Хе-хе… У кого «крыша», а у кого – жилье…
Хе-хе-хе. Тема глохнет, а зря. Тут риэлторы чушь наговорили, там выставка хиленько прошла. Почитайте.
Жилой пассив
10.09.2007
Сергей Туник, "Мегаполис"
Очередная выставка Kazbuild-2007 собрала на неделе в Алматы около 600 компаний из трех десятков стран мира, однако традиционного наплыва потенциальных партнеров и клиентов в отличие от прошлых лет не наблюдалось. Либо все встречи и переговоры проходили за кулисами – во что можно поверить, либо, учитывая реалии дня, наши бизнесмены охладели к этому сектору экономики. Мои попытки разговорить представителей отечественных фирм натыкались на упорное нежелание комментировать нынешнее состояние строительства и стройиндустрии. Иностранцы же, хотя и демонстрировали открытость, но говорить о своих перспективах работы с казахстан-скими коллегами и в Казахстане вообще или отказывались, или отделывались общими фразами. Поскольку все признаки кризиса в отрасли проявились только после их решения принять участие в выставке. Может, именно поэтому зевак возле стендов было больше, чем профессионалов?
Уже больше месяца финансовые аналитики, эксперты, руководители банков, ипотечных, строительных и девелоперских компаний, риэлторских контор, государственных институтов и прочих причастных к этому процессу структур соревнуются в прогнозах: чем обернется для Казахстана кризис ипотечного кредитования в США? Никак не заденет? Ударит так, что никому мало не покажется, обрушив цены на недвижимость? Пощадит, «наказав» лишь самых неразумных и беззащитных?
Справка «Мегаполиса»
Проблема грянула в США в начале лета, когда почти 150 тысяч американцев либо не сумели, либо отказались платить по ипотечным кредитам банкам и компаниям. После почти трехлетнего взлета строительной отрасли и расцвета ипотеки это стало не-ожиданностью. По мнению Wall Street Journal, большинство клиентов влезало в ипотеку с одной целью: купить жилье, чтобы потом либо продать его с выгодой для себя, либо сдавать в аренду.
Разумеется, когда фирмы и банки столкнулись с массовым невозвратом – а заемные средства для выдачи кредитов надо отдавать – рынок отреагировал вполне адекватно: акции этих контор стали резко падать в цене, а кредиторы – не будь дураками – потребовали побыстрее вернуть заемные деньги.
Вам не кажется, что эта ситуация здорово напоминает отечественные настроения, при которых спекулянты скупили все более-менее подходящее для перепродажи жилье в надежде на то, что они сумеют стать биллами гейтсами? Поэтому в цепочке вздувания цен на «квадраты» риэлторы оказались сегодня первыми жертвами – особенно те, кто работал на пресловутых процентах от сделок. Что и подтвердила пресс-конференция вице-президента Национальной ассоциации риэлторов Олега АЛФЕРОВА.
Риэлторы: кто верит в сказки – вам сюда
Я и раньше не очень верил этому господину. Но в то, что он наговорил во вторник, не поверит даже полупьяный, но не до конца обкуренный пэтэушник. Вот вы верите в то, что «активность потенциальных заемщиков в части спроса на ипотечное кредитование возросла за счет трудностей у банков второго эшелона, не входящих в первую тройку»? При этом г-н Алферов подчеркнул, что в последние три недели отмечается рост покупательской активности на 20-25 процентов и активность заемщиков по ипотечному кредитованию – невзирая на то, что сегодня уровень первоначального взноса возрос до 30-50 процентов, а ставки достигают 20-25 процентов годовых»…
Покажите мне таких идиотов, которые согласны сегодня на такие условия!
При этом сам риэлтор заметил, что у него нет реальных фактических данных, поскольку рынок недвижимости – закрытый и непрозрачный. Что, впрочем, не помешало ему заявить, что цены падать не будут, а, скорее, расти, поскольку растет и спрос. И добавил, что с 28 августа по 4 сентября покупательская активность возросла в два с половиной раза! Помилуйте!!! Откуда г-н Алферов взял такие цифры, если рынок «непрозрачный»? С какого абсолютного потолка?
А я скажу, с какого потолка. Последние два месяца риэлторские компании в Алматы практически прекратили работу: единичные сделки по купле-продаже там отмечают чуть ли не шампанским! Они стали редкостью. Более того: большинство риэлтор-ских контор было вынуждено отправить многих своих сотрудников в не-оплачиваемый отпуск. А в одной – это достоверные данные – отключили междугородную связь, Интернет и даже кондиционеры.
Это называется «стабилизация цен»? Или нечто более сильное? Кризис?!
Похоже, что некоторые риэлторы, привыкшие работать на «процентном договоре», никак не хотят поверить в то, что их время уже ушло, что цены давно достигли своего потолка, и хозяева спекулятивного жилья уже «пролетают». Но марку-то держать надо! Надо как-то поддерживать миф о спросе. Вот есть спрос на хлеб, есть спрос на «Бентли» и есть – на нормальное жилье. Но спрос – платежеспособный. Это как в «Кавказской пленнице»: «Имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу – но не имею желания. Так выпьем же за то…». Совершенно очевидно, что г-н Алферов с коллегами-подельниками имеют желание выпить за нечто другое…
Коллеги-риэлторы тоже вовсю дуют в эту дуду: «Обвала цен не предвидится». Хотя уже более полутора месяцев продавцы охотно идут на 15-20-процентные скидки, не оглашая эти цифры. Рынок не «замерз», он просто начал адекватно реагировать на спрос – какими бы потерями он ни обернулся для риэлторов. Даже спекулянты-коллекционеры квартир столкнулись с проблемами сброса ставшего ненужным жилья: желания не совпали с их возможностями…
Мы строили-строили и, наконец, «приплыли»
Тенденция августа: крупные строительные корпорации вдруг стали обращаться к агентствам по недвижимости – чтобы помочь продать по-строенное. Что раньше можно было представить только в кабачно-цыганском угаре. По оценкам разных экспертов (в том числе и бывших работников строительных корпораций с очень известными брендами), от 30 до 60 процентов жилья категории «бизнес» и «люкс» так и не нашли своего покупателя. Руководители компаний просто отказываются говорить на эту тему, топ-менеджеры – тем более. Конторы несут многомиллионные убытки, но боятся в этом признаться. На выставке Kazbuild-2007 одна девушка, призванная за-влекать клиентов своей короткой юбкой и длинными ногами, призналась, что зарплату она получила только за июнь. А в октябре, видимо, ей придется искать другую фирму, где потребуются ее длинные ноги…
Можно, конечно, не драматизировать происходящее. Тем более, что сами «драматизаторы» уже так «наварились», что каждое их последующее слово воспринимается как попытка еще раз обмануть слепого нищего возле кладбища. Уже и аналитики три года назад сказали, что такие сверхприбыли строителей и работающих с ними на паях девелоперов, банкиров и риэлторов приведут к «пузырю», который лопнет и сильно забрызгает всех причастных к этому. В том числе и очень известных людей… Не поняли и не восприняли…
Храните деньги в трехлитровой банке
Сегодня в алматинских судах рассматривают восемь дел об отказе «ипотечных рабов» выплачивать сумасшедшие кредиты по нынешним ценам (возможно, гораздо больше, но в этой информации мне отказали). И это совершенно не странно: практически все банки, которые привлекали займы из-за границы по божеским ценам – под 5-7 процентов годовых, продавали свои услуги согражданам по 13-20. Чувствуете разницу? В общем-то, господа банкиры и ранее не стеснялись, вздувая общий пузырь. Хотя знали про «синдром ипотечной усталости».
Между тем именно банки, соревнуясь между собой за клиента, вдруг «обнаружили», что кредит можно выдать человеку, который никак не подтвердит свою платежеспособность. Это стало первым признаком того, что ипотечное кредитование в нынешних формах обречено на проблемы. Но за этим шагом последовало и потребительское кредитование – не обремененное обязательствами…
Война за клиента такими способами обернулась тяжкими последствиями в России: компании несут убытки, страховые компании в результате своих совершенно правильных действий – становятся врагами общества, судебные исполнители – исчадиями ада, а клиенты – заложниками. И если кто-то думает, что в Казахстане все будет гораздо благополучнее, похоже, ошибаются…
Правительство: никакого ценового сговора!
Премьер-министр Карим Масимов сказал, что вероятность кризиса – ноль. А то, что большинство банков перестало кредитовать ипотеку и подняло проценты по выплате – ерунда? А то, что строительные компании в поисках кредитов не могут найти средства для новых проектов (а на самом деле завершить начатые) – чепуха? А то, что страховые компании уже полтора месяца отказываются брать на себя ответственность за деятельность строителей – бред собачачий? А то, что в судах идут разборки между ипотечниками и строителями – выдумка инопланетян? А то, что стоимость даже новопостроенного жилья упала почти на 18 процентов в результате всего вышеперечисленного (даже в Казкоммерцбанке этого не отрицают) – это галюцинации риэлторов и самих строителей? А то, что стагнация в строительной сфере может привести к проблемам в смежных областях – заговор международных конкурентов? А то, что до сих пор участниками игры в ипотеку могут стать не более ВОСЬМИ процентов граждан республики – интриги оппозиции? А то, что внешние займы ипотечных институтов США составляли 94 процента, а в Казахстане – 80, тоже простое совпадение?..
Директор департамента информации и анализа казахстанской фондовой биржи Андрей ЦАЛЮК сказал: «Возможно все»…
Экономист Канат БЕРЕНТАЕВ: «Обвал цен произойдет… Цены на жилье должны упасть на 30-40 процентов»… На многих Интернет-форумах специалисты, скрываясь под анонимами, предрекают ту же ситуацию, которая приведет к негативным последствиям всей экономики республики. Между тем правительство уже приступило к переговорам о покупке 33 многоквартирных домов на окраине Алматы, которые не обрели своих владельцев, – первый сигнал о том, что Госпрограмма жилищного строительства не достигла своей цели. Вполне вероятно, что сделка будет совершена уже весной, когда завершится строительство еще нескольких десятков подобных строений в южной и северной столицах. Возможно, это несколько снизит цены на рынке – но не сильно. Строительные компании все равно будут стремиться к максимуму. Но доходность в 300-400 процентов в прошлом. Кто этого не понял – пусть строят заборы. Все равно за ними ничего не происходит. Там стоят пустые краны и бегают бездомные собаки…
Рынок недвижимости: ни жилой, ни мертвый
А еще в городах стоят высотки, в которых охранники зажигают свет – чтобы создать презумпцию заселенности и оправдать надежды правительства, что госпрограмма позволила соотечественникам получить свою крышу над головой.
Хе-хе… У кого «крыша», а у кого – жилье…
dm.dot.net (29.08.07) писал:
