[Bankirkz]

Уважаемые посетители форума,
предлагаю обсудить падение цен на недвижимость.
н-ер я вот разговаривал с ребятами с розницы, с риэлторами.
сделок вообще нет.
в БТИ говорят тоже тишина.
в газетах одни и те же объявления, только цены меняются в сторону снижения.
все таки мы дождались дефолта рынка или это временно.
некоторые заинтересованные люди пытаются до сих пор держать цены на том же уровне, даже размещают "заказанные" статьи в СМИ, о том что цены вырастут.
а рынок, все равно не реагирует.
давайте поделимся мыслями. думаю тема интересно будет для всех.

[alexdream]

Bankirkz (13.08.07) писал:

Уважаемые посетители форума,
предлагаю обсудить падение цен на недвижимость.
н-ер я вот разговаривал с ребятами с розницы, с риэлторами.
сделок вообще нет.
в БТИ говорят тоже тишина.
в газетах одни и те же объявления, только цены меняются в сторону снижения.
все таки мы дождались дефолта рынка или это временно.
некоторые заинтересованные люди пытаются до сих пор держать цены на том же уровне, даже размещают "заказанные" статьи в СМИ, о том что цены вырастут.
а рынок, все равно не реагирует.
давайте поделимся мыслями. думаю тема интересно будет для всех.

Привет! Да в БВУ давно не наблюдаются очереди на ипотечное кредитование на вторичном рынке. Зато думаю госпрограмма лидирует - народ понял все преимущества за 2 года и сегодня в ЖКХ большие очереди.

[Retail Banker]

Похоже что рынок замер.
Некоторые ссылаются на сезон (точнее несезон), некоторые говорят, что пик цен уже наступил.
Однозначно, что на Крышу ссылаться как на надёжный источник нельзя, так как большинство объявлений печатаются там группой риэлторов заинтересованных в постоянном повышении цен. Введи данные в поиск и вы увидите, что одно лицо может предлагать до 200 объектов!

Сказка риэлторов о непрерывном повышении цен хороша только для них, так как провоцирует покупательскую истерику и пр. Чем чаще риэлтор перепродаст один и тот же объект, тем больше он заработает, если это можно назвать честным заработком. ну не об этом речь.

Рынок вторичного жилья уже пресыщен и я думаю, что цены пойдут вниз. Будущее за первичкой, и особенно за загородними стройками в виде микрорайонов или коттеджных городков. Все упирается в платежеспособность заёмщика / покупателя, т.е. сколько он/она может себе позволить. А ведь даже высокооплачиваемый менеджер в Алматы уже не может себе позволить приобрести что-либо подходящее на вторичке... Только теневики могут это себе позволить, точнее могли. Всё, легализация закончилась. Этим и обуславливается 3-х кратный рост цен по сравнению с прошлым годом, ведь было легче купить недвижимость и легализовать (по разному указать суммы купли продажи и пр) по сравнению с наличными.

Волны схлынула, теперь всё будет зависеть от реакции рынка. Массового обвала может и не будет...

[***]

Ипотечный кризис достиг Казахстана
// Его проблемы будут актуальны для России с 2008 года

Газета "КоммерсантЪ" № 142(3718) от 10.08.2007


Среди стран СНГ первым последствия кризиса ликвидности на мировом рынке испытал на себе Казахстан. С 1 по 8 августа взлетели ставки на рынке межбанковского кредита, казахский тенге начал падать, неожиданно для властей начался отток капитала из страны. Основная причина проблем -- огромные внешние займы казахских банков и растущий разрыв торгового сальдо. Последнее обстоятельство уже актуально для Украины и в перспективе двух лет будет проблемой экономики России.


В Казахстане заговорили о серьезном дефиците банковской ликвидности на фоне глобального кредитного кризиса, вызванного дефолтами в секторе американской ипотеки subprime. Средняя межбанковская кредитная ставка в республике за первые восемь дней августа выросла на 1,8%. Индикатор KazPrime, отражающий среднее значение по ставкам трехмесячных межбанковских депозитов, в среду составлял 8,08% годовых (6,54% -- неделю назад). Происходящее сопровождается неожиданной девальвацией казахского тенге. Несмотря на то что денежные власти Казахстана и эксперты прогнозировали укрепление тенге (Goldman Sachs прогнозировал укрепление с 121 тенге за доллар в июне до 115 тенге к концу 2007 года), биржевой курс доллара в среду вырос до 124,53 тенге. Еще больше снизился курс тенге по отношению к евро и российскому рублю -- курс Нацбанка Казахстана на среду составил 172,06 тенге за евро и 4,90 тенге за рубль против 168,96 тенге за евро и 4,83 тенге за рубль на конец июля.

В отличие от Украины и России, где значительная часть банковских кредитов обеспечивается сбережениями (депозитами населения), казахские банки обеспечивают свою кредитоспособность внешними займами -- и это провоцирует проблемы. К концу I квартала 2007 года внешний долг республики за счет роста внешних заимствований частного сектора увеличился до 95,7% ВВП. "Казахстан -- единственная страна в СНГ, где банки занимают за границей так много",-- говорит Екатерина Малофеева из "Ренессанс Капитал". "Увеличение кредитования частного сектора с 34,6% год назад до 50,2% вызывает серьезные опасения относительно качества кредита",-- отмечает Анна Задорнова из Goldman Sachs. Основным источником растущего внутреннего спроса в Казахстане являются банковские кредиты. "Население Казахстана активно берет в долг, но оно не очень богато",-- утверждает госпожа Малофеева. По оценками Нацбанка Казахстана, кредитование физических лиц за год в реальном выражении (на июль 2007 года) выросло на 122%.

В Нацбанке республики признают, что ослабление тенге обусловлено резким увеличением оттока капитала из страны. Для экономики республики такая ситуация крайне критична -- в Казахстане наблюдается опережающий рост импорта, а также увеличение выплат по внешним заимствованиям и дивидендов инвесторам. Нацбанк Казахстана в конце июля объявил о повышении нормы резервирования по внешним обязательствам банков с 8% до 10% с 29 августа 2007 года. "У нас объем минимальных резервных требований вырастет процентов на десять",-- сказал Ъ казначей крупного казахского банка.

Казахстан не единственная страна в СНГ, где растущие внешние займы банков усиливают волатильность в финансовой системе. С 19 октября 2007 года, согласно новым правилам, установленным Национальным банком Украины (НБУ), компании--резиденты страны могут привлекать внешние займы по ставке не выше LIBOR+2%. Показатель будет пересматриваться раз в полгода. Как пояснил Ъ источник в НБУ, решение было принято с целью ограничить займы мелких и средних банков на внешнем рынке. "Иностранные займы в некоторых банках составляют до 70%. Банковский внешний долг растет очень высокими темпами, что увеличивает риски",-- отметил он.

Пока следов кризиса ликвидности не наблюдается в Грузии, Молдавии, Азербайджане. Финансовый сектор России считается наиболее устойчивым в СНГ -- происходящее может вызвать даже приток капитала в страну (см. текст на стр. 1). Но проблемы с торговым сальдо из-за роста импорта и активного кредитования населения в любом случае ждут Россию в 2008-2009 годах. Пока же единственной жертвой глобального кризиса ликвидности стал "Газпром", которому на прошлой неделе не удалось полностью разместить крупный пакет облигаций -- впрочем, неделей позже его размещение, видимо, было бы под вопросом вообще.




Алексей Ъ-Шаповалов; Махамбет Ауезов, Астана

[RAYBEK]

*** (13.08.07) писал:

Ипотечный кризис достиг Казахстана
// Его проблемы будут актуальны для России с 2008 года

Газета "КоммерсантЪ" № 142(3718) от 10.08.2007


Среди стран СНГ первым последствия кризиса ликвидности на мировом рынке испытал на себе Казахстан. С 1 по 8

...

пакет облигаций -- впрочем, неделей позже его размещение, видимо, было бы под вопросом вообще.

Алексей Ъ-Шаповалов; Махамбет Ауезов, Астана

Дождались?

[RIG]

Коллеги, "Темир", "БЦК", "Альянс"- уже приостонавили выплаты по залоговым кредитам. Хотя рассмотрения заявок все таки происходят, при положительном решение все равно выплаты заморозили до начала сентября. Если ошибаюсь поправти.

[Retail Banker]

RAYBEK (13.08.07) писал:

*** (13.08.07) писал:

Ипотечный кризис достиг Казахстана
// Его проблемы будут актуальны для России с 2008 года

Газета "КоммерсантЪ" № 142(3718) от 10.08.2007


Среди стран СНГ первым последствия кризиса ликвидности на мировом рынке испытал на себе Казахстан. С 1 по 8

...

пакет облигаций -- впрочем, неделей позже его размещение, видимо, было бы под вопросом вообще.

Алексей Ъ-Шаповалов; Махамбет Ауезов, Астана

Дождались?

Нет, не думаю, что это начало конца. Коммерц всегда славился небрежным отношениям ко всем кроме России, поэтому любой успех они проигнорируют, а маленькую неудачу раздуют.
То, что курс тенге к доллару неадекватен мировым тенденциям занют мнгиу, но только небольшие группы продолжают зарабатывать на этом миллиарды.

Как говорится - зри в корень кому это выгодно..

[Поручик]

RIG (13.08.07) писал:

Коллеги, "Темир", "БЦК", "Альянс"- уже приостонавили выплаты по залоговым кредитам. Хотя рассмотрения заявок все таки происходят, при положительном решение все равно выплаты заморозили до начала сентября. Если ошибаюсь поправти.

Незнаю что в АБЛ и БЦК, но в Темире все до бонального просто, деньги у них кончились ))) А цены будут падать до осени а потом будет опять скачек.
а то что пишут про то что падает доллар, это на мой взгляд пишут неправильно, так как я сам своими глазами вижу как каждый день он растет!!!

[alexdream]

в АЛБ реально приостановили выдачу кредитов - неужели это связано с рынком недвижимости? Как считаете?

[Старатель]

даже крупнейший банк не выдает кредиты

и БТа разве не мог бы помочь темиру (раз говорят у него деньги кончились)

наверное
ждут выборов, ведь может ситуация поменяться даже чуть чуть - риски по стране увеличатся, и возникнет необходимость возврата коротких денег, готовятся стабильно платить... накапливают

[***]

АЛБ, ТБ, БЦК... кто еще приостановил выдачу, поделитесь информацией

[Bankirkz]

знаю еще что Евразийского Банка тоже проблемы с ликвидностью.
правда RR< и НБ еще держаться.
про АТФ говорят на долгие деньги не охотно идут.
по моему скопилось куча проблем:
огромный внешний долг;
дефолт ны рынке ипотечного бизнеса в США и как следствие ухудшение на рынке капиталов как США и так и Европы;
низкий потребительский рост на недвижимость;
предстоящие выборы;
и т.д. будем ждать и смотреть.
в любом случае, думаю будет интересно.

Сообщение отредактировал Bankirkz: 13 August 2007 - 16:01

[Financial Analyst]

такое впечатление будто люди вообще не в курсе происходящего

проблемы с ликвидностью у всех банков без исключения, у кого-то большие у кого-то не очень...
мое личное мнение - нафига надо было так разгоняться, что приходится теперь тормозить в пол???

вообще во всей ситуации кросаффчегов два - Ертаев и Марченко.

первый - потому что АЛБ изначально выбрал рисковую стратегию, и попер, своих целей он достиг
дядя Гриша - потому что тоже изначально выбрал консервативную стратегию и придерживался ее до конца

остальные крупные игроки ККБ, БТА, АТФ и БЦК работали абсолютно невнятно: все в один голос твердили, что у альянса стратегия несостоятельная, слишком рискованная, итд итп,
НО самое интересное, что в конце концов сами ударились в гонку активов и теперь приехали.
т.е. где последовательность? говоришь что АЛБ плохой банк, так и не принимай таких же решений как и он.

чего теперь можно ожидать?
будем надеяться что кризиса банковской системы не будет, учитывая, что до конца года банки должны будут отдать порядка 5 млрд баксов иностранным заемщикам...
в наилучшем положении оказались сегодня Народник и АТФ (лишь за счет ресурсов юникредита), насколько это поможет им стать лидерами рынка посмотрим.
наверняка все банки теперь пересмотрят стратегии развития, сегодняшний опыт показал, что размер все же не так важен как думалось раньше.

[Retail Banker]

Этой осенью казахстанским банкам необходимо выплатить в общей сумме по всем кредитам и пр. 6 миллиардов долларов. Это в первую очередь Казком и БТА. Вероятно, что банки просто собирают средства для выплаты и поэтому заморозили выдачу денег.
На счёт Евразийского - у него беда одна - нет длинных денег.

По поводу цени доллара я уже высказывался.

Кризис на рынках США напрямую на нас не скажется, так как наши банки на рынок США не выходили и соответственно риски не несут...
Но, в мире начали дорожать деньги, а это значит что нас это коснётся непосредственно. Те баки, которые взяли по фиксированным ставкам даже и не побеспокоятся, а те кто по привязанным к Либору и пр - будут платить больше.

Т.е. есть реальные предпосылки для удорожания кредитов.

[Bankirkz]

не могу не согласится с финансовым аналитиком.
правда в настоящее время самое выгодное положение, наверное у Народника.
огроная база депозитных ресурсов, плюс остатки на счетах и по сравнению с другими банками "не большой" объем внешнего долга.
я политикой Марченко был давно согласен.
Народник до сих пор по уровню рентабельности активов и СК на первом месте.
т.е. фактический, даже при том, что он спустился с 3-го на пятое место для него ничего не поменяло. они как зарабатывали так и зарабатывают свои деньги.
конечно, согласен без более детального анализа нужны цифры и время.
но, я по крайне мере за всю "небольшую" банковскую карьеру, не видел что бы практический у половины системообразующих банков были проблемы с ликвидностью.
т.е. это ведь проблема уже не одного банка, а в целом системы.
значит где система дала заминку.
это уже плохо.
в любом случае поживем и увидем, думаю...

Сообщение отредактировал Bankirkz: 13 August 2007 - 16:37

[Ferrobank]

Мое мнение в таких условиях недвижимость однозначно, как минимум, скорректируется вниз, но это будет происходить посегментно. Сначала подешевеет старая панелька, вторичка в плохих районах хорошо просядет вниз, потом очередь все-таки дойдет до нового жилья. Проблема в том, что на рынке много заемных инвесторских денег. Ведь по любому кто взял кредит будет фикситься. А в условиях кризиса ликвидности делать это лучше раньше, чем на обвале

[Retail Banker]

Сегодня получил инфу что цены уже упали на 30 - 35%%. Дальше хуже, т.к. банки поднимают ставку по кредитам, зачит ещё болшая нагрузка ляжет на плательшиков. Что бы расплатиться они будут продавать недвижимость, которую никто не покупает. Попадут в основном те, кто взял ипотечные займы в последние 1,5 года на взлёте цен.

[Bankirkz]

у меня в настоящее время дилемма.
мне надо покупать квартиру. вот сижу думаю. брать ее или нет? или лучше подождать. просто очень хороший вариант предлагают.
купил крышу, а там цены как буд то и не менялись. эти "риэлторы" и "заинтересованные лица" до сих пор цены держут в СМИ. а никто ведь не покупает. есть у кого какие мысли?

[Retail Banker]

Bankirkz (14.08.07) писал:

у меня в настоящее время дилемма.
мне надо покупать квартиру. вот сижу думаю. брать ее или нет? или лучше подождать. просто очень хороший вариант предлагают.
купил крышу, а там цены как буд то и не менялись. эти "риэлторы" и "заинтересованные лица" до сих пор цены держут в СМИ. а никто ведь не покупает. есть у кого какие мысли?

риэлторы и есть заинтересованные лица. чем чаще они продают одну и ту же квартиру (или разные) тем больше они зарабатывают. на этом они и выигрывали по сегодняшний день, так как говорили клиентам - покупай сегодня, перепродашь через 4 месяца с 20% доходом на голом месте. и галопирующие цены играли им на руку по сегодняшний день когда наступила реальность.

если приобретаемая квартира уже стоит в залоге - не торопитесь, через пару месяцев продавец (если познакомитесь) приползёт на коленях умоляя купить со скидкой.

это мой прогноз, мнение никому не навязываю.