Warren_Buffeth (28.08.07) писал:
Retail Banker (28.08.07) писал:
Еще раз повторюсь о коэффициенте доступности жилья, точнее об одном из них, где 1 кв.м. хорошего жилья должен продаваться по стоимости равной 1 среднемесячной заработной плате. Это и должно служить ориентром. Например я специально просмотрел предложения по ипотеке в Канаде, США, Франции и пр. Везде, подчёркиваю везде, 80% предложений расчитано на средний класс и только все остальное на элиту и субпрайм.
А у нас? Какой среднестатистический КазаКстанец сможет приобрести жильё в Алматы, Астана, Атырау, Актобе и пр?
Проблема в концентрации капитала в Алматы и Астане. Это главный стимул для миграции. А поскольку оттока из этих городов не предвидится, а денег там все больше и больше, то вряд ли цены будут формироваться исходя из зарплат горожан.
Цитата
По чёрным окнам в новостройках - эти квартиры куплены-перекуплены со спекулятивными целями, это и есть пирамида куда всех завлекают и стимулируют на поддержание нездорового интереса и цен
Вы слишком преувеличиваете их долю в структуре владения свежепостроенным жилым фондом. Вы слишком преувеличиваете долю заемных средств в их инвестициях в недвижимость.
Повсюду - в шикарных офисах и в битком набитых маршрутках - на устах у людей один вопрос: когда разразится финансовый кризис и чем он грозит? А по мнению директора исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александра КАЛИНИНА, кризис уже дает о себе знать.
Сговор спекулянтов
За последние 20 - 25 лет все крупные кризисы в мировой экономике начинались с рынка недвижимости. Он наиболее рисковый, потому что банки, с одной стороны, инвестируют строительный сектор, с другой - они же выдают деньги на покупку квартир или коммерческой недвижимости. Случись системный сбой - и двойного финансового бремени им не выдержать. В результате кризисов 1997-99-х годов банки стран Азии и США потеряли больше, чем заработали на ипотеке.
Те причины дорожания жилья, о которых нам постоянно твердили - общеэкономический рост, рост зарплаты строителей и цен на стройматериалы, развитие ипотеки и прочее, - они потеряли актуальность. Эти сказки - не для серьезных аналитиков, в них могут поверить разве что юные болашаковцы, слабо разбирающиеся в политэкономии. А между тем первопричина стремительного роста цен на недвижимость - спекулятивная. Инвестиции делались не ради решения жилищной проблемы, а ради перепродажи, притом очевиден элементарный ценовой сговор строительных компаний, практически монополизировавших рынок. В строительной отрасли сконцентрировались интересы основных финансовых, олигархических и чиновничьих групп. Инвесторы капитализируют собственные “бабки”. Застройщики получают прибыль 100 и более процентов. Чиновники навариваются на выдаче разрешений и перепродаже земельных участков...
Так вот, вначале состоялось именно СРАЩИВАНИЕ ИНТЕРЕСОВ этих очень узких групп, а уж затем последовало все прочее. Если среднегодовой рост цен на стройматериалы составляет
15-20 процентов, а жилье дорожает на 120-125 процентов, где же тут соответствие? И о каком росте зарплатной составляющей они говорят, если у нас едва ли не половину всех объектов “Узбек-строй” возводит: гастарбайтеры из соседней страны готовы вкалывать за 1000 тенге в день.
С месяц назад остановку роста цен на недвижимость стали объяснять сезонным характером спроса. Опять же, при чем здесь сезонность? В последние два года цены стабильно росли вне зависимости от времени года. Просто инвесторы наконец задумались: а вернут ли они свои деньги, если продолжат вкладывать их в достаточно рисковую строительную сферу, где период получения сверхприбыли очень ограничен по времени? Здесь ведь как на фондовой бирже: поиграл - и вовремя смойся.
Системность банковского сектора заключается в том, что все финансовые инструменты должны развиваться параллельно. Я много раз говорил банкирам: ребята, зачем вы весь бизнес “затачиваете” под ипотеку и строительство? Это все рухнет без подпорки. Кредитный портфель четко регламентируется Нацбанком и Агентством финансового надзора: 16-17 процентов по каждому направлению - не более, потому что должен соблюдаться баланс: там потерял, тут восстановил. Но смотрите, что они творят: 50-70 процентов инвестируют в строительство или раздают в виде кредитов - и все за счет внешних заимствований!
Некая жировая прослойка, позволяющая сгладить обстановку, в Нацбанке есть, но повторение ситуации с “Валют-Транзит банком” вполне возможно.
Кризис шел в Казахстан, развивался, а банковская и контролирующая системы оказались не готовы к нему, да и на самом верху занимались другими делами. Правда, в начале лета руководство страны порекомендовало банкирам действовать осторожнее и поменьше брать взаймы на Западе, но маховик-то машины по привлечению валютных займов уже был раскручен.
Запад слезам не верит
Пришло время расчетов с западными инвесторами. Казахстанские банки второго уровня до октября должны вернуть около 6 млрд. долларов, до конца года - 10 миллиардов плюс проценты - 12 миллиардов.
Сейчас политика банков должна быть предельно взвешенной. Им необходимо обеспечить возвратность депозитов и максимально удерживать население от панического изъятия денег. Но...
Уже сейчас очень сложно забрать деньги. А ведь в последние полтора месяца легализации только в Алматы банки принимали по пять миллионов долларов в день! С учетом этого обстоятельства продолжающееся оформление депозитов при том, что выдача их ограничена, - очень тревожный симптом.
Второй достаточно серьезный предвестник кризиса - отток капитала из страны. Того самого капитала, который лишь недавно был извлечен из чемоданов.
Третий симптом - резкое снижение депозитных ставок: было 9 процентов, стало 2. Безусловно, такие шаги, предпринятые банками в одностороннем порядке, очень сильно раздражают вкладчиков.
Четвертый сиптом - мораторий на выдачу кредитов.
Каждый из этих симптомов сам по себе достаточно серьезен, но в совокупности они свидетельствуют о том, что кое-кто уже начинает впадать в панику, и каждый банк самостоятельно пытается выплыть из этой нехорошей ситуации.
Амбициям - амба...
Весь Алматы - в жестяных заборах, отгораживающих стройплощадки, банки несут двойную нагрузку, с которой вряд ли справятся. А вы обратили внимание на то, какая агрессивная рекламная кампания по привлечению средств населения в долевое строительство развернулась сейчас? Но строительные корпорации в большинстве своем не работали с долевым капиталом, поскольку там существует ряд жестких ограничений. Сейчас же ситуация на стройплощадках обострилась: нужно завершать начатое, а денег нет и не обещают. Значит, нужно лезть в карман дольщика. Но это очень ограниченный карман. Позволить себе покупку недвижимости могут не более
7-10 процентов населения, большей частью за счет ипотеки, а ипотеку-то не дают! Поэтому строительство многих объектов однозначно будет заморожено.
Что касается государственного жилья - пресловутых 26 миллионов квадратных метров по $450 за квадрат, думаю, на периферии госпрограмма будет работать, но в трех столицах - северной, южной и нефтяной - также будет в основном заморожена.
И, наконец, под вопросом окажется судьба столь амбициозных проектов, как создание в Алматы Центральноазиатского регионального финансового центра.
Кто в выигрыше?
Прежде всего те, кто получил очень высокую компенсацию за сносимое жилье, но еще не успел обзавестись новой квартирой. Выигрывают банки, вкладывающие большую часть своего капитала в другие страны СНГ. Они действовали разумно: заимствованное на Западе раздавали здесь в виде кредитов, а собственные средства отдавали туда.
А еще - Нацбанк и АФН, у которых появилась возможность в очередной раз дать по носу коммерческим банкам второго уровня: мол, мы же вам говорили! - и получить дополнительные возможности для жесткого контролирования финансовой сферы.
