[Bildman]

Продвинутый (28.02.08) писал:

И еще. Можно ли считать, цены, по которым идет госзакуп, ориентиром? Или рынок просядет ниже?

Не стану утверждать, но дно я думаю это оценочная стоимость по ипотеке минус 5% по выданым деньгам. В каждом отдельном случае в зависимости от класса и вида недвижимости она будет разная. А вообще не дай бог нам увидеть это дно... мало никому не покажется.

[Finan]

Продвинутый (28.02.08) писал:

Люди! Давайте подумаем о наших детях. Хотели бы вы, чтобы они жили в таком шоколаде, где "жадные" строители обвиняют "жадных" банкиров? Я думаю, что люди все здесь присутствующие нежадные, значит в состоянии подумать о том, как же жить и разруливать весь этот бардак будут наши дети.
И еще. Можно ли считать, цены, по которым идет госзакуп, ориентиром? Или рынок просядет ниже?

Думаю что первичка по цене госзакупа это самая маленькая цена, первичка дешевле не упадёт. Потому что государством выкупается достаточно большое количество квартир.
А вот по вторичке рынок может быть и просядет.... Также понравилось мнение про препода из КИМЭПа, который сказал что падение будет до середины лета, потом пару месяцев волатильность и далее рост, очень медленный но рост.

[Brbarian]

Bildman (28.02.08) писал:

Sila (28.02.08) писал:

Да, Марченко и говорит, что строителей не подпускаем, потому что собственное участие в проекте = 0.

Если это действительно так, то вас на пушечный выстрел нельзя к банкам подпускать...

Бакстер правильно -пишет Чтобы строительную компанию прокредитовали в Халыке, там такие требования нужно исполнить, что проще выйти на IPO, чем собрать все доки для корпорейтов Халыка...

Мы это все прошли и получили с 4-х кратным покрытием залогами. Кто ж за бумажки, да красивые глазки, да еще в Халыке хоть доллар даст.
А наше участиев проекте обычно не менее 35%!

То Сила-Себестоимость по Алматы никак не ниже 1000 -1200, учитывая те пункты которые выше я указал.
А стоимость продажи уже оговаривается участниками проекта и или регулируется рынком.

2 Bildman: себестоимость в черновой?

[Финт]

Bildman (28.02.08) писал:

Sila (28.02.08) писал:

Да, Марченко и говорит, что строителей не подпускаем, потому что собственное участие в проекте = 0.

Если это действительно так, то вас на пушечный выстрел нельзя к банкам подпускать...

Бакстер правильно -пишет Чтобы строительную компанию прокредитовали в Халыке, там такие требования нужно исполнить, что проще выйти на IPO, чем собрать все доки для корпорейтов Халыка...

Мы это все прошли и получили с 4-х кратным покрытием залогами. Кто ж за бумажки, да красивые глазки, да еще в Халыке хоть доллар даст.
А наше участиев проекте обычно не менее 35%!

То Сила-Себестоимость по Алматы никак не ниже 1000 -1200, учитывая те пункты которые выше я указал.
А стоимость продажи уже оговаривается участниками проекта и или регулируется рынком.

По словам одного моего друга который работает в строительстве, себес по 2007 году где - то в районе 2000 тыс. в черновой. Он состоит из себестоимости непосредственно строительства - где то 800 действительно. А дальше 1. Акт выборки - занос в акимат 2. Выкуп участка от 120 до 200 тыс. за сотку 3. Официальная оплата технических условий 4. Занос за техусловия 5. Реализация техусловий 6. Экспертизы проектов 7. Занос за согласование проектов 8. Проценты банка 9. Откат банку 10. Содержание офиса 11. Реклама и пр. Это без налогов еще. Себест чиста.
Я думаю, что варьируется сильно от объекта к объекту - зависит от того какие техусловия дали, какую сейсмику, где объект находится от этого занос в акимат зависит и стоимость выкупа, как в банке договоришься. Но в целом картина такая. Вроде как и занос в акимат не сильно на квадрате при многоэтажном строительстве сказывается, а таких платежей вона скока разных набирается вот все вместе и дают 1200 на квадрат на конкретно взятом объекте.
Так что если у него выкупить даже по 2 тыс., то он на попу сядет. А если по 1000 то он обанкротится.

[Финт]

Sila (28.02.08) писал:

Bildman (28.02.08) писал:

Finan (28.02.08) писал:

Цитата: "Не обернуться- Я говорю о том , что реальная цена продажи с учетом всех вышеперечисленных моментов не должна превышать эконом класс-1500 у.е. за кв\м......"
Не знаю как вы посчитали себест-ть, но я больше верю своему техническому директору, который эти подсчёты делает каждый раз, когда рассматривает проект. Поэтому думаю 700.

Где ж я Вам в кредитной заявке укажу: реальную стоимость земли которую по низу окатываю,а официальная подтвержденная это %10 от стоимости, а бонусы и откаты за ВСЕ и за воздух тоже в какой графе отразить!

Да, Bildman, оказывается у строителей тяжелая доля...

Зачем тогда этим бизнесом заниматься?

Так рынок все терпел. Можно было иметь себес в 2 тыс. продавать за 4. ну там налоги то се. Но где то процентов 70 за два года на вложеные иметь можно было.

[antolya]

Antiskazka (28.02.08) писал:

Люди, извините, что так грубо вмешиваюсь,
но я потеряла где-то объявление о продаже 2-шки, что мне ответили. не подскажете?
Сорри вери трулли

Вас попросили рассказать более подробно о ней.

[Bildman]

Brbarian (29.02.08) писал:

Bildman (28.02.08) писал:

Sila (28.02.08) писал:

Да, Марченко и говорит, что строителей не подпускаем, потому что собственное участие в проекте = 0.

Если это действительно так, то вас на пушечный выстрел нельзя к банкам подпускать...

Бакстер правильно -пишет Чтобы строительную компанию прокредитовали в Халыке, там такие требования нужно исполнить, что проще выйти на IPO, чем собрать все доки для корпорейтов Халыка...

Мы это все прошли и получили с 4-х кратным покрытием залогами. Кто ж за бумажки, да красивые глазки, да еще в Халыке хоть доллар даст.
А наше участиев проекте обычно не менее 35%!

То Сила-Себестоимость по Алматы никак не ниже 1000 -1200, учитывая те пункты которые выше я указал.
А стоимость продажи уже оговаривается участниками проекта и или регулируется рынком.

2 Bildman: себестоимость в черновой?

Да в черновой.Чистовая это еще дополнительно от 300 и до "золотого унитаза"

[Sila]

Я тут смотрю в себестоимости значительнейшую долю занимает "покупка деловых связей".

Может с Bildmanом блат завести ....
Глядишь, квартирку за 500-700 долларов за 1 кв. м. продаст

[Продвинутый]

Sila (29.02.08) писал:

Я тут смотрю в себестоимости значительнейшую долю занимает "покупка деловых связей".

Может с Bildmanом блат завести ....
Глядишь, квартирку за 500-700 долларов за 1 кв. м. продаст

Я вот только одного не понимаю: если хозяин стройконторы сидит в АП или правительстве, или в акимате, то нафига он будет кому-то что-то заносить? Позвонил - и все дела, все деловые связи налажены. По-моему, про "заносы" это все в большей степени сказки. Поэтому, Сила, думаю, вам можно окучивать Билдмана, вам он не откажет и за 350 за кв.м. )

2 Билдман. Вы считаете, что ориентиром ценового дна может служить только стоимость ипотеки? Других факторов не будет? Можно поподробнее?..

Сообщение отредактировал Продвинутый: 29 February 2008 - 14:15

[Sila]

Продвинутый, очень ЦЕННЫЕ замечания. ПАСИБО.
Личная копилка оптимизма значительна пополнилась.

[Финт]

Продвинутый (29.02.08) писал:

Sila (29.02.08) писал:

Я тут смотрю в себестоимости значительнейшую долю занимает "покупка деловых связей".

Может с Bildmanом блат завести ....
Глядишь, квартирку за 500-700 долларов за 1 кв. м. продаст

Я вот только одного не понимаю: если хозяин стройконторы сидит в АП или правительстве, или в акимате, то нафига он будет кому-то что-то заносить? Позвонил - и все дела, все деловые связи налажены. По-моему, про "заносы" это все в большей степени сказки. Поэтому, Сила, думаю, вам можно окучивать Билдмана, вам он не откажет и за 350 за кв.м. )

2 Билдман. Вы считаете, что ориентиром ценового дна может служить только стоимость ипотеки? Других факторов не будет? Можно поподробнее?..

Вы и тут не ориентируетесь. Просвещаю. Наверху тоже никто никому и ничего нахаляву не делает. Либо доли, лабо деньги, либо ответные услуги. А в тех областях, где деньги ходят на самый верх, типа строительство и нефтянка, так и вообще шансы договориться нахаляву практически нулевые. Хотя случаи бывают. Там на должностях из которых все эти ресы распределяются люди тоже не нахаляву сидят. Им и входняки отбивать надо и отмечаться регулярно. Вот и с каких он вам будет чего бесплатно делать? А у него тоже крыша есть, так что просто так не наедете. Да и не по понятиям это хлеб у человека отбирать.

[Bildman]

Финт (29.02.08) писал:

Продвинутый (29.02.08) писал:

Sila (29.02.08) писал:

Я тут смотрю в себестоимости значительнейшую долю занимает "покупка деловых связей".

Может с Bildmanом блат завести ....
Глядишь, квартирку за 500-700 долларов за 1 кв. м. продаст

Я вот только одного не понимаю: если хозяин стройконторы сидит в АП или правительстве, или в акимате, то нафига он будет кому-то что-то заносить? Позвонил - и все дела, все деловые связи налажены. По-моему, про "заносы" это все в большей степени сказки. Поэтому, Сила, думаю, вам можно окучивать Билдмана, вам он не откажет и за 350 за кв.м. )

2 Билдман. Вы считаете, что ориентиром ценового дна может служить только стоимость ипотеки? Других факторов не будет? Можно поподробнее?..

Вы и тут не ориентируетесь. Просвещаю. Наверху тоже никто никому и ничего нахаляву не делает. Либо доли, лабо деньги, либо ответные услуги. А в тех областях, где деньги ходят на самый верх, типа строительство и нефтянка, так и вообще шансы договориться нахаляву практически нулевые. Хотя случаи бывают. Там на должностях из которых все эти ресы распределяются люди тоже не нахаляву сидят. Им и входняки отбивать надо и отмечаться регулярно. Вот и с каких он вам будет чего бесплатно делать? А у него тоже крыша есть, так что просто так не наедете. Да и не по понятиям это хлеб у человека отбирать.

Приятно читать знающего тему человека, добавить нечего!

To Сила ценовое дно только по стоимости ипотеки- это самый худший и самый страшный особенно для банков сценарий развития ситуации.

Мой прогноз при нормальном развитии ситуации:
Первичка -дно
Элит класс- 2800-3000
Бизнес класс -2200-2500
Эконом- 1500 -1700
Вторичка слишком много факторов от района, квадратуры, материала, наличие и качество ремонта,года постройки и т.д. от 750 до 2500.

Сообщение отредактировал Bildman: 29 February 2008 - 16:02

[Продвинутый]

[/quote]

Вы и тут не ориентируетесь. Просвещаю. Наверху тоже никто никому и ничего нахаляву не делает. Либо доли, лабо деньги, либо ответные услуги. А в тех областях, где деньги ходят на самый верх, типа строительство и нефтянка, так и вообще шансы договориться нахаляву практически нулевые. Хотя случаи бывают. Там на должностях из которых все эти ресы распределяются люди тоже не нахаляву сидят. Им и входняки отбивать надо и отмечаться регулярно. Вот и с каких он вам будет чего бесплатно делать? А у него тоже крыша есть, так что просто так не наедете. Да и не по понятиям это хлеб у человека отбирать.
[/quote]

Послушайте, Финт. Вы - очень грубый человек. Если кто-то что-то не понимает, вы готовы человека расстрелять, как я погляжу. Сходите к психиатру и побеседуйте с ним о природе комплексов у слишком ориентированных и просвещенных индивидов, типа вас. Прекратите учить всех и вся и оценивать людей вокруг, возможно, вам полегчает. Из всего вашего спича следует: речь шла о заносах в акимат, чинушам среднего звена. Понятно, что эти люди тоже кому-то там носят или их хозяева получают ответные услуги или доли в бизнесах. Но где это отражено в себестоимости? Нигде. Значит, чтобы получить прибыль Тас или Казына делает госзакуп по цене 2600 за квадрат. При этом реальная себестоимость 500-700. Люфт получается неслабый. И когда мы говорим про дно ценовое, то получается, что мы говорим о минимальном уровне неофициальной составляющей цены, проще говоря об аппетитах агашек. На сколько бакинских за квадрат они готовы подвинуть рынок? Давайте у них спросим, чем гадать - когда будет дно, какое?..

Сообщение отредактировал Продвинутый: 29 February 2008 - 16:09

[Bildman]

Продвинутый (29.02.08) писал:

. Но где это отражено в себестоимости? Нигде. Значит, чтобы получить прибыль Тас или Казына делает госзакуп по цене 2600 за квадрат. При этом реальная себестоимость 500-700. Люфт получается неслабый. И когда мы говорим про дно ценовое, то получается, что мы говорим о минимальном уровне неофициальной составляющей цены, проще говоря об аппетитах агашек. На сколько бакинских за квадрат они готовы подвинуть рынок? Давайте у них спросим, чем гадать - когда будет дно, какое?..

Уважаемый "Продвинутый" , Яуже раз 10 сдесь писал, что РЕАЛЬНАЯ себестоимость складывается из множества факторов, ане только из стоимости стройматериалов и зарплаты рабочих. и она сейчас в районе 1200 -2000. Не спорю Агашки наварятся но не более 200 -300 с квадрата, что тоже не мало.
Чтобы понятней обяснить про себестоимость можно начать с молока которое вы покупаете в магазине: Итак сначала была корова, потом ее подоили (чел. получил за это деньги), молоко перелили в большой бидон, грузчик(тож деньги получает) загрузил на машину, водитель отвез молоко (затраты ГСМ з\п) на молокозавод... кто нить продолжит

[Продвинутый]

Bildman (29.02.08) писал:

Продвинутый (29.02.08) писал:

. Но где это отражено в себестоимости? Нигде. Значит, чтобы получить прибыль Тас или Казына делает госзакуп по цене 2600 за квадрат. При этом реальная себестоимость 500-700. Люфт получается неслабый. И когда мы говорим про дно ценовое, то получается, что мы говорим о минимальном уровне неофициальной составляющей цены, проще говоря об аппетитах агашек. На сколько бакинских за квадрат они готовы подвинуть рынок? Давайте у них спросим, чем гадать - когда будет дно, какое?..

Уважаемый "Продвинутый" , Яуже раз 10 сдесь писал, что РЕАЛЬНАЯ себестоимость складывается из множества факторов, ане только из стоимости стройматериалов и зарплаты рабочих. и она сейчас в районе 1200 -2000. Не спорю Агашки наварятся но не более 200 -300 с квадрата, что тоже не мало.
Чтобы понятней обяснить про себестоимость можно начать с молока которое вы покупаете в магазине: Итак сначала была корова, потом ее подоили (чел. получил за это деньги), молоко перелили в большой бидон, грузчик(тож деньги получает) загрузил на машину, водитель отвез молоко (затраты ГСМ з\п) на молокозавод... кто нить продолжит

Уважаемый Билдман! Дабы прекратить споры о себестоимости, предлагаю вам опубликовать бюджет какого-нибудь небоскреба, который строит ваша компания. Тогда все смогут увидеть - что тут на самом деле, а то каждый ориентируется на свои расчеты... Согласны?

Сообщение отредактировал Продвинутый: 29 February 2008 - 17:13

[Bildman]

Продвинутый (29.02.08) писал:

Bildman (29.02.08) писал:

Продвинутый (29.02.08) писал:

. Но где это отражено в себестоимости? Нигде. Значит, чтобы получить прибыль Тас или Казына делает госзакуп по цене 2600 за квадрат. При этом реальная себестоимость 500-700. Люфт получается неслабый. И когда мы говорим про дно ценовое, то получается, что мы говорим о минимальном уровне неофициальной составляющей цены, проще говоря об аппетитах агашек. На сколько бакинских за квадрат они готовы подвинуть рынок? Давайте у них спросим, чем гадать - когда будет дно, какое?..

Уважаемый "Продвинутый" , Яуже раз 10 сдесь писал, что РЕАЛЬНАЯ себестоимость складывается из множества факторов, ане только из стоимости стройматериалов и зарплаты рабочих. и она сейчас в районе 1200 -2000. Не спорю Агашки наварятся но не более 200 -300 с квадрата, что тоже не мало.
Чтобы понятней обяснить про себестоимость можно начать с молока которое вы покупаете в магазине: Итак сначала была корова, потом ее подоили (чел. получил за это деньги), молоко перелили в большой бидон, грузчик(тож деньги получает) загрузил на машину, водитель отвез молоко (затраты ГСМ з\п) на молокозавод... кто нить продолжит

Уважаемый Билдман! Дабы прекратить споры о себестоимости, предлагаю вам опубликовать бюджет какого-нибудь небоскреба, который строит ваша компания. Тогда все смогут увидеть - что тут на самом деле, а то каждый ориентируется на свои расчеты... Согласны?

Ну да А банкиры покажут из чего складывается себестоимость кредитной ставки

Прикрепленные файлы

•  Сметный_расчет_строительства.jpg (905.91К)
  Количество загрузок:: 54

Сообщение отредактировал Bildman: 29 February 2008 - 17:56

[Продвинутый]

Билдман, приколист! А колонки с цифрами, типа, каждый пусть сам заполняет? Вот и беседа, никто не хочет цифры раскрывать, но все с жаром обсуждают - что же, блин, происходит на рынке недвижимости? Или банкиры готовы своими цифрами поделиться?

[Sila]

Bildman (29.02.08) писал:

Финт (29.02.08) писал:

Продвинутый (29.02.08) писал:

Sila (29.02.08) писал:

Я тут смотрю в себестоимости значительнейшую долю занимает "покупка деловых связей".

Может с Bildmanом блат завести ....
Глядишь, квартирку за 500-700 долларов за 1 кв. м. продаст

Я вот только одного не понимаю: если хозяин стройконторы сидит в АП или правительстве, или в акимате, то нафига он будет кому-то что-то заносить? Позвонил - и все дела, все деловые связи налажены. По-моему, про "заносы" это все в большей степени сказки. Поэтому, Сила, думаю, вам можно окучивать Билдмана, вам он не откажет и за 350 за кв.м. )

2 Билдман. Вы считаете, что ориентиром ценового дна может служить только стоимость ипотеки? Других факторов не будет? Можно поподробнее?..

Вы и тут не ориентируетесь. Просвещаю. Наверху тоже никто никому и ничего нахаляву не делает. Либо доли, лабо деньги, либо ответные услуги. А в тех областях, где деньги ходят на самый верх, типа строительство и нефтянка, так и вообще шансы договориться нахаляву практически нулевые. Хотя случаи бывают. Там на должностях из которых все эти ресы распределяются люди тоже не нахаляву сидят. Им и входняки отбивать надо и отмечаться регулярно. Вот и с каких он вам будет чего бесплатно делать? А у него тоже крыша есть, так что просто так не наедете. Да и не по понятиям это хлеб у человека отбирать.

Приятно читать знающего тему человека, добавить нечего!

To Сила ценовое дно только по стоимости ипотеки- это самый худший и самый страшный особенно для банков сценарий развития ситуации.

Мой прогноз при нормальном развитии ситуации:
Первичка -дно
Элит класс- 2800-3000
Бизнес класс -2200-2500
Эконом- 1500 -1700
Вторичка слишком много факторов от района, квадратуры, материала, наличие и качество ремонта,года постройки и т.д. от 750 до 2500.

Ценовое дно только по стоимости ипотеки - это не мое предложение. Смысл этого я не совсем поняла.

Теперь по Вашему прогнозу.
1) Что означает для Вас нормальное развитие ситуации ?
2) Есть классификация категорий "элит", "бизнес" и "эконом"? По тому что у нас построено можно судить, что один черт, нет никакой разницы, все муравейники.
3) Предположим, что строители выдержали все нормативы (есть еще такое понятие у строителей? ) категорий "элит", "бизнес" и "эконом" и заложили себе доходы исходя из указанных цен. Bildman, на чем они основываются? В данном случае, меня интересует не с точки зрения высокой себестоимости (предположим, Вы правы), а сможете ли Вы продать по этой цене???.
Ведь тактика продаж строителей, которая использовалась до кризиса, сегодня уже не прокатит.
Можно поинтересоваться: каким Вы видите своего покупателя в сегменте, например, "эконом"?

[Antiskazka]

antolya (29.02.08) писал:

Antiskazka (28.02.08) писал:

Люди, извините, что так грубо вмешиваюсь,
но я потеряла где-то объявление о продаже 2-шки, что мне ответили. не подскажете?
Сорри вери трулли

Вас попросили рассказать более подробно о ней.

Спасибо за подсказку,
2-х комнатная обычка, панелька, 2 этаж, балкон застекл, ремонт 3 года, не проблемная, теплая, постоянные ком.услуги, кабель, телефон, дверь бронированная, окна дерево с решетками, с/у раздельный, комнаты в разные стороны, скиньте в личку ваш телефон, если серезно заинтересованы, а вы действительно заинтересованы !

[Bildman]

[quote name='Sila'

Теперь по Вашему прогнозу.
1) Что означает для Вас нормальное развитие ситуации ?
2) Есть классификация категорий "элит", "бизнес" и "эконом"? По тому что у нас построено можно судить, что один черт, нет никакой разницы, все муравейники.
3) Предположим, что строители выдержали все нормативы (есть еще такое понятие у строителей? ) категорий "элит", "бизнес" и "эконом" и заложили себе доходы исходя из указанных цен. Bildman, на чем они основываются? В данном случае, меня интересует не с точки зрения высокой себестоимости (предположим, Вы правы), а сможете ли Вы продать по этой цене???.
Можно поинтересоваться: каким Вы видите своего покупателя в сегменте, например, "эконом"?
[/quote]

1) Это когда возобновиться нормальное, финансирование проектов(с возможным влиянием банков на цену реализации проекта), Возобновление в полном объеме ипотеки.
И самое главное это информационная поддержка в СМИ.
Людей нужно успокоить, пока они сидят на мешках и чемоданах и бояться ложить деньги на депозиты и вкладывать в недвижимость развития нигде не будет.
2) На этот вопрос отвечать слишком долго.
3) Есть не только понятия нормативов, но и уголовная ответственностьза отступления от них начиная с архитектора и заканчивая самым последним суббподрядчиком и без срока давности за проделанную работу.
Понятия"элит", "бизнес" и "эконом". Ну это как "Мерседес" "Мазда" и "Жигули" во всех вариациях .
Покупатель в сегменте, "эконом"-? Честно говоря тут я призадумался...-"Приходит дядька в джинсе еще Райфл(кто помнит) в пиджачке от -фабр" 1мая" и наликом вносит100% 250тонн зелени без вопросов оформляется и уходит, вплывает мадам вся от Гучи\Прадо золото сверкает, размер брюликов тыщ на 150США и начинает грузить ..скидку ей 25% расрочку на 2 года, без удорожания, вид на кремль через горы и т.д. Неделю ходит и вносит 10%. Заходит вояка-ну явный бюджетник, ни таможня ни гаишник- ну у него откуда 200 штук! И такой компот постоянно, как их квалифицировать? Сочуствую кредитчикам по ипотеке, мы хоть получали, а они выдавали... наверно такие же приходят. Народ откуда деньги?!

Сообщение отредактировал Bildman: 02 March 2008 - 16:46