Первый банковский!: Дефолт рынка недвижимости - Первый банковский!

Перейти к содержимому

Правила конференции

Здесь можно писать практически все, что на банковском слуху, но нет четких доказательств.
ВНИМАНИЕ: в других разделах форума размещать информацию (слухи, компромат и прочего) без конкретных и убедительных, на взгляд Администрации сайта, доказательств КАТЕГОРИЧЕСКИ запрещается!
  • Вы не можете создать новую тему
  • Вы не можете ответить в тему

Дефолт рынка недвижимости цены падают Оценка: ***** 6 Голосов

#961 Пользователь офлайн   Broncher 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 416
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 17:48

Просмотр сообщенияОлег Алфёров (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияBroncher (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияОлег Алфёров (17.07.08) писал:

скиппед

скиппед


Можно проследить тренд цен на жилье. Я говорил и говорю, что рынок очень инерционный, поэтому с августа до декабря-января цены медленно, но росли, а начиная с февраля начали незначительно падать и то на вторичное переоцененное экономжилье. НО, еще в декабре месяце банки первой пятерки были твердо уверены в рефинансе, можете почитать аналитику того периода.


Вы сейчас о чем? Я начинаю сомневаться в вашей подлинности :rolleyes: Тренд реальных цен огласить не хотите? Рынок остановился(брать перестали в апреле 2007 года), конечно крышеиндекс продолжали по инерции задирать, но после сообщений в августе-сентябре 2007 года на конурентном рынке предложение постепенно увеличивалось, изменялась его структура(события всего лишь годовой давности помним практически все). Изменения процентных ставок и прекращение кредитование подстегнули процесс скатывания цен. Изредка его пытались притормозить различными заявлениями правительства, на сегодняшний день чувствется небольшое ложное дно. Базис на свои могилы собирается цены приподнять на 5%(Почему нет, все равно никто не купит!) Перестаньте наконец называть аналитикой собственные заклинания :)
0

#962 Пользователь офлайн   antolya 

  • Стажер
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 18
  • Регистрация: 21 August 07

Отправлено 17 July 2008 - 17:52

Знакомый из Халыка сегодня шепнул, что пошел слив недвижимости банками,
на сколько достоверна информация, дорогие банкиры ?

В принципе даже по сайтам основных банков видно увеличение объемов
выставленных на торги залоговых квартир:

http://www.halykbank.kz/content/view/full/16891/offset/40
http://www.alb.kz/cgi-bin/index.cgi?p5585&...&version=ru
http://www.temirbank...pawning/almaty/

и это только по Алматы, а в масштабах страны ситуация еще веселее.

Какие будут комментарии ?

Сообщение отредактировал antolya: 17 July 2008 - 17:53

0

#963 Пользователь офлайн   Олег Алфёров 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 36
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 17:54

Просмотр сообщенияSila (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияОлег Алфёров (17.07.08) писал:

Можно проследить тренд цен на жилье. Я говорил и говорю, что рынок очень инерционный, поэтому с августа до декабря-января цены медленно, но росли, а начиная с февраля начали незначительно падать и то на вторичное переоцененное экономжилье. НО, еще в декабре месяце банки первой пятерки были твердо уверены в рефинансе, можете почитать аналитику того периода.


А можно поинтересоваться, что является источником для анализа тренда цен на жилье? :)


Центр регистрации недвижимости.
0

#964 Пользователь офлайн   V_V_M 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 54
  • Регистрация: 06 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 17:59

В принципе даже по сайтам основных банков видно увеличение объемов
выставленных на торги залоговых квартир:

Какие будут комментарии ?
[/quote]

Цены по которым выставлены квартиры не рыночные, надо ждать снижения и оно будет. Банки стали сливать залоги, но пока по высоким ценам.
0

#965 Пользователь офлайн   Олег Алфёров 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 36
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:00

Просмотр сообщенияBroncher (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияОлег Алфёров (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияBroncher (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияОлег Алфёров (17.07.08) писал:

скиппед

скиппед


Можно проследить тренд цен на жилье. Я говорил и говорю, что рынок очень инерционный, поэтому с августа до декабря-января цены медленно, но росли, а начиная с февраля начали незначительно падать и то на вторичное переоцененное экономжилье. НО, еще в декабре месяце банки первой пятерки были твердо уверены в рефинансе, можете почитать аналитику того периода.


Вы сейчас о чем? Я начинаю сомневаться в вашей подлинности :) Тренд реальных цен огласить не хотите? Рынок остановился(брать перестали в апреле 2007 года), конечно крышеиндекс продолжали по инерции задирать, но после сообщений в августе-сентябре 2007 года на конурентном рынке предложение постепенно увеличивалось, изменялась его структура(события всего лишь годовой давности помним практически все). Изменения процентных ставок и прекращение кредитование подстегнули процесс скатывания цен. Изредка его пытались притормозить различными заявлениями правительства, на сегодняшний день чувствется небольшое ложное дно. Базис на свои могилы собирается цены приподнять на 5%(Почему нет, все равно никто не купит!) Перестаньте наконец называть аналитикой собственные заклинания :)


Что значит "брать перестали в апреле"? У вас есть точные данные, чтобы аппелировать или Вы работаете в уполномоченном органе?
Меня постепенно начинает раздражать претенциозный тон некоторых предложений, попрошу вести себя корректно. Позволю себе заметить, что базисовские могилы были, есть и будут самым ликвидным жильем.
0

#966 Пользователь офлайн   Dzhahan 

  • Ведущий специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 178
  • Регистрация: 19 August 07

Отправлено 17 July 2008 - 18:05

Просмотр сообщенияОлег Алфёров (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияLevi (17.07.08) писал:

Я не банкир. У меня своя консалтинговая компания по стратегическому планированию и развитию. И слава Богу, первая заповедь в консалтинге. которую я соблюдаю неукоснительно - это необходимость нести социальную ответственность за свой звиздешь. Вы этого не сделали, и поэтому будучи в кругах профессионалов и не очень я всегда буду говорить, что вашей консалтинговой доверять нельзя. Меня бесит ваша непрофессиональная аргументация.
Вы что действительно полагаете, что обилие предложения - это повод для повышения цены??? Вы хоть азы макроэкономики почитайте, где ясно сказано, что наличие избыточного предложения ведет к уменьшению, а не повышению цены. Вы хотите переплюнуть мировых корифеев в макроэкономике и создали свою теорему?
Браво-Браво, господа. Новинка, способная изменить ход экономики "Теорема Олега Алферова". Не смешите мои подковы, как говорил ослик в знаменитом мультике. Это просто детский лепет на лужайке и майский трепет неопытного юноши. Тьфу, противно да и только.
Первый раз позволила себе выплеснуть эмоции. :) :)


Уважаемая Levi. А где Вы увидели избыточное предложение? Десятки тысяч дольщиков, которые не могут вселиться в "котлованы" и еще столько же желающих и могущих улучшить свои жилищные условия это разве не "спрос"? Макроэкономику я изучал, что такое олигополии и монополии знаю прекрасно, однако речь идет сейчас не об этом.
Сэмулируем ситуацию такую. Допустим случился в США ипотечный кризис, но внешние рынки не закрылись бы для банков Казахстана, банки не прекращали бы накачивать стройиндустрию ресурсами с одной стороны и продолжали бы кредитовать ипотечников. Остановилась бы цена? НЕТ, НЕТ и еще раз НЕТ. Насыщение рынка жильем бы произошло в крайнем случае в 2009-2010 году. В указанном периоде и произошло бы если не остановка, то во всяком случае замедление темпов роста уе за кв.м., потому как рынок недвижимости очень инерционный, не так ли?

Если бы не было внешних факторов, для прекращения пузыря, он действительно бы еще некоторое время рос, но в последствии как любая перамида лопнул бы из-за внутренних факторов и тогда было бы гораздо хуже. Вы действительно верите в то, что говорите? Что в стране со средней з/п в 500 дол./мес средняя стоимость жилья может быть 2500 тыс. за квадрат? Очнитесь, инопланетяне
0

#967 Пользователь офлайн   Broncher 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 416
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:06

2 "Олег Алферов" Информация о договорных ценах -даже не средняя температура по больнице. Кто-то на свой риск занижает стоимость продаваемого объекта, кто-то завышает (чтобы на шапку кредитчику хватило). Даже если предположить, что информация о всех сделках во всех крупнейших городах доступна агенству\группе агентств, то обработка такого рода информации значительно сложнее, чем обсасывание собственной базы заявок агентства. А уж анализ ее вообще задача для нейросистемы. Простите, не верю что вы обрабатываете и анализируете более 10% всех совершенных сделок хотя бы по Алматы :)

2antolya В облцентрах уже почти все ликвидные залоги проданы, то что осталось в процессе дисконтирования :)
0

#968 Пользователь офлайн   Олег Алфёров 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 36
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:11

Просмотр сообщенияBroncher (17.07.08) писал:

2 "Олег Алферов" Информация о договорных ценах -даже не средняя температура по больнице. Кто-то на свой риск занижает стоимость продаваемого объекта, кто-то завышает (чтобы на шапку кредитчику хватило). Даже если предположить, что информация о всех сделках во всех крупнейших городах доступна агенству\группе агентств, то обработка такого рода информации значительно сложнее, чем обсасывание собственной базы заявок агентства. А уж анализ ее вообще задача для нейросистемы. Простите, не верю что вы обрабатываете и анализируете более 10% всех совершенных сделок хотя бы по Алматы :)


Дружище, читайте внимательнее. Центр регистрации недвижимости в простонародье - БТИ
0

#969 Пользователь офлайн   Broncher 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 416
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:17

Просмотр сообщенияОлег Алфёров (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияBroncher (17.07.08) писал:

2 "Олег Алферов" Информация о договорных ценах -даже не средняя температура по больнице. Кто-то на свой риск занижает стоимость продаваемого объекта, кто-то завышает (чтобы на шапку кредитчику хватило). Даже если предположить, что информация о всех сделках во всех крупнейших городах доступна агенству\группе агентств, то обработка такого рода информации значительно сложнее, чем обсасывание собственной базы заявок агентства. А уж анализ ее вообще задача для нейросистемы. Простите, не верю что вы обрабатываете и анализируете более 10% всех совершенных сделок хотя бы по Алматы :)


Дружище, читайте внимательнее. Центр регистрации недвижимости в простонародье - БТИ

Олег, перед тем как обвинить меня в невнимательности прочитайте не по диагонали. Я знаю как работают КИС ЦРН (откуда не скажу :) ) и повторяю: обрабатывать все регистрируемые договора вам не по силам, а если вы ссылаетесь на их "внутреннюю аналитику", то напомню вам кто ее делает. Это не является ни госсекретом ни коммерческой тайной. Могу ли я трактовать ваши слова, что анализ производится следующим образом: выхватытвается часть сделок за какой-то период, делится цена на площадь и результат считается "аналитикой"?
0

#970 Пользователь офлайн   Олег Алфёров 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 36
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:20

Просмотр сообщенияBroncher (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияОлег Алфёров (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияBroncher (17.07.08) писал:

2 "Олег Алферов" Информация о договорных ценах -даже не средняя температура по больнице. Кто-то на свой риск занижает стоимость продаваемого объекта, кто-то завышает (чтобы на шапку кредитчику хватило). Даже если предположить, что информация о всех сделках во всех крупнейших городах доступна агенству\группе агентств, то обработка такого рода информации значительно сложнее, чем обсасывание собственной базы заявок агентства. А уж анализ ее вообще задача для нейросистемы. Простите, не верю что вы обрабатываете и анализируете более 10% всех совершенных сделок хотя бы по Алматы :)


Дружище, читайте внимательнее. Центр регистрации недвижимости в простонародье - БТИ

Олег, перед тем как обвинить меня в невнимательности прочитайте не по диагонали. Я знаю как работают КИС ЦРН (откуда не скажу :) ) и повторяю: обрабатывать все регистрируемые договора вам не по силам, а если вы ссылаетесь на их "внутреннюю аналитику", то напомню вам кто ее делает. Это не является ни госсекретом ни коммерческой тайной. Могу ли я трактовать ваши слова, что анализ производится следующим образом: выхватытвается часть сделок за какой-то период, делится цена на площадь и результат считается "аналитикой"?


Общий алгорим примерно такой, но проводится детальная сегментация по району, типу жилья, этажности, вплоть до застройщика.
0

#971 Пользователь офлайн   Broncher 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 416
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:28

Значит обрабатывая субъективные выборки (их сегментацию равно как и подобного рода творчество Н. Стекольникова обсуждать здесь не будем) заведомо неполностью достоверной информации без учета корректирующих факторов хотя бы количества сделок (статистический расчет мод и медиан) вы принимаете "единственно правильное" решение и тиражируете его?
0

#972 Пользователь офлайн   V_V_M 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 54
  • Регистрация: 06 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:30

Общий алгорим примерно такой, но проводится детальная сегментация по району, типу жилья, этажности, вплоть до застройщика.
[/quote]

Снижение стоимости кв.метра есть на лицо. Могу привести информацию с http://www.interfax.kz

ИПОТЕКА-БАНКИ-МНЕНИЕ

Сложившаяся на сегодня масса проблемных ипотечных кредитов не критична для рынка недвижимости - банкиры

Алматы (Алма-Ата). 17 июля. ИНТЕРФАКС-КАЗАХСТАН - В Казахстане количество проблемных ипотечных кредитов, сложившееся в настоящее время, не может привести к обвалу рынка недвижимости, считают опрошенные агентством "Интерфакс-Казахстан" представители отечественных комбанков.
"Одновременный "сброс" на рынок залоговых квартир не может повлиять на снижение цен на рынке недвижимости" потому, что "их не так много" для рынка недвижимости, и "поэтому его нельзя назвать массовым", сказал директор департамента розничных продаж Народного банка (НБ) Станислав Кособоков.
"В нашем банке, - сообщил он, - в залоге находится около пятидесяти тысяч квартир, из них только четыреста являются проблемными, бОльшая часть которых сконцентрирована в Алматы и Астане".
"Хотя в других банках ситуация может быть иной, все равно проблемного залогового имущества у банков на порядок меньше, чем сто тысяч, о чем утверждают некоторые эксперты", - подчеркнул собеседник агентства.
С.Кособоков признал, что "сложности возникают с жильем, приобретенным на коммерческой основе под более высокие, чем в рамках госпрограммы, проценты". "Выплаты по займам в рамках государственной жилищной программы не имеют проблем, так как ставки там не превышают 12-ти процентов и стоимость квадратного метра жилья сравнительно не высока", - пояснил он.
"На коммерческий первичный рынок строящегося жилья приходится наибольшая доля ипотечных кредитов, по которым заемщики отказываются платить, так как застройщики не могут закончить строительство", - сказал представитель НБ. "Но это никак не может являться аргументом для заемщика не платить по полученному в банке кредиту" - добавил представитель банка.
Однако, продолжил он, в настоящий момент "залоговые квартиры, приобретенные на первичном рынке жилья, по которым неплатежеспособные заемщики отказываются платить, на рынке практически не продаются в ожидании лучших времен".
По мнению С.Кособокова, "некоторые банки намеренно держат высокие ставки по ипотеке, чтобы ограничить количество выдаваемых кредитов", и как только рынок недвижимости начнет расти, "ставки по кредитам могут снизиться до тех, которые сейчас предлагает Народный банк - 16% годовых".
Но даже если ситуация на отечественном рынке недвижимости все же обострится, в НБ не склонны ее драматизировать.
"С августа 2007 года по настоящее время цены на недвижимость снизились в Астане на 30 процентов, в Алматы - на 40 процентов. По нашим прогнозам, к осени они упадут еще на 10 процентов", - сказал С.Кособоков. "Между тем LTV (Loan to Value - коэффициент, показывающий отношение суммы займа к рыночной стоимости залога - "ИФ-К") нашего банка находится на уровне 64 процентов. Таким образом, запас прочности нашего банка высок и может выдержать падения цен на рынке недвижимости на 50 процентов", - резюмировал он.
"Сброс" большого числа залоговых квартир невозможен", - считает и начальник управления проблемных кредитов розничного бизнеса АО "БТА Банк" Светлана Кислашко.
"Заемщикам просто невыгодно не возвращать кредит и отказаться от ипотечной квартиры", пояснила она, поскольку "те прежние процентные ставки, по которым они оформлялись, были более выгодными, чем сейчас". Тем не менее С.Кислашко признала, что в банке существует практика: "если у заемщика отсутствует возможность погашения задолженности на текущий момент и в обозримой перспективе, банк предлагает процедуру переуступки долга проблемного долга платежеспособному заемщику".
Рынок недвижимости оздоровится сам и без вмешательства государства, считают банкиры.
"Рынок недвижимости в Казахстане имеет большой потенциал, и за спадом обязательно последует экономический подъем и увеличение спроса на недвижимость", - полагает С.Кислашко. Тем более, что "обеспеченность жильем населения Казахстана составляет сейчас лишь 16,84 квадратных метра на человека, что ниже аналогичного показателя в России, Венгрии, Франции и США", заметила она.
По мнению председателя правления банка "Каспийский" Михаила Ломтадзе, "оживление рынка недвижимости можно ожидать только в 2009 году". "Снижение цен на недвижимость продлится до осени, после чего до зимы ожидается период стабилизации", и лишь к концу 2008 года "начнется рост цен на недвижимость", сказал он.
"У застройщиков должен повысится уровень ответственности, а банки, требуя дополнительные аргументации, должны заставить компании становиться более фундаментальными с точки зрения планирования своих финансов (...) и проходить через процедуру финансовой отчетности", - подчеркнул М.Ломтадзе.
Между тем С.Кособоков считает, что, одновременно кредитуя население в рамках ипотеки и застройщиков, "некоторые казахстанские банки "заморозили" 26 процентов и более от кредитного портфеля в строительном секторе, а это критично".
Как известно, в последнее время граждане республики, в основном представители малого и среднего бизнеса, в условиях кризисных явлений в финансовой сфере, снижения цен на вторичном рынке жилья отказываются расплачиваться за взятые ипотечные кредиты и отдают банкам оформленные под залог приобретенные квартиры. В свою очередь банки вынуждены реализовывать полученные таким образом квартиры на вторичном рынке, и зачастую это делается по ценам, ниже рыночных, поскольку реализация квартир не является компетенцией банков.
Некоторые эксперты утверждают, что сейчас в республике порядка 100 тыс. таких проблемных квартир, и если произойдет их одновременный массовый "выброс" на рынок жилья, то он обрушится, а вместе с ним рухнет и экономика.
Как известно, жилье в республике возводится как в частном порядке, так и в рамках госпрограмм.
В рамках первой жилищной госпрограммы 2005-2007 годов в стране было построено порядка 18 млн кв. м жилья вместо запланированных 12 млн кв. м. При этом банки второго уровня выдавали кредиты населению при условии внесения гражданами суммы, не менее 10% от стоимости квартиры, на срок до 20 лет и под 10% годовых. Единовременные затраты на страхование имущества и жизни клиента, оплаты ипотечной квартиры и оплаты банковской квалификации в каждом банке индивидуальны.
Вместе с тем с начала этого года в республике приступили к реализации второй госпрограммы жилищного строительства, рассчитанной на 2008-2010 годы. За этот период запланировано построить порядка 27 млн кв. м жилья.
Население республики превышает 15,6 млн человек.
0

#973 Пользователь офлайн   Олег Алфёров 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 36
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:30

Просмотр сообщенияBroncher (17.07.08) писал:

Значит обрабатывая субъективные выборки (их сегментацию равно как и подобного рода творчество Н. Стекольникова обсуждать здесь не будем) заведомо неполностью достоверной информации без учета корректирующих факторов хотя бы количества сделок (статистический расчет мод и медиан) вы принимаете "единственно правильное" решение и тиражируете его?


Минуту. Вы хотите сказать, что ЦРН не располагает статистикой по уже совершенным сделкам?
0

#974 Пользователь офлайн   Levi 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 350
  • Регистрация: 04 September 07

Отправлено 17 July 2008 - 18:32

Просмотр сообщенияОлег Алфёров (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияLevi (17.07.08) писал:

Я не банкир. У меня своя консалтинговая компания по стратегическому планированию и развитию. И слава Богу, первая заповедь в консалтинге. которую я соблюдаю неукоснительно - это необходимость нести социальную ответственность за свой звиздешь. Вы этого не сделали, и поэтому будучи в кругах профессионалов и не очень я всегда буду говорить, что вашей консалтинговой доверять нельзя. Меня бесит ваша непрофессиональная аргументация.
Вы что действительно полагаете, что обилие предложения - это повод для повышения цены??? Вы хоть азы макроэкономики почитайте, где ясно сказано, что наличие избыточного предложения ведет к уменьшению, а не повышению цены. Вы хотите переплюнуть мировых корифеев в макроэкономике и создали свою теорему?
Браво-Браво, господа. Новинка, способная изменить ход экономики "Теорема Олега Алферова". Не смешите мои подковы, как говорил ослик в знаменитом мультике. Это просто детский лепет на лужайке и майский трепет неопытного юноши. Тьфу, противно да и только.
Первый раз позволила себе выплеснуть эмоции. :) :)


Уважаемая Levi. А где Вы увидели избыточное предложение? Десятки тысяч дольщиков, которые не могут вселиться в "котлованы" и еще столько же желающих и могущих улучшить свои жилищные условия это разве не "спрос"? Макроэкономику я изучал, что такое олигополии и монополии знаю прекрасно, однако речь идет сейчас не об этом.
Сэмулируем ситуацию такую. Допустим случился в США ипотечный кризис, но внешние рынки не закрылись бы для банков Казахстана, банки не прекращали бы накачивать стройиндустрию ресурсами с одной стороны и продолжали бы кредитовать ипотечников. Остановилась бы цена? НЕТ, НЕТ и еще раз НЕТ. Насыщение рынка жильем бы произошло в крайнем случае в 2009-2010 году. В указанном периоде и произошло бы если не остановка, то во всяком случае замедление темпов роста уе за кв.м., потому как рынок недвижимости очень инерционный, не так ли?

Да уж в идеале так. Но... индекс доступности жилья никто не отменял (я писала об этом еще в сентябре прошлого года в этой ветке). И, следовательно как только он перешкалил и пошел рост спекулятивных сделок с 40 до 90%, это все, крах был неминуем. Если бы наши банки продолжали заимствавания и двойное надувание пузыря (со стороны строительных компаний и со стороны ипотеки), то безусловно ЦЕНЫ БЫ РОСЛИ. Но... поскольку он перешкалил все пределы в 2006 году, говорить о реально существующем спросе на эти "могильники" и тренде повышения цен было бы некомпетентно. И потом, вы говорите о наличии неудовлетворенного (отложенного) спроса. Да, он есть, но существует тот предел, когда этот спрос реально либо актитивизируется либо откладывается. И этот предел определяется просто. Все что выше коэффициента индекса доступности свыше 8, автоматом останавливает спрос на жилье для проживания. Второе, спрос определяется экономическими факторами. Поскольку мы завязаны были на большие заимствоания, перегрев рынка был очевиден еще в 2005 году. Следовательно, не преувеличивайте необходимость народа в улучшении жилищных условий. Реальный платежеспособный спрос - вот фактор который определяет тенденции на рынке. А ипотека -дорогое удовольствие даже для среднего класса. Следовательно, не надо равнять реальный спрос (хотелось бы купить, но..) и платежеспособный, который у нас меньше. чем то что строится. Поэтому квартиры Базиса - не будут ВСЕГДА ликвидным товаром хотя бы и по качеству. Они большинству на фиг не сдались. потому что купить не могут, а другим - лучше купить домик, третьим - виллу в Испании.

Сообщение отредактировал Levi: 17 July 2008 - 18:41

0

#975 Пользователь офлайн   Олег Алфёров 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 36
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:45

Просмотр сообщенияLevi (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияОлег Алфёров (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияLevi (17.07.08) писал:

Я не банкир. У меня своя консалтинговая компания по стратегическому планированию и развитию. И слава Богу, первая заповедь в консалтинге. которую я соблюдаю неукоснительно - это необходимость нести социальную ответственность за свой звиздешь. Вы этого не сделали, и поэтому будучи в кругах профессионалов и не очень я всегда буду говорить, что вашей консалтинговой доверять нельзя. Меня бесит ваша непрофессиональная аргументация.
Вы что действительно полагаете, что обилие предложения - это повод для повышения цены??? Вы хоть азы макроэкономики почитайте, где ясно сказано, что наличие избыточного предложения ведет к уменьшению, а не повышению цены. Вы хотите переплюнуть мировых корифеев в макроэкономике и создали свою теорему?
Браво-Браво, господа. Новинка, способная изменить ход экономики "Теорема Олега Алферова". Не смешите мои подковы, как говорил ослик в знаменитом мультике. Это просто детский лепет на лужайке и майский трепет неопытного юноши. Тьфу, противно да и только.
Первый раз позволила себе выплеснуть эмоции. :) :)


Уважаемая Levi. А где Вы увидели избыточное предложение? Десятки тысяч дольщиков, которые не могут вселиться в "котлованы" и еще столько же желающих и могущих улучшить свои жилищные условия это разве не "спрос"? Макроэкономику я изучал, что такое олигополии и монополии знаю прекрасно, однако речь идет сейчас не об этом.
Сэмулируем ситуацию такую. Допустим случился в США ипотечный кризис, но внешние рынки не закрылись бы для банков Казахстана, банки не прекращали бы накачивать стройиндустрию ресурсами с одной стороны и продолжали бы кредитовать ипотечников. Остановилась бы цена? НЕТ, НЕТ и еще раз НЕТ. Насыщение рынка жильем бы произошло в крайнем случае в 2009-2010 году. В указанном периоде и произошло бы если не остановка, то во всяком случае замедление темпов роста уе за кв.м., потому как рынок недвижимости очень инерционный, не так ли?

Да уж в идеале так. Но... индекс доступности жилья никто не отменял (я писала об этом еще в сентябре прошлого года в этой ветке). И, следовательно как только он перешкалил и пошел рост спекулятивных сделок с 40 до 90%, это все, крах был неминуем. Если бы наши банки продолжали заимствавания и двойное надувание пузыря (со стороны строительных компаний и со стороны ипотеки), то безусловно ЦЕНЫ БЫ РОСЛИ. Но... поскольку он перешкалил все пределы в 2006 году, говорить о реально существующем спросе на эти "могильники" и тренде повышения цен было бы некомпетентно. И потом, вы говорите о наличии неудовлетворенного (отложенного) спроса. Да, он есть, но существует тот предел, когда этот спрос реально либо актитивизируется либо откладывается. И этот предел определяется просто. Все что выше коэффициента индекса доступности свыше 8, автоматом останавливает спрос на жилье для проживания. Второе, спрос определяется экономическими факторами. Поскольку мы завязаны были на большие заимствоания, перегрев рынка был очевиден еще в 2005 году. Следовательно, не преувеличивайте необходимость народа в улучшении жилищных условий. Реальный платежеспособный спрос - вот фактор который определяет тенденции на рынке. А ипотека -дорогое удовольствие даже для среднего класса. Следовательно, не надо равнять реальный спрос (хотелось бы купить, но..) и платежеспособный, который у нас меньше. чем то что строится. Поэтому квартиры Базиса - не будут ВСЕГДА ликвидным товаром хотя бы и по качеству. Они большинству ни фиг не сдались. потому что купить не могут, а другим - лучше купить домик, третьим - виллу в Испании.


Levi

Не поленитесь, обзвоните 10 продавцов квартир в Базисе и в Куате и спросите, сильно они подвинутся по цене и сравните кто будет двигаться охотнее.
0

#976 Пользователь офлайн   Broncher 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 416
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:47

Просмотр сообщенияОлег Алфёров (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияBroncher (17.07.08) писал:

Значит обрабатывая субъективные выборки (их сегментацию равно как и подобного рода творчество Н. Стекольникова обсуждать здесь не будем) заведомо неполностью достоверной информации без учета корректирующих факторов хотя бы количества сделок (статистический расчет мод и медиан) вы принимаете "единственно правильное" решение и тиражируете его?


Минуту. Вы хотите сказать, что ЦРН не располагает статистикой по уже совершенным сделкам?


Как уже сказано выше, цены указанные в договорах не всегда реальные цены сделок. Ваш же метод обработки "частично статистичен" и кумулятивно усиливает ошибки и искажения, потому как количество сделок и ср.стоимость кв. метра живут в паралельных плоскостях
0

#977 Пользователь офлайн   Broncher 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 416
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:52

Какая разница почем "могильник" если его не сильно хотят покупать без оч. льготного кредита?

Почему мы не рассматриваем нынешний кризис как возможность осществления прорыва в экономике? Почему надо открывать Нацфонд чтобы компенсировать потери "лохов" или раздать все поровну? Может выход из этого кризиса и станет так долго обретаемой "национальной идеей"? Или все-таки скатываемся до "неуправляемого" банкротства строителей и банков?

Сообщение отредактировал Broncher: 17 July 2008 - 19:01

0

#978 Пользователь офлайн   Олег Алфёров 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 36
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:53

Просмотр сообщенияBroncher (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияОлег Алфёров (17.07.08) писал:

Просмотр сообщенияBroncher (17.07.08) писал:

Значит обрабатывая субъективные выборки (их сегментацию равно как и подобного рода творчество Н. Стекольникова обсуждать здесь не будем) заведомо неполностью достоверной информации без учета корректирующих факторов хотя бы количества сделок (статистический расчет мод и медиан) вы принимаете "единственно правильное" решение и тиражируете его?


Минуту. Вы хотите сказать, что ЦРН не располагает статистикой по уже совершенным сделкам?


Как уже сказано выше, цены указанные в договорах не всегда реальные цены сделок. Ваш же метод обработки "частично статистичен" и кумулятивно усиливает ошибки и искажения, потому как количество сделок и ср.стоимость кв. метра живут в паралельных плоскостях


Досужий вымысел, когда речь идет сотнях тысяч долларов не каждый согласится подписывать фиктивный договор купли-продажи. Кроме того, профессиональные маклеры (коих в городе не более двух-трех десятков) знают все квартиры в районах и примерную стоимость плюс минус 3-5 тысяч. Вы, судя по всему, далеки от этого, поэтому спорить что-то и доказывать не хочу. Спасибо за беседу.
0

#979 Пользователь офлайн   Олег Алфёров 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 36
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 18:57

Просмотр сообщенияBroncher (17.07.08) писал:

Какая разница почем "могильник" если его не сильно хотят покупать без оч. льготного кредита?


Разница в покупателях. Если дольщики Куата больше двух лет не могут добиться элементарного выполнения договорных условий, то дольщики Базиса спокойно договорились Беловичем о том, что часть офисных помещений Нурлытау срочно были переоборудована по жилье и передана дольщикам. Чувствуете разницу?
0

#980 Пользователь офлайн   Олег Алфёров 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 36
  • Регистрация: 16 July 08

Отправлено 17 July 2008 - 19:04

Доброго всем вечера, мне пора ехать. Завтра продолжим обмен мнениями.
0

Поделиться темой:


  • Вы не можете создать новую тему
  • Вы не можете ответить в тему