей инфраструктуры, квадратура, описание оборудования, у нас - квадратура, этажность и количество санузлов (в большинстве случаев больше 2-х). Я еще раз пересматриваю все западные объявления и нигде (!) не вижу количество санузлов. У меня вопрос - мы все такие засранцы в РК, что нас интересует количество санузлов в доме, или это просто дань совку?
Особенно меня поразило одно объявление (как некоторые пишу здесь ржунемогу): в 5 ком. квартире, 250 кв.м. на 6 этаже 9-этажного дома уместили: 4 санузла (!), сауну и 2 (!) джакузи. Очень хотели ребята соответствовать "европейским" стандартам.
Вот так, какие у нас умы в РК - такие и цены за количество унитазов в доме.

[Baxter]

Я ж говорю во всем виноваты маркетологи... Догадался же человек 2 джакузи впердолить...

[Levi]

Baxter (01.11.07) писал:

Я ж говорю во всем виноваты маркетологи... Догадался же человек 2 джакузи впердолить...

Вот-вот маркетологи! Выкидыши институтов наших.

[RAYBEK]

Поручик (01.11.07) писал:

Правительственная комиссия по вопросам застройки Алматы завершила проверку
К.Масимов: Вы, Виктор Вячеславович, как бывший аким города и человек, который непосредственно принимал такие решения, на мой взгляд, не можете больше продолжать работу в правительстве
30.10.2007 / политика
"Хабар", 29 октября
....
...Заместитель Генерального прокурора Асхат Даулбаев сообщил: выявлено 1460 фактов незаконного предоставления земельных участков и строительства объектов в водоохранных полосах рек Большой и Малой Алматинки, Бутаковки, в урочище Медео, ущелье Алма-Арасан. ...
Все решения о выдаче земельных участков производились конкретными должностными лицами, фамилии которых и назвал заместитель Генерального прокурора Асхат Даулбаев. Среди них прежний аким Алматы Кулмаханов, исполняющий обязанности акима Алматы Букенов, бывшие и нынешние акимы районов – Сайдаханов, Даримбетов, Мурзин, Меренков, Васильев и Асанов. Всего ими было принято 46 решений. Акимы Карасайского района Кутпанов, Косунов, Бекетаев, Байболов, Ахметов приняли 91 решение. Акимы Талгарского района Омарбаев и Тойбаев приняли 44 решения.
Асхат Даулбаев, заместитель Генерального прокурора:
- В последние годы в Алматы решения о предоставлении земельных участков принимали акимы Храпунов и Тасмагамбетов. В частности Храпуновым принято 136 решений, из которых 88 решений о первичном предоставлении земли, остальные решения касаются переоформления ранее предоставленных земельных участков. Тасмагамбетовым принято 63 решения, из которых 31 решение о первичном предоставлении земельных участков. Следует также отметить, что вопросы распределения земли, а также архитектуры и градостроительства с 1999 года по настоящее время курируются заместителем акима Алматы Яковом Зайцем.
...

Опять правительство недоговаривает и пытается скрыть факты?!
Всего 1460 фактов.
46 - акимы районов,
91 - акимы районов,
44 - акимы районов,
136 - Храпунов,
63 - Тасмагамбетов,
Итого 380. Но не 1460!
Видимо у того (или у тех), кто принимал решение по остальным 1080 решениям лучшая крыша или они не в опале.
?!

[Stakeholder]

Не буду цитировать некоторые посты выше, потому что получится немного нечитабельно.

В целом, я поддерживаю мнение что цены на земельные участки немного "прогнутся", но это будет незначительно. Опять-таки, "благодаря" высокому уровню коррумпированности и непрозрачности, другими словами теневой экономики - вряд ли кто-либо сможет правильно разложить карты сегодняшней "большой игры".

В добавок к сценарию с возможными результатами типа "все в сад":

1) банки остаются с кучей невозратных кредитов, выданных с одной стороны строй компаниям под финансирование проектов, а с другой стороны, физ.лицам на эти же квартиры.
2) недоверие населения к долевому участию в строительстве, а также некоторая часть населения начнет изымать свои сбережения с депозитов (недоверие к банкам)
3) ипотечное кредитование замедлится, спекулятвный спрос спадет и наступит небольшой простой во время которого произойдет корректировка цен вниз.

руководствуясь обычной логикой цикличности всего что в природе происходит ("взлет-падение-взлет"), на некоторое время цены даже могут упасть на все виды недвижимости, а потом около года держаться на одном уровне (скорее всего после некоторого небольшого повышения). Специалистам на рынке недвижимости и аналитикам конечно лучше знать детали, но по прошествии этого времени, рынок перейдет порог, после которого его участники (население, инвесторы, банкиры, и т.д.) настроятся на положительный тренд и все начнется заново.

Истина в том, что дефицит жилья в Казахстане существует - вопрос только как далеко будут отклонятся цены от "реального, справедливого, рыночного уровня". И сколько будет длится цикл "взлет-падение-взлет". Сейчас же мы просто проходим, так скажем первый урок, когда рынок корректируется на платежеспособный спрос, а не спекулятивный, то бишь - падение. Как только доходы населения подрастут, цены скорректируются, начнется новый цикл. И угадайте кто в выигрыше? Те самые, "люди с наличными", которые сейчас и чуть позже могут позволить выкупать недвижимость и выкупают ее.

Возвращаясь к уровню коррумпированности в стране, несложно догадаться, что этими "людьми" являются по большому счету, те, кому попадают "венчурные капиталы" :-), или др.словами взятки, откаты и др. легкие деньги, для которых понятия "возврат" и "рентабельность" просто неприменимы. Вот она специфика рыночного механизма на постсоветском пространстве.

Но лично для меня, будет очень тяжело если КУАТ все-таки обанкротится - я оказался в числе тех самых дольщиков. Какая теперь ждет нас доля - вот в чем вопрос? Очень надеюсь, что все-таки мы продвинулись вперед и гос-во сможет поддержать и не даст упасть и просто-напросто разориться зарождающемуся пресловутому среднему классу. Конечно, я как дольщик знал на какие риски иду подписывая контракт долевого участия, а также ипотечный кредит - но все-таки на тот момент это был "оптимальный" вариант для молодой семьи при таких ценах на жилье.

Все ждем января и увидим что произойдет.

Сообщение отредактировал Stakeholder: 02 November 2007 - 08:32

[saltanat]

Эксперты допускают возможность нового строительного кризиса в РК с введением НДС на продажу жилья, передает агентство со ссылкой на телеканал КТК.

[JSC AMN]

Не одни мы да москвичи бьём рекорды роста цен...
http://agent. u a/review/?shownews=13329
Г-н Че, прокомментируете?

[DAIZY_L]

Следует отметить, что бурное обсуждение законопроекта о внесении изменений и дополнений в Закон о долевом участии может отразиться абсолютно на всех, кто желает купить квартиру в строящемся доме.
Недавно премьер-министр страны Карим Масимов распорядился не выдавать разрешения на строительство с участием дольщиков до того времени, как будут приняты обсуждаемые поправки.
Срок моратория назначен до конца этого года.
И хотя разрешения на новое строительство не будут выдавать всего лишь два месяца, специалисты уже прогнозируют снижение объемов строительства, а значит, и снижение предложения на рынке недвижимости.
Результат этого всегда один – повышение цен на квартиры.

- Ожидается плановое повышение цен.

ЧТО СКАЖЕТЕ НА ЭТО???

Сообщение отредактировал DAIZY_L: 08 November 2007 - 16:17

[DAIZY_L]

http://krisha.kz/con.../news/3948.html

[Baxter]

Недвижимость в ожидании

Ужесточение условий ипотечного кредитования дали аналитикам повод думать о существенном снижении цен на недвижимость. Однако события, происходящие в данное время на строительном рынке, могут привести совсем к другому результату.

Поводом для беспокойства стали поправки в Закон РК "О долевом участии в жилищном строительстве", обсуждаемые сейчас в Правительстве страны.

Предлагаемые законодательные изменения направлены на ужесточение требований к застройщикам.

"Долевой" закон, работающий с 1 января нынешнего года, многие считали компромиссным, так как его нормы гарантируют дольщикам несколько степеней защиты и при этом являются объективными по отношению к застройщикам.

Казалось, что все остались довольны конечным вариантом документа, хотя еще во время его обсуждения руководители даже крупных строительных компаний иначе как драконовским законопроект не называли.

Позже и мажилисмены признавались, что прими они тогда закон в его первоначальном варианте, на грани кризиса могли бы оказаться даже крупные и надежные строительные компании.

Однако то, что тогда удалось смягчить для продолжения нормального функционирования строительного рынка, законодатели вновь пытаются внедрить.

К примеру, в действующем документе сказано, что застройщик должен иметь собственные средства в размере не менее 12% от суммы привлеченных долевых средств.

Теперь же планируется эту норму изменить до 50%, причем, по мнению инициаторов поправок, эти деньги застройщик не имеет права пускать в оборот, а непременно должен положить на депозит в банк.

Только одно это дало повод говорить о возможных финансовых затруднениях строительных компаний, а следовательно, и о новом скачке цен на строящееся ими жилье.

Учитывая при этом и то, как подскочили ставки по ипотечным кредитам в банках и как ужесточились условия выдачи этих кредитов, с заветной мечтой о покупке новой квартиры некоторым категориям населения придется расстаться.

Следует отметить, что бурное обсуждение законопроекта о внесении изменений и дополнений в Закон о долевом участии может отразиться абсолютно на всех, кто желает купить квартиру в строящемся доме.

Недавно премьер-министр страны Карим Масимов распорядился не выдавать разрешения на строительство с участием дольщиков до того времени, как будут приняты обсуждаемые поправки.

Срок моратория назначен до конца этого года.

И хотя разрешения на новое строительство не будут выдавать всего лишь два месяца, специалисты уже прогнозируют снижение объемов строительства, а значит, и снижение предложения на рынке недвижимости.

Результат этого всегда один – повышение цен на квартиры.

- Ожидается плановое повышение цен.

Согласно данным Агентства по статистике, в сентябре этого года в среднем по республике цена одного квадратного метра нового жилья составила 161,4 тыс. тенге и по сравнению с аналогичным периодом 2006 года увеличилась в 1,6 раза, цена перепродажи благоустроенного жилья, соответственно, – 139,4 тысячи. тенге и 1,7 раза.

- Значит ли это, что на определенное время люди потеряют возможность покупать квартиры в строящихся домах?

- Нет, этот запрет не означает, что люди не могут приобретать квартиры.

Продажи идут, хотя и не так активно, как раньше.

Эксперты в области недвижимости в настоящее время разделились на две части.

Одни верят, что в ближайшее время цены на недвижимость все же упадут.

Главная причина такой уверенности – относительное уравнивание баланса "Спрос - Предложение", ставшее причиной стагнации цен.

Другие предрекают сильный ценовой скачок, причем в скором времени после принятия поправок в "Долевой" закон.

И хотя законодательные изменения коснутся только строящихся домов, никто не дает гарантии, что "вторичка" не потянется за дорожающим первичным рынком.

Источник: Светлана Калинкина, nachnem.kz

[Baxter]

Вот такие источники как "Светлана Калинкина" нужно мне кажется сразу усыплять, чтобы не получали зазря гонорары за свои свербеспонтовые "аналитичесские заметки"...

[Rusya]

Baxter (08.11.07) писал:

Вот такие источники как "Светлана Калинкина" нужно мне кажется сразу усыплять, чтобы не получали зазря гонорары за свои свербеспонтовые "аналитичесские заметки"...

И кому (чему) в данное время верить? Нынешней ситуации на рынке, когда цены пошли вниз, или таким вот АНАЛитикам, что предрекают скачок вверх?

[Baxter]

Дайзи Эл надо плюса впаять за такие вот перепечатки со сверхгипермегажелтой газеты "Начнем с понедельника"...

[Duskiness]

Всё правильно. Цены не могут не вырасти. Инфляция, заморозка строек, повышение банковского процента на кредитные продукты. Конечно удивляет что это "планово".

[Baxter]

Duskiness (08.11.07) писал:

Всё правильно. Цены не могут не вырасти. Инфляция, заморозка строек, повышение банковского процента на кредитные продукты. Конечно удивляет что это "планово".

Какая дилетанская позиция... Если деньги дорожают и доступ к ним практически закрыт, то с какого перепугу будут дорожать квартиры?