Первый банковский!: Дефолт рынка недвижимости - Первый банковский!

Перейти к содержимому

Правила конференции

Здесь можно писать практически все, что на банковском слуху, но нет четких доказательств.
ВНИМАНИЕ: в других разделах форума размещать информацию (слухи, компромат и прочего) без конкретных и убедительных, на взгляд Администрации сайта, доказательств КАТЕГОРИЧЕСКИ запрещается!
  • Вы не можете создать новую тему
  • Вы не можете ответить в тему

Дефолт рынка недвижимости цены падают Оценка: ***** 6 Голосов

#641 Пользователь офлайн   Sila 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 1883
  • Регистрация: 23 December 07

Отправлено 14 February 2008 - 17:50

Просмотр сообщенияdigger (14.02.08) писал:

Просмотр сообщенияBaxter (14.02.08) писал:

Просмотр сообщенияSila (14.02.08) писал:

Вы удачно продолжили мою мысль.

Я думаю правительство понимает (неоднократно уже озвучивало), что пора заниматься региональной политикой. А то эти люди, действительно, пойдут на Ак Орду. А это уже не шутки. И я думаю, что рабочие места будут создаваться, в первую очередь, в Астане и ее окрестностях. Алматы это уже не по силам. Мое мнение - делайте ставки на Астану, господа!


Полноте Сила. Уже с 1996 года (то бишь 12 лет) призываются в Астану народ. А что мы сейчас там имеем? 80% неквалифицированного персонала. Вся элита (золотые головы) сидит в нефтегазовых компаниях (львиная доля КМГ). Остальная беднота в лучшем случае влачат существование в полупустых квартирах, в худшем ютятся в ведомственных общагах, либо снимают комнаты.



Baxter prav.

to Sila: vy znaete rab mesta sozdavalis gos-om eto skazka so vremen SSSR!!

seichas kazhdiy sam za sebya!! i tema foruma kak raz pomagaet v reshenii toi ili inoi problemy, v chasnosti pokupat ili eshe podozhdat'

Digger, Вы мне сейчас говорите, что лужа мокрая. Понятно, что каждый сам за себя решает. Мы же вроде мнениями обмениваемся.
0

#642 Пользователь офлайн   digger 

  • Ведущий специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 201
  • Регистрация: 30 January 08

Отправлено 14 February 2008 - 18:04

Digger, Вы мне сейчас говорите, что лужа мокрая. Понятно, что каждый сам за себя решает. Мы же вроде мнениями обмениваемся.
[/quote]


Togda podelites plz kakoi budet vyhod v situacii s nerealizovannymi kilometrami zhilya!!!???

dazhe esli po 2 kvartiry na chinovnika , ostanetsa pol goroda pustuiushih sten!!!
0

#643 Пользователь офлайн   Sila 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 1883
  • Регистрация: 23 December 07

Отправлено 14 February 2008 - 18:14

Астана БЫЛА городом чиновников и пока еще ЕСТЬ город чиновников. Но финансовый кризис внесет свои коррективы, я надеюсь. А что это значит, смотрите выше.
0

#644 Пользователь офлайн   Bildman 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 521
  • Регистрация: 30 September 07

Отправлено 14 February 2008 - 21:54

Просмотр сообщенияRAYBEK (14.02.08) писал:

Просмотр сообщенияBildman (14.02.08) писал:

Может не все мы здесь и экономисты... - но уточняю здание банка -коммерческая недвижимость, это как завод со станками. "Прошу не путать божий дар с яичницой"! А автомобиль вместо автобуса, калькулятор вместо счетов это просто ИНСТРУМЕНТЫ или графа в бух. учете как основные фонды :D :P ;) А что бы не спорить дальше... Зайди на ссылку.


Н-да-а...
Неудивительно, что у нас щас вся экономика находится в такой заднице.
Спорить дальше не вижу смысла.
Ну разве что Вы мне еще какие-нить книжки предложите, наподобие "Волшебник Изумрудного города" или "Алиса в стране чудес", а на ночь сказку "Теремок". Тоже если вдуматься с экономическим смыслом.


Господин RAYBEK и в мыслях не было вас обидеть, вы уж извините если, что не так -Ну уточнил же сразу ,ну не экономист Я, а так по доброте душевной, лапотной подсказать хотел... А книжки ?... Да читайте , что Вашей душе угодно, любезный...
0

#645 Пользователь офлайн   Antiskazka 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 475
  • Регистрация: 01 October 07

Отправлено 17 February 2008 - 04:18

Просмотр сообщенияdigger (14.02.08) писал:

est' realniye rieltory kot smogli b pomoch s 2-koi za 60 ton v prilichnom raione???


возьмете у меня 2-ку за 80 на красина \ жибек жолы? без посредника :lol:
0

#646 Пользователь офлайн   antolya 

  • Стажер
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 18
  • Регистрация: 21 August 07

Отправлено 18 February 2008 - 14:48

Просмотр сообщенияAntiskazka (17.02.08) писал:

Просмотр сообщенияdigger (14.02.08) писал:

est' realniye rieltory kot smogli b pomoch s 2-koi za 60 ton v prilichnom raione???


возьмете у меня 2-ку за 80 на красина \ жибек жолы? без посредника :lol:


а поподробнее :)
0

#647 Пользователь офлайн   Финт 

  • Ведущий специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 242
  • Регистрация: 29 August 07

Отправлено 18 February 2008 - 15:43

Просмотр сообщенияПродвинутый (13.02.08) писал:

Просмотр сообщенияФинт (13.02.08) писал:

Просмотр сообщенияBaxter (13.02.08) писал:

Мы опять не в тему ушли. Играть на разнице купли-продажи собственной квартиры по-моему это в высшей степени, преследуя цель срубить бабла это более чем легкомысленно.

Однозначно. Если брал для себя, то и живи себе в свое удовольствие, не думай о падениях и ростах. Беда в том, что не менее 50% ипотек - это не жилье, а как раз объект инвестиций. А тут другие законы.

Для Придвинутого.
Активы Экономико-математический словарь
АКТИВЫ [asset] - собственность фирмы или отдельного лица (в денежном выражении), составляющая часть достояния (богатства).

Собственность = имущество. Имущество не может быть пассивом. Любое имущество - это актив.

Пассив Словарь Бухучет и налоги
Пассив. Правая сторона бухгалтерского баланса. В пассиве указываются в суммовом выражении данные о капитале и обязательствах организации.

Насчет правой стороны - это видимо для таких как некоторые, чтобы не препутали.

Пассивы - это источники образования имущества. Собственные (капитал) и заемные (обязательства). Пассивы не связаны напрямую с имуществом. Грубо говоря, они показывают сколько в имуществе своих денег, а сколько привлеченных. А что конкретно сформировано за счет капитала, а что за счет привлеченных средств это уже более тяжелое разбирательство.

Но в целом понятно, почему у нас банковская система себя нехорошо чуствует.


Ребята, вы можете хоть зацитировать словарь, а суть от этого не изменится. Актив - это то, что приносит прибыль. Пассив - то, что забирает деньги из вашего кармана. Одна и та же вещь может быть как пассивом, так и активом. Хоть вправо ее ставь, хоть влево, но если она деньги из твоего кармана тянет, а взамен ничего не дает, то и радуйся такому активу и называй его активом, это твое личное дело. Только потом не удивляйся, что твои активы тебе денег не приносят. :lol:) И надо быть очень наивным человеком, чтобы верить таким словарям. Они и написаны для простаков, чтобы сути вещей не понимали и продолжали не понимать.


У вас тяжелый случай недообуча. Советую сдаться обратно в институт. Может поможет. Хотя уже вряд ли. Вы же путаете понятия "актив - пассив" с понятиями "дебет - кредит" на активных счетах. Это когда самолетики и когда дейстивтельно, справа по дебету это пришло, а слева по кредиту - это ушло.
А вот допустим капитал - он вроде как денег и не тянет из кармана и не вещь. Он пассив или актив? Или может он все-таки вещный? Как по Вашему?
А вот если взял я землю сразу за заднепроходском. Ни копейки за нее никто не даст. И пустил я туда арендатора - он как раз аренду мне платит, чтобы налоги закрыть. То есть ноль с нее получается. Она актив или пассив?

Сообщение отредактировал Финт: 18 February 2008 - 15:53

0

#648 Пользователь офлайн   paritet 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 642
  • Регистрация: 21 September 07

Отправлено 18 February 2008 - 16:17

Финт человек пытается по моему объяснить идеи Киосаки, который несколько абстрагируется от общих терминов бух. учета.
Под активом он имеет ввиду то что приносит доход, под пассивом то что не приносит. Например бух. учете. купленная квартира это однозначно актив (основное средство здание, сооружение и т.д.) По Кийосаки если она в аренду сдается или куплена с целью перепродажи учитывая конюктуру рынка - это актив, если просто стоит, да и еще дешевеет то рассматривать ее надо как пассив, то есть перетаскивать ее в пассивную часть баланса - продать (а потом вложить бабки вот вам и бух. пассив), заложить и т.д.
0

#649 Пользователь офлайн   Baxter 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 6321
  • Регистрация: 22 January 07

Отправлено 18 February 2008 - 18:00

Кто такой ваще этот кийосаки?
0

#650 Пользователь офлайн   Schaman 

  • Ведущий специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 225
  • Регистрация: 20 September 07

Отправлено 18 February 2008 - 21:01

Просмотр сообщенияBaxter (18.02.08) писал:

Кто такой ваще этот кийосаки?

Эт такой реальный чел....
впаривал америкотам землю без полезных ископаемых и не в центре Алматы
и наваривался....
0

#651

  • Группа: Гости

Отправлено 18 February 2008 - 22:06

а что по земле , какие будут мысли у форумчан?
0

#652 Пользователь офлайн   Bildman 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 521
  • Регистрация: 30 September 07

Отправлено 18 February 2008 - 22:34

Просмотр сообщенияBaxter (18.02.08) писал:

Кто такой ваще этот кийосаки?

Робет Кийосаки -американский предприниматель японского присхождения, инвестор, писатель и преподаватель.
-Американские банкиры его не любят(клиентов из за него теряют:))
Я не думаю, что тому кто его читал-его мысли покажутся не серьезными и нереальными.- Наткнулся на его книги в конце-90-х, серьезно и плодотворно смог многое применить( и применяю) на практике. Что и другим желаю.
P.S. Скачать его книги в сети не проблема.
0

#653 Пользователь офлайн   Gilts 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 3807
  • Регистрация: 05 August 07

Отправлено 18 February 2008 - 22:53

Просмотр сообщенияBildman (18.02.08) писал:

Просмотр сообщенияBaxter (18.02.08) писал:

Кто такой ваще этот кийосаки?

Робет Кийосаки -американский предприниматель японского присхождения, инвестор, писатель и преподаватель.
-Американские банкиры его не любят(клиентов из за него теряют:))
Я не думаю, что тому кто его читал-его мысли покажутся не серьезными и нереальными.- Наткнулся на его книги в конце-90-х, серьезно и плодотворно смог многое применить( и применяю) на практике. Что и другим желаю.
P.S. Скачать его книги в сети не проблема.


Особенно,актуальна идея не бойтесь падения рынка,именно в смутные времены богатее наибольшее количество людей. Одна из его идей видимо и рпвела к ипотечному кризису, вкладывай в недвижимость и богатей скидывая её подороже лохам))))))))))))).
Хотя вообщем ицелом,р по его книгам,начинаешь переосмысливать жизнь и её цели.

А мне понравился подход Нурлана Сапарова,о том,что работодатель клиент и ты также продаешь ему свои идеи и время работы и также можно развивать эту идею увеличивая кол-во клиентов и зарабатывать капитал. Как советует Кийосаки, сразу стать инвестором может себе позволить себе ооооочень богатый человек, а лучше пройти путь от B до I ,чем начать с I и закончить E )))))))))))
Меняет психиологию. Вообщем,падает скупайте)))))))))))).
0

#654 Пользователь офлайн   Продвинутый 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 97
  • Регистрация: 23 October 07

  Отправлено 19 February 2008 - 01:18

У вас тяжелый случай недообуча. Советую сдаться обратно в институт. Может поможет. Хотя уже вряд ли. Вы же путаете понятия "актив - пассив" с понятиями "дебет - кредит" на активных счетах. Это когда самолетики и когда дейстивтельно, справа по дебету это пришло, а слева по кредиту - это ушло.
А вот допустим капитал - он вроде как денег и не тянет из кармана и не вещь. Он пассив или актив? Или может он все-таки вещный? Как по Вашему?
А вот если взял я землю сразу за заднепроходском. Ни копейки за нее никто не даст. И пустил я туда арендатора - он как раз аренду мне платит, чтобы налоги закрыть. То есть ноль с нее получается. Она актив или пассив?
[/quote]

2 финт. Специально для Финта тут ребята кое-что объяснили, за что им большое спасибо. От себя добавлю. Давай Финт так. Если ты банкир, то тему просечешь. Допустим у тебя в залоге квартирка, под которую ты выдал кредит в 100 тонн. Клиент уже выплатил тебе 20 тонн, включая проценты. И ты сидишь, гордишься тем, что у тебя в колонке "актив" есть такой актив. И дебет у тебя суров. А завтра цена на эту квартиру раз - и упала до 40 тонн, например. Твой клиент говорит - идите, ребята, куда подальше, а платить я вам больше ниче не буду, дескать, хотел хату перепродать, но при таком раскладе забирайте залог себе. И вот сидишь ты, думаешь: а за сколько же тонн я смогу эту квартиру продать? Думаю, что за 40 рыночных тонн уже вряд ли, продашь дешевле. С выданного кредита ты уже ничего не получаешь, квартиру без убытка сплавить не можешь. Дебет уже не так суров, зато янки из-за бугра напрягают: родной возвращать акша пора. Кредит тянет вниз? Тянет. И что? Чем тебе помог твой толковый справочник? Ты по-прежнему, горд, что у тебя в колонке "активы" сидит вот такой актив? Или ты его перевел в другую колонку? А что же тебя, родной, заставило колонку поменять? Уж не отсутствие ли прибыли? Или ты все еще активные счета пропихиваешь пассивным ребятам? У тебя дебет - кредит без взаимосвязи с актив - пассив, чтобы ты пудрил мозги клиентам. И чтобы дошло до тебя наверняка: твой кусок земли однозначно ни рыба, ни мясо, а если ты его еще и в кредит взял, то это однозначно актив, но не у тебя, а у твоего кредитора. И твой кусок земли уж точно в колонке "актив" у дяди Масимова. И если ты что-то попутал, а точно попутал что с людьми разговаривать надо вежливо, то не пудри мозги мне, я - не твой клиент. Вот конкретно тебя я к своей конторе на пушечный выстрел не подпущу, тебе даже размахивание справочниками и дипломом не поможет. И вообще странный у тебя бизнес - кусок земли, который никто не хочет покупать, прибыли тебе не дает, да еще в каком-то заднем проходе находится. :) Вот поэтому ты читаешь справочники, а я не позволяю таким как ты пудрить мне мозги. :)

Сообщение отредактировал Продвинутый: 19 February 2008 - 01:36

0

#655 Пользователь офлайн   digger 

  • Ведущий специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 201
  • Регистрация: 30 January 08

Отправлено 20 February 2008 - 13:17

ий синдром Оттепели ждать рано В последнее время редкий день обходится без появления в казахстанских СМИ новостей или комментариев очередного эксперта по поводу происходящего в строительной отрасли и на рынке недвижимости. Но, как показывает практика последних месяцев, достоверные факты, которые отражают реальное положение дел, удается почерпнуть отнюдь не из речей застройщиков и риэлторов, а из высказываний представителей государства. Так, из доклада акима Алматы Имангали Тасмагамбетова на совещании у премьер-министра в январе стало известно, что в алматинских новостройках продана только треть квартир

Юля Cемыкина
Алматы


То, что в сложной ситуации на рынке недвижимости именно государство заняло наиболее ясную, понятную и прозрачную позицию, конечно, радует. А вот упорное желание представителей строительных компаний убедить казахстанцев в том, что отрасли далеко до кризиса, и проблемы имеются лишь у отдельных компаний, уже вызывает даже не раздражение, а сочувствие. Конечно, демонстрируемый ими оптимизм отчасти можно понять, ведь государство принимает ряд мер по поддержке строительной отрасли. Гостранши, выделяемые на завершение начатого строительства, должны поддержать прежде всего дольщиков и не допустить, чтобы люди, вложившие свои кровные, остались без квартир. Но какова бы ни была официальная причина, побудившая государство оказывать помощь застройщикам, денежные вливания им как нельзя кстати. Хотя тут важно не обольщаться и осознавать, что всех проблем средства, выделенные государством, не решат. Они могут помочь завершить строительство, но не способны обеспечить спрос, который сейчас заметно отстает от предложения.
Кризис жанра
Как известно, первыми в очереди за помощью оказались застройщики Астаны. Еще в ноябре был утвержден список из 112 столичных объектов, в которые вложены деньги дольщиков и которым более или менее недалеко до завершения. В качестве первоочередного «вливания» государство пока выделило на завершение их строительства 400 миллионов долларов. Деньги поступают к застройщикам через фонд устойчивого развития (ФУР) «Казына», который в свою очередь размещает их на депозитах в определенных банках второго уровня. Банки же, оценив риски и благонадежность застройщиков, выдают полученные средства в качестве кредитов. При этом на 10 процентов, которые строители должны выплачивать государству, накладывается банковский процент, и в среднем застройщики получают кредиты под 19 процентов годовых. Что по прежним меркам не особенно выгодно, но значительно лучше, чем полное отсутствие финансирования.
Первые деньги двум астанинским застройщикам поступили в последней декаде декабря. А по состоянию на середину января профинансировано было порядка 30 строительных компаний, а еще чуть более 20 должны были получить средства в самое ближайшее время. Тем не менее уже начал подниматься и вопрос о финансировании алматинских стройплощадок. В ходе его обсуждения и прозвучали очень любопытные цифры, говорящие о том, что открытие финансирования – это не панацея от всех проблем. В своем докладе на совещании у премьер-министра Карима Масимова 19 января Имангали Тасмагамбетов отметил, что в южной столице возводятся 143 жилых комплекса, строительство которых ведут в общей сложности 93 компании-застройщика. Общая площадь строящегося жилья 5,1 миллиона квадратных метров, или свыше 36 тысяч квартир, из которых 12 тысяч выкуплено дольщиками. А общая сумма средств, необходимых для завершения строительства объектов недвижимости, со степенью готовности от 10 до 90 процентов, составляет 314 миллиардов тенге.
Вот и получается, что из всех квартир в новостройках южной столицы продано только порядка 30 процентов. А так как речь идет о комплексах, строительство которых началось и в начале 2007-го, и в 2006 году, и даже в 2005-м, то объяснить низкую покупательскую активность последствиями событий на рынке ипотеки в США и, как следствие, кризисом ликвидности казахстанских банков, никак нельзя. И это еще раз подтверждает, что цены, предлагаемые в последнее время застройщиками, давно оторвались от платежеспособного спроса. А желающих скупать строящееся жилье вовсе не так много, как нам стремились представить строители.
При этом никто из застройщиков не хотел терять высоких прибылей и снижать цену, напротив, они все время поднимали стоимость жилья. Но уже с весны инвесторы, приобретающие квартиры с целью вложения денег или дальнейшей спекуляции, которые, по оценке риэлторов, составляли большую часть покупателей первичного рынка, существенно снизили свою активность. А уж когда осенью банки либо перестали выдавать ипотеку, либо существенно ужесточили условия по ипотечным кредитам и требования к заемщикам, то покупателей стало совсем немного. Но со стороны сначала казалось, что наряду со строительными компаниями, претерпевающими серьезные трудности, у нас имеются и застройщики, которые, несмотря ни на что, чувствуют себя уверенно.
К первым относится, например, строительная компания «Куат», который набрал столько участков под застройку, что на фоне снижающегося спроса просто не мог справиться с их освоением. А работники «Куата», которые не получали зарплату несколько месяцев, даже проводили во второй половине прошлого годы митинги. Что, впрочем, не помешало руководству компании в августе отметить с размахом День строителя и пригласить на корпоративную вечеринку звезду 1980-х Томаса Андерса, а также дарить особо отличившимся сотрудникам автомобили «Хюндай Гетц». К категории застройщиков, попавших в бедственное положение, можно отнести и компанию «Ак Ауыл», в которой не скрывают, что строительство на большинстве ее объектов заморожено. А председатель совета директоров корпорации «Ак Ауыл» Станислав Огай в своих высказываниях даже посягает, так сказать, на святое, то есть на пенсионные накопления населения.
К компаниям же, которые кажутся успешными, можно было отнести корпорацию «Базис-А», которая и стройки свои не приостанавливала, и дольщиков за свой счет страховала, а также сумела договориться с Казкоммерцбанком об ипотеке для своих дольщиков всего под 10 процентов годовых. И неважно, что про «Базис-А» и про другие компании, которые сумели добиться страхования своих дольщиков на прежних, докризисных условиях, ходят различные слухи. А именно: говорится о том, что эти застройщики сами доплачивают банкам недостающий процент, лишь бы оживить ипотеку и, соответственно, продажи. Но слухи они на то и слухи, что им можно или верить или нет.
Зато глава «Базис-А» Александр Белович в своих многочисленных интервью и выступлениях на пресс-конференциях неоднократно отмечал, что в его компании все в порядке. Правда, при этом он пытался реабилитировать в глазах общественности и всю отрасль в целом. И то заявлял в октябре, что первичное и вторичное жилье, построенное по современному стандарту, не будет падать в цене, то утверждал в ноябре, что нас ожидает дальнейшее удорожание новостроек. И все это на фоне активных обсуждений Министерством торговли и индустрии и правительством мер по поддержке строительной отрасли. Зачем, спрашивается, ее поддерживать, если все в порядке, и рост продолжается? Тем не менее неостанавливающееся строительство на объектах «Базис-А» и информация Александра Беловича о том, что почти все квартиры в комплексах компании уже распроданы, говорили о надежности этого застройщика.
Но, как оказалось, наши застройщики пока не склонны к честности, открытости и прозрачности. Что продемонстрировали опять же чиновники, вернее, составленный ими список из 112 астанинских компаний, которым планировалось оказать государственную поддержку. Надо сказать, что сам документ найти крайне сложно. Хотя если вся кампания по поддержке строителей затеяна ради дольщиков, то они первыми должны были увидеть его, чтобы знать, на что им можно рассчитывать. Тем не менее при большом желании с документом все-таки можно ознакомиться. Например, этот подробный список с информацией о квадратуре объектов, степени готовности комплексов, а также о том, сколько в комплексах продано квартир и сколько средств требуется на завершение строительства, приводят российские источники. Из этого документа следует, что в жилом комплексе «Триумфальный» компании «Базис-А», строительство которого начато в 2006 году, а к завершению планируется в 2009-м, из 770 квартир продано только 54. В ЖК «На Водно-Зеленом бульваре» (строительство началось в 2005-м, и должно быть закончено в этом году) из 513 квартир продано 176. А в известном жилом комплексе «Северное сияние», строительство которого ведет ТОО «Базис Астана» (начато в 2005-м, и планируется к завершению в 2008-м) из 622 квартир выкуплено 237. Еще в одном комплексе «Базис Астана», в «Городском ренесансе» (строительство началось в 2006 году и должно закончиться в 2008), из 493 квартир продано 37.
Что касается других застройщиков, то и у них положение не самое лучшее. Например, у корпорации «Ак Ауыл» в ЖК «Виктория», который должен сдаваться в этом году, реализовано 80 квартир из 319. В ЖК «Уют», сдача которого намечалась еще на прошлый год, из 504 квартир продано 257. В ЖК «Мисон» (срок сдачи 2008 год) выкуплено 102 квартиры из 677, а в ЖК «Дипломат 1» – 101 из 333. В ЖК «Гранд Астана» компании «Куат», который готов на 53 процента, застройщику удалось реализовать 796 квартир из 1491-й, а в МЖК «Гранд Алатау» – 42 квартиры из 297. А, скажем, в ЖК «Достар 1» компании BI-Group, который готов на 86 процентов, ситуация несколько лучше, и из 786 квартир продано 589. Что, возможно, во многом объясняется относительно доступной ценой – 113809 тенге за квадратный метр. Для сравнения, квадрат в астанинском комплексе «Базис-А» «Триумфальный», согласно «списку 112», стоит 223200 тенге.
Вообще этот список – прелюбопытный, но не придающий многим дольщикам оптимизма документ. Например, в девятнадцати жилых комплексах не приобретено ни одной квартиры, а в девяти – даже не залит фундамент. И государство, взявшись спасать строителей, сделало более прозрачными проблемы отрасли. Хотя именно это нам, возможно, и было нужно. Что и подчеркнул в своем Послании этого года народу Казахстана Президент Нурсултан Назарбаев, отметив, что надо в законодательном порядке обеспечить прозрачность деятельности строительных компаний и повышение уровня конкуренции в отрасли.
Особую актуальность степень прозрачности застройщиков приобретает на фоне процесса выделения им государственных средств на завершение строительства. Скажем, если обратиться опять же к примеру корпорации «Базис-А», то она, как значится на сайте ее новосибирской «дочки» «Базис-НСБ», имеет дочерние компании в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, в Украине (Киев), Чехии (Прага), Канаде (Торонто), Таиланде (Патайя) и в Объединенных Арабских Эмиратах (Абу-Даби). Кстати, в Новосибирске у компании сейчас также возникли проблемы.
Как сообщает газета «Ведомости», «Базис-НСБ» приступила к строительству двух многоэтажных жилых домов элитного жилого комплекса «Сибирская Ривьера» на территории Заельцовского бора без разрешения на строительство и предоставления правоустанавливающих документов. За ведение работ без утвержденной в установленном порядке проектной документации компания привлечена к административному наказанию в виде штрафа в размере 500 тысяч рублей и получила предписание о прекращении работ до получения всех необходимых разрешений на строительство. По оценкам различных специалистов, возобновить их удастся либо весной, либо еще позже. А когда компания ведет такую активную деятельность за пределами Казахстана, невольно возникает вопрос: а не уходят ли деньги наших дольщиков на решение проблем, скажем, дольщиков российских или тайских? С одной стороны, диверсификацию бизнеса можно только одобрять, но с другой – зная, что застройщик не совсем честен с потребителями, многочисленные «дочки» все-таки настораживают.
Вызывает определенные опасения и то, как будут использовать целевую госпомощь другие строительные компании. Например, бывший сотрудник головного офиса одной из компаний, попавший под очередную волну сокращения, которых у застройщика за последние полгода было уже несколько, рассказал нам о том, как определяли момент получения компанией очередного кредита. Если зарплату начинали задерживать, то становилось понятно, что деньги кончились и надо ждать кредита. Но как только во двор головного офиса ввозилась пара новеньких «Бентли», сотрудники понимали, что кредит наконец получен, и зарплату вот-вот начнут выдавать. В общем-то то, что строители не жалели денег на покупку автомобилей и недвижимости для себя любимых, ни для кого не секрет. И премьер-министр Карим Масимов намекал на то, что застройщикам неплохо бы реализовать свои непрофильные активы и прямо предлагал им продать свои дорогие автомобили и особняки и рассчитаться с долгами перед банками и дольщиками. Послужил ли застой и кризисные явления в отрасли уроком для таких застройщиков? И не примутся ли они вновь покупать на кредиты, выделенные по госфинансированию, новые модели авто и земельные участки в личное пользование?
По словам акима Астаны Аскара Мамина, графики строительства объектов, по которым банкам выделены государственные депозиты, которые затем в качестве кредитов предоставляются строителям, направляются в акимат для организации мониторинга и контроля. А кроме акиматов следить за движением денег будут также службы финконтроля Минфина. И все-таки гарантий того, что благодаря гостраншам новостройки с участием дольщиков в Астане и в Алматы будут достроены, нет. Так что вопрос пока остается открытым. А председатель Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли РК Кайсар Омаров, отметил: «Вливание бюджетных средств в долевое строительство – это разовая акция, обусловленная необходимостью предотвращения социальной напряженности в обществе. В качестве же системной меры, исключающей в дальнейшем необходимость бюджетных затрат на урегулирование взаимоотношений в долевом строительстве, предусмотрено ужесточение действующего законодательства, регламентирующего долевое строительство».
Далеко ли до дна?
В отличие от некоторых застройщиков, риэлторы в последние месяцы несколько поубавили пыл и перестали твердить свои «мантры» о неминуемом дальнейшем росте цен на жилье. Впрочем, их понять можно, так как риэлторы получают процент от сделок, а когда таковых практически нет и покупатели с продавцами квартир затаились в ожидании того, что же будет с ценами, им приходится очень нелегко. Конечно, если цены на недвижимость высокие, то и сумма получаемая риэлторами за услуги больше. Но и при снижающихся ценах можно заработать, лишь бы сделки купли-продажи активно осуществлялись. Вероятно, поэтому прогнозы риэлторов в последнее время стали более реалистичными, а кривая графиков изменений средней цены в Алматы перестала ползти вверх.
Тем не менее Национальная ассоциация риэлторов (НАР), которую возглавляет Олег Алферов, являющийся также заместителем председателя правления агентства недвижимости «Абсолют», еще продолжает, так сказать, смягчать действительное положение вещей. По его данным, глубина падения среднего ценника на алматинское жилье за второе полугодие составила 23,3 процента. В июле 2007 года, по словам господина Алферова, средняя цена составляла 3715 долларов за квадрат, а по данным на 28 января – 2742 доллара. Для сравнения, по данным газеты «Крыша», по состоянию на 31 января средняя цена квадратного метра жилья в Алматы составляла 2587 долларов. Что, кстати, на тысячу долларов меньше, чем в мае прошлого года. Но и графики НАР, и данные «Крыши» – это цена предложения, а не реальных сделок. Практика же показывает, что продавцов сейчас так много, а покупателей так мало, что уступать от изначально заявленной цены приходится существенно. И простой обзвон тех же объявлений в «Крыше» говорит о том, что цены уже упали на 45–50 процентов от своего пика.
Это вполне понятно, так как цены на квартиры уж очень далеко ушли от реального платежеспособного спроса населения, а доходы казахстанцев растут значительно медленнее цены на жилье. Так, согласно статистическим данным, в августе 2007 года, по сравнению с аналогичным периодом 2006-го, реальные доходы выросли на 12,7 проц., а реальная заработная плата – на 17 процентов. При этом цена квадратного метра жилья увеличилась в 1,7 раза. К тому же проблемы в строительной отрасли лишили работы множество людей, а в сферах бизнеса, так или иначе связанных со строительством, наблюдается спад. А люди, потерявшие работу или не имеющие стабильного дохода, не пойдут в банк за ипотекой. Да и банки, которые нынче стали значительно осторожнее, денег таким заемщикам не дадут. Инвесторы же никак не могут избавиться от ставших неликвидными квартир, которые к тому же продолжают дешеветь. Им сейчас не до покупки нового жилья.
Олег Алферов признает, что «доля покупателей, приобретающих недвижимость в инвестиционных (в том числе спекулятивных целях), превысила число лиц, приобретающих ее для собственных нужд». А также прогнозирует, что после сложившейся ситуации они уже не будут активно скупать все подряд. Кроме того, глава НАР отмечает, что фондирование наших банков на Западе на прежних условиях, как сказал председатель Нацбанка Анвар Сайденов, вряд ли возобновится до конца второго полугодия. Тем не менее господин Алферов в конце концов приходит к достаточно нелогичному выводу. По его мнению, цена на жилье в Алматы «в первом квартале снизится еще на 9 процентов, и ощутит «ценовое дно» – точку локального минимума, в которой падение прекратится». А произойдет это в связи с тем, что объем отложенного спроса в Алматы высок и потенциальные покупатели рассчитывают на результативность господдержки строительного сектора.
Впрочем, оригинальные выводы риэлторов из НАР хорошо известны. Например, на пресс-конференции в начале сентября прошлого года руководство этой ассоциации уверяло общественность, что ипотечный кризис в США, с большой долей вероятности, вообще не скажется на нашем рынке недвижимости. А спрос на ипотеку, несмотря на ужесточение ее условий, чуть ли не ажиотажный. Конечно, вскоре появились данные АФН, из которых следовало, что объем ипотечного кредитования в сентябре 2007-го, по сравнению с августом этого же года, снизился более чем в два раза. А с утверждением Олега Алферова о том, что рост цен на жилье возобновится во втором квартале этого года, однозначно можно поспорить.
До конца первого квартала осталось чуть меньше двух месяцев, и с большой долей вероятности можно предположить, что к этому времени финансирование стройплощадок Алматы еще не начнется. Как показал пример Астаны, дело это не быстрое, а в Алматы еще даже нет окончательного списка застройщиков, в первую очередь нуждающихся в помощи. Ну а о том, что, по подсчетам Олега Алферова, «ценовым дном» является сумма в 2526 долларов (23-процентное снижение от максимума в первом полугодии, плюс 9-процентное снижение первого квартала), даже и говорить не стоит. Уже сейчас реальная средняя цена несколько ниже и продолжает еженедельно понижаться. А ведь мы еще не пережили волну возвратов ипотечных кредитов банкам, которую вполне можно ожидать. Если клиенты начнут оставлять банкам свое залоговое недвижимое имущество, то банки будут вынуждены реализовывать его по ценам ниже рыночных (чтобы продать быстро), чем вызовут очередное и, возможно, существенное снижение цены.
Многие люди брали ипотеку в надежде, что если не потянут выплаты, то просто продадут жилье и еще останутся с прибылью. Но те кто брал в банке весной, скажем, 150 тысяч долларов на покупку квартиры, сегодня могут продать ее только за 80. А один из алматинских дольщиков рассказал нам, что взял кредит в банке на квартиру в новостройке в надежде продать свою трехкомнатную квартиру в старом жилом фонде. Весной ее рыночная цена составляла 290–300 тысяч долларов, и в банке в ипотеку было взято 260 тысяч, которых как раз хватало на покупку квартиры в новостройке. Доходом заемщика в банке не особо интересовались, но так как он рассчитывал продать свою квартиру и сразу же погасить долг, то ежемесячный взнос размером 1500 долларов его не испугал. Но цены поползли вниз, и квартиру продать никак не получалось. Редкие звонки по поданным во все возможные издания объявлениям стали поступать, только когда цена квартиры опустилась до 160 тысяч долларов. Но продавать ее за такую цену не имеет смысла, так как сумма уже не покроет долг банку, а платить ипотеку с каждым месяцем семье с небольшим в общем-то доходом становится все тяжелее. Сейчас заемщики всерьез рассматривают возможность отдать банку свой залог, тем более что строительство нового дома остановилось. И подобных историй немало.
Словом, снижение цен на жилье в Алматы с большой долей вероятности будет продолжаться как минимум до конца первого полугодия. Тем более, как мы уже сказали, деньги, которые получат строители Алматы по госфинансированию (заметьте, получат далеко не все), не помогут создать платежеспособного спроса. Практически все маркетинговые и PR-инструменты застройщиков в условиях кризиса уже исчерпаны, и единственный действенный инструмент, который дает какую-то надежду на привлечение покупателей, – это снижение цены. Конечно, сейчас когда стройплощадки встали, а дольщики все чаще заявляют о своих проблемах, даже при снижении стоимости квадратного метра не каждый покупатель решится вложить в новостройку. Но все-таки если снижение будет достаточно существенным и массовым и не будет похоже на демпинг отдельно взятой умирающей стройкомпании, то таковые, вероятно, найдутся.
А о том, что снижать есть куда, говорил, например, Кайсар Омаров, который отметил, что «если строительные компании захотят добровольно реализовать акиматам часть невостребованных квартир, акиматы смогут их купить по цене 80 000 – 100 000 тенге за один квадратный метр с последующей реализацией в рамках госпрограммы. В этой цене учтена стоимость строительства квадратного метра – жилья 56515 тенге и стоимость строительства инженерных сетей – 23–43 тысячи тенге на один квадратный метр».
Председатель же Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев, который также является председателем правления АО BI-Group, утверждал, что цена в Алматы и Астане должна быть сопоставимой, так как если в южной столице расходы увеличиваются за счет сейсмики, то в Астане – за счет суровых погодных условий. При этом при себестоимости строительства в Астане в 950–1050 (по данным Айдына Рахимбаева) и средней цене продажи в 1300–1500 долларов, в Алматы жилье продается как минимум вдвое дороже.
Если же застройщики все-таки начнут снижать цену, то и вторичный рынок неминуемо еще «осядет». Хотя весной 2007 года снижение средней цены началось именно со вторичного рынка. Но кризис ликвидности показал, кто является в цепи слабым звеном – им все-таки оказался первичный рынок. В общем, пока надеяться на остановку ценового падения нет никаких веских оснований. И наш рынок недвижимости, похоже, ожидает нелегкая и, вполне возможно, богатая на сюрпризы весна.


http://www.continent.kz/2008/03/5.htm
0

#656 Пользователь офлайн   Baxter 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 6321
  • Регистрация: 22 January 07

Отправлено 20 February 2008 - 14:07

Диггер. Зачетная статья. Вообще Абсолют заколебал своими провокационными призывами.
0

#657 Пользователь офлайн   Финт 

  • Ведущий специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 242
  • Регистрация: 29 August 07

Отправлено 20 February 2008 - 14:32

Просмотр сообщенияparitet (18.02.08) писал:

Финт человек пытается по моему объяснить идеи Киосаки, который несколько абстрагируется от общих терминов бух. учета.
Под активом он имеет ввиду то что приносит доход, под пассивом то что не приносит. Например бух. учете. купленная квартира это однозначно актив (основное средство здание, сооружение и т.д.) По Кийосаки если она в аренду сдается или куплена с целью перепродажи учитывая конюктуру рынка - это актив, если просто стоит, да и еще дешевеет то рассматривать ее надо как пассив, то есть перетаскивать ее в пассивную часть баланса - продать (а потом вложить бабки вот вам и бух. пассив), заложить и т.д.

Ну..... абстрагируется, конечно, хорошее слово. На самом деле речь идет об активах, сомнительных активах, активах приобретенных с целью перепродажи и т.д. Но самое прикольное, а что бы было бы, если бы он назвал их инфляция и дефляция, или фикус и цитрус. Тут бы возникли бы орлы, которые бы утверждали, что дефляция - это актив, который генерирует убытки??? А фикус - актив с положительной доходностью?
Но самое то прикольное, что объект рассмотрения, сей Продвинутый ни словом не обмолвился о Роберте Киосаки. Просто когда вы напомнили о существовании данного писателя - бизесмена, то обрадованный Продвинутый найдя себе кое-какое подтверждение в, прямо скажем, неклассической экономической теории, обрадовался и затвердился в том, что возвращаться на дообучение ему без надобности. А вот это уже плохо. Вот это и есть бомба под банковской и финансовой системой, когда люди не разбираясь в элементарном еще и наверное в банке работают. Вы что всерьез думаете, что он Киосаки читал? Он по всей видимости, даже Макконнола с Брю в глаза не видел.
0

#658 Пользователь офлайн   digger 

  • Ведущий специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 201
  • Регистрация: 30 January 08

Отправлено 20 February 2008 - 14:56

Просмотр сообщенияФинт (20.02.08) писал:

Просмотр сообщенияparitet (18.02.08) писал:

Финт человек пытается по моему объяснить идеи Киосаки, который несколько абстрагируется от общих терминов бух. учета.
Под активом он имеет ввиду то что приносит доход, под пассивом то что не приносит. Например бух. учете. купленная квартира это однозначно актив (основное средство здание, сооружение и т.д.) По Кийосаки если она в аренду сдается или куплена с целью перепродажи учитывая конюктуру рынка - это актив, если просто стоит, да и еще дешевеет то рассматривать ее надо как пассив, то есть перетаскивать ее в пассивную часть баланса - продать (а потом вложить бабки вот вам и бух. пассив), заложить и т.д.

Ну..... абстрагируется, конечно, хорошее слово. На самом деле речь идет об активах, сомнительных активах, активах приобретенных с целью перепродажи и т.д. Но самое прикольное, а что бы было бы, если бы он назвал их инфляция и дефляция, или фикус и цитрус. Тут бы возникли бы орлы, которые бы утверждали, что дефляция - это актив, который генерирует убытки??? А фикус - актив с положительной доходностью?
Но самое то прикольное, что объект рассмотрения, сей Продвинутый ни словом не обмолвился о Роберте Киосаки. Просто когда вы напомнили о существовании данного писателя - бизесмена, то обрадованный Продвинутый найдя себе кое-какое подтверждение в, прямо скажем, неклассической экономической теории, обрадовался и затвердился в том, что возвращаться на дообучение ему без надобности. А вот это уже плохо. Вот это и есть бомба под банковской и финансовой системой, когда люди не разбираясь в элементарном еще и наверное в банке работают. Вы что всерьез думаете, что он Киосаки читал? Он по всей видимости, даже Макконнола с Брю в глаза не видел.



Uvazhaemye, ne hochu Vas obizhat, NO esli vy budete pisat' po Teme, to i drugie smogut aktivnee uchastvovat v forume.

Predlagaiu otkryt novuiu Temu s nazvaniem "BuhUchet ot A do YA"

rgds.
0

#659 Пользователь офлайн   Sila 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 1883
  • Регистрация: 23 December 07

Отправлено 20 February 2008 - 15:09

:rolleyes: :D :D
Лучше так "Бухучет. От А до Я. Есть еще варианты?"
0

#660 Пользователь офлайн   digger 

  • Ведущий специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 201
  • Регистрация: 30 January 08

Отправлено 20 February 2008 - 15:25

Не проданные дома выкупят чиновники
Айқын: 13.02.2008
Автор: АЙХАН ШӘРІП
Вчера в Правительстве было принято неожиданное решение. Известно, что из-за сокращения банками выдачи народу ипотечных кредитов, в Астане не могут быть распроданы много новых жилых домов. Премьер Масимов позволил выкупить государственным органам эти дома за счет бюджетных средств. Предложение министра Чрезвычайных ситуаций В.Божко тратить сэкономленные с проведенных тендеров миллиардные суммы на покупку квартир, было принято коллегами с радостью. Остается только найти ответ на вопрос: «кому достанется тот или иной жилой комплекс»?
Уже сейчас национальные холдинги готовы выкупить примерно 2000 квартир, в том числе, холдинг «КазАгро» намеревается выкупить 450, холдинг «Самрук» - 1000, холдинг «Самгау» - 192 и фонд «Казына» - более 70 квартир.
На вчерашнем заседании Правительства был объявлен мораторий на начало строительства жилых домов в столице. Запрет на строительство был поручен администрации Астаны. О.Шокеев объявил, что не должно возникать никаких новых предложений, никаких новых строительств до стабилизации рыночных условий.


Vy tolko posmotrite na nih!!!!
nu ne feodalizm a???

to Sila: ZHoSH!!!!
0

Поделиться темой:


  • Вы не можете создать новую тему
  • Вы не можете ответить в тему