Общий алгорим примерно такой, но проводится детальная сегментация по району, типу жилья, этажности, вплоть до застройщика.
[/quote]
Снижение стоимости кв.метра есть на лицо. Могу привести информацию с
http://www.interfax.kz
ИПОТЕКА-БАНКИ-МНЕНИЕ
Сложившаяся на сегодня масса проблемных ипотечных кредитов не критична для рынка недвижимости - банкиры
Алматы (Алма-Ата). 17 июля. ИНТЕРФАКС-КАЗАХСТАН - В Казахстане количество проблемных ипотечных кредитов, сложившееся в настоящее время, не может привести к обвалу рынка недвижимости, считают опрошенные агентством "Интерфакс-Казахстан" представители отечественных комбанков.
"Одновременный "сброс" на рынок залоговых квартир не может повлиять на снижение цен на рынке недвижимости" потому, что "их не так много" для рынка недвижимости, и "поэтому его нельзя назвать массовым", сказал директор департамента розничных продаж Народного банка (НБ) Станислав Кособоков.
"В нашем банке, - сообщил он, - в залоге находится около пятидесяти тысяч квартир, из них только четыреста являются проблемными, бОльшая часть которых сконцентрирована в Алматы и Астане".
"Хотя в других банках ситуация может быть иной, все равно проблемного залогового имущества у банков на порядок меньше, чем сто тысяч, о чем утверждают некоторые эксперты", - подчеркнул собеседник агентства.
С.Кособоков признал, что "сложности возникают с жильем, приобретенным на коммерческой основе под более высокие, чем в рамках госпрограммы, проценты". "Выплаты по займам в рамках государственной жилищной программы не имеют проблем, так как ставки там не превышают 12-ти процентов и стоимость квадратного метра жилья сравнительно не высока", - пояснил он.
"На коммерческий первичный рынок строящегося жилья приходится наибольшая доля ипотечных кредитов, по которым заемщики отказываются платить, так как застройщики не могут закончить строительство", - сказал представитель НБ. "Но это никак не может являться аргументом для заемщика не платить по полученному в банке кредиту" - добавил представитель банка.
Однако, продолжил он, в настоящий момент "залоговые квартиры, приобретенные на первичном рынке жилья, по которым неплатежеспособные заемщики отказываются платить, на рынке практически не продаются в ожидании лучших времен".
По мнению С.Кособокова, "некоторые банки намеренно держат высокие ставки по ипотеке, чтобы ограничить количество выдаваемых кредитов", и как только рынок недвижимости начнет расти, "ставки по кредитам могут снизиться до тех, которые сейчас предлагает Народный банк - 16% годовых".
Но даже если ситуация на отечественном рынке недвижимости все же обострится, в НБ не склонны ее драматизировать.
"С августа 2007 года по настоящее время цены на недвижимость снизились в Астане на 30 процентов, в Алматы - на 40 процентов. По нашим прогнозам, к осени они упадут еще на 10 процентов", - сказал С.Кособоков. "Между тем LTV (Loan to Value - коэффициент, показывающий отношение суммы займа к рыночной стоимости залога - "ИФ-К") нашего банка находится на уровне 64 процентов. Таким образом, запас прочности нашего банка высок и может выдержать падения цен на рынке недвижимости на 50 процентов", - резюмировал он.
"Сброс" большого числа залоговых квартир невозможен", - считает и начальник управления проблемных кредитов розничного бизнеса АО "БТА Банк" Светлана Кислашко.
"Заемщикам просто невыгодно не возвращать кредит и отказаться от ипотечной квартиры", пояснила она, поскольку "те прежние процентные ставки, по которым они оформлялись, были более выгодными, чем сейчас". Тем не менее С.Кислашко признала, что в банке существует практика: "если у заемщика отсутствует возможность погашения задолженности на текущий момент и в обозримой перспективе, банк предлагает процедуру переуступки долга проблемного долга платежеспособному заемщику".
Рынок недвижимости оздоровится сам и без вмешательства государства, считают банкиры.
"Рынок недвижимости в Казахстане имеет большой потенциал, и за спадом обязательно последует экономический подъем и увеличение спроса на недвижимость", - полагает С.Кислашко. Тем более, что "обеспеченность жильем населения Казахстана составляет сейчас лишь 16,84 квадратных метра на человека, что ниже аналогичного показателя в России, Венгрии, Франции и США", заметила она.
По мнению председателя правления банка "Каспийский" Михаила Ломтадзе, "оживление рынка недвижимости можно ожидать только в 2009 году". "Снижение цен на недвижимость продлится до осени, после чего до зимы ожидается период стабилизации", и лишь к концу 2008 года "начнется рост цен на недвижимость", сказал он.
"У застройщиков должен повысится уровень ответственности, а банки, требуя дополнительные аргументации, должны заставить компании становиться более фундаментальными с точки зрения планирования своих финансов (...) и проходить через процедуру финансовой отчетности", - подчеркнул М.Ломтадзе.
Между тем С.Кособоков считает, что, одновременно кредитуя население в рамках ипотеки и застройщиков, "некоторые казахстанские банки "заморозили" 26 процентов и более от кредитного портфеля в строительном секторе, а это критично".
Как известно, в последнее время граждане республики, в основном представители малого и среднего бизнеса, в условиях кризисных явлений в финансовой сфере, снижения цен на вторичном рынке жилья отказываются расплачиваться за взятые ипотечные кредиты и отдают банкам оформленные под залог приобретенные квартиры. В свою очередь банки вынуждены реализовывать полученные таким образом квартиры на вторичном рынке, и зачастую это делается по ценам, ниже рыночных, поскольку реализация квартир не является компетенцией банков.
Некоторые эксперты утверждают, что сейчас в республике порядка 100 тыс. таких проблемных квартир, и если произойдет их одновременный массовый "выброс" на рынок жилья, то он обрушится, а вместе с ним рухнет и экономика.
Как известно, жилье в республике возводится как в частном порядке, так и в рамках госпрограмм.
В рамках первой жилищной госпрограммы 2005-2007 годов в стране было построено порядка 18 млн кв. м жилья вместо запланированных 12 млн кв. м. При этом банки второго уровня выдавали кредиты населению при условии внесения гражданами суммы, не менее 10% от стоимости квартиры, на срок до 20 лет и под 10% годовых. Единовременные затраты на страхование имущества и жизни клиента, оплаты ипотечной квартиры и оплаты банковской квалификации в каждом банке индивидуальны.
Вместе с тем с начала этого года в республике приступили к реализации второй госпрограммы жилищного строительства, рассчитанной на 2008-2010 годы. За этот период запланировано построить порядка 27 млн кв. м жилья.
Население республики превышает 15,6 млн человек.
Олег Алфёров (17.07.08) писал:
Тренд реальных цен огласить не хотите? Рынок остановился(брать перестали в апреле 2007 года), конечно крышеиндекс продолжали по инерции задирать, но после сообщений в августе-сентябре 2007 года на конурентном рынке предложение постепенно увеличивалось, изменялась его структура(события всего лишь годовой давности помним практически все). Изменения процентных ставок и прекращение кредитование подстегнули процесс скатывания цен. Изредка его пытались притормозить различными заявлениями правительства, на сегодняшний день чувствется небольшое ложное дно. Базис на свои могилы собирается цены приподнять на 5%(Почему нет, все равно никто не купит!) Перестаньте наконец называть аналитикой собственные заклинания 
