[Baxter]

В США за май 2008 года за неуплату было отобрано 73 000 домов. Эта цифра превышает прошлогодний показатель в 2,5 раза. Неблагоприятная ситуация складывается в Неваде, где каждый 118 дом находится под угрозой пуска молотка. Взломал майский топ-10 самых злополучных с точки зрения задолженности городов Лас-Вегас - здесь каждый 96 дом был подвержен изъятию за долги. Во Флориде в собственность банка за неуплату было передано 4 300 домов, и 37 000 домов ждет такая же участь в ближайшее время. Однако абсолютным лидером в стране является Калифорния, где 20 000 семей потеряли дома из-за невыплаты долгов по ипотеке.

[Sila]

Продвинутый (16.06.08) писал:

Sila (16.06.08) писал:

Продвинутый (16.06.08) писал:

Sila (16.06.08) писал:

Продвинутый (16.06.08) писал:

Привет всем! Вопрос к банкирам: а много у вас заемщиков, поставивших в залог земельные участки (к/х)? Хотя бы порядок цифр, мне для анализа надо. Если есть такие данные, то поделитесь, пожалуйста. Заранее всем спасибо

а что анализируете? Если несекрет, конечно

Да так, стратежку одну готовим, не хватает данных по количеству зависших заемщиков. Точнее не хватает данных о количестве заложенной земли (к/х). Стратегия касается вариантов использования этой земли. Получается какая-то странная ситуация. Земля заложена, заемщики (они же спекулянты-неудачники ) висят с выплатами, висит, соответственно, банк. А земля в это время тупо тоже висит на шее, не давая никакой прибыли. Очевидно, что землю надо включать в рынок не только как залог, а как средство получения прибыли. Есть смысл проработать более детально в этом направлении. Господа банкиры, есть идеи? Или хотя бы инфа по заложенной земле?

не поняла.
А на этой земле что-то производится?
Так это же давно было ОЧЕВИДНЫМ, что "землю надо включать в рынок не только как залог, а как средство получения прибыли". В чем смысл Ваших исследований?

Очевидно-то очевидно, да только никто этого пока не делает. Вот и анализируем - почему? Понятно, что правительство не до этого (а когда было до этого?), заемщики - банальные спекулянты (но, способные, видимо, учиться), а вот банки почему до сих пор этого не сделали? И есть ли им резон помогать зависшим клиентам вводить землю как источник дохода, а не просто спекулятивных операций? Если количество таких клиентов не 2-3 на банк, а хотя бы 200-300 (для начала), то банкам и карты в руки. Или как?

мне очень стыдно, но я, если честно поседела, пытаясь понять, что Вы хотели сказать...
Возможно сказывается то, что я не работаю в коммерческом банке.
Для меня нонсенс, то что Вы написали...

Продвинутый, можно поинтересоваться? Вы проводите анализ в свете возможных изменений в закон "О земле"?

[BaFound]

Продвинутый (16.06.08) писал:

Очевидно-то очевидно, да только никто этого пока не делает. Вот и анализируем - почему? Понятно, что правительство не до этого (а когда было до этого?), заемщики - банальные спекулянты (но, способные, видимо, учиться), а вот банки почему до сих пор этого не сделали? И есть ли им резон помогать зависшим клиентам вводить землю как источник дохода, а не просто спекулятивных операций? Если количество таких клиентов не 2-3 на банк, а хотя бы 200-300 (для начала), то банкам и карты в руки. Или как?

Вы хотите, проанализировав и выложив раскладку цифер, заставить банки самим пахать и сеять?....
Для этого есть аграрные (-кредитные) корпорации. призвание которых - финансировать (и вместе пахать и сеять, если надо..)
В прошлом году был солидный урожай, и многие МСБ от с/х, провернув пару сделок, рассчитались с лихвой с кредитами. Но так будет не всегда. Поэтому в этом году кризис и их застанет врасплох (у нас всегда так )


П.С. Мне как-то делали предложение поработать в одной такой организации, но сразу предупредили, что в силу сезонности (а значит, нестабильности) бизнеса возможны разные варианты. И сотрудники обязаны быть готовы ко всему... (как в том заявлении - вместо денех верну всем остальным)

[Продвинутый]

Друзья, спасибо за отклики. Перед Силой извиняюсь персонально за то, что не смог объяснить. БаФаунд, я согласен с тем, что всеми этими делами должны бы заниматься специально обученные люди в специально созданных конторах. Но так случилось, что много земли застряло в залоге (вот еще бы знать точно - сколько именно ). Ну а что касается сезонности с/х бизнеса... Зерновикам да, в небушко глядеть надо. А ведь можно и круглый год урожай получать...

[BaFound]

Продвинутый (18.06.08) писал:

Друзья, спасибо за отклики. Перед Силой извиняюсь персонально за то, что не смог объяснить. БаФаунд, я согласен с тем, что всеми этими делами должны бы заниматься специально обученные люди в специально созданных конторах. Но так случилось, что много земли застряло в залоге (вот еще бы знать точно - сколько именно ). Ну а что касается сезонности с/х бизнеса... Зерновикам да, в небушко глядеть надо. А ведь можно и круглый год урожай получать...

Видите ли, это очень тяжелый сезонный бизнес.
Я общалась с достаточным количеством заемщиков МСБ-сельхозников, которые с удовольствием сменили бы род занятий, но при сложившейся ситуации (недостаток проф. образования, местожит-ва, преемственность поколений, да и просто привычка жить на земле) просто не могут этого сделать.
Вот и надеются на себя, да на Бога - с кредитами все сложнее и сложнее становится.
Чтобы понять их, мне кажется, нужно хотя бы один сезон (можно при смене работы, например , ну или попроситься в командировку на месяц) пожить в сфере сельского хозяйства, общаясь с фермерами, дыша с ними, тк скть, одним воздухом... Вот тогда у Вас будет достаточное впечатление от увиденного и услышанного. И Вы уже сможете на практике применить свой приобретенный опыт и практические знания в финансовой сфере.
Мне кажется, именно так нужно формировать новую бизнес-прослойку, нацеленную на развитие села и все с ним связанное.
А сидя в офисе и перебирая бумажки с циферами, вряд ли Вы сможете воссоздать себе реальную картину. практика - это практика.

Сообщение отредактировал BaFound: 18 June 2008 - 10:01

[Sila]

Да ладно Вам, БаФаунд!
Зерновикам, действительно, сегодня грех жаловаться
Под "зерновиками" следует понимать, так сказать бизнесменов, а не тружеников полей


Продвинутый, Вы так и не ответили. Вы проводите свой анализ в свете предстоящих изменений в закон "О земле"???

Сообщение отредактировал Sila: 18 June 2008 - 12:18

[Продвинутый]

BaFound (18.06.08) писал:

Продвинутый (18.06.08) писал:

Друзья, спасибо за отклики. Перед Силой извиняюсь персонально за то, что не смог объяснить. БаФаунд, я согласен с тем, что всеми этими делами должны бы заниматься специально обученные люди в специально созданных конторах. Но так случилось, что много земли застряло в залоге (вот еще бы знать точно - сколько именно ). Ну а что касается сезонности с/х бизнеса... Зерновикам да, в небушко глядеть надо. А ведь можно и круглый год урожай получать...

Видите ли, это очень тяжелый сезонный бизнес.
Я общалась с достаточным количеством заемщиков МСБ-сельхозников, которые с удовольствием сменили бы род занятий, но при сложившейся ситуации (недостаток проф. образования, местожит-ва, преемственность поколений, да и просто привычка жить на земле) просто не могут этого сделать.
Вот и надеются на себя, да на Бога - с кредитами все сложнее и сложнее становится.
Чтобы понять их, мне кажется, нужно хотя бы один сезон (можно при смене работы, например , ну или попроситься в командировку на месяц) пожить в сфере сельского хозяйства, общаясь с фермерами, дыша с ними, тк скть, одним воздухом... Вот тогда у Вас будет достаточное впечатление от увиденного и услышанного. И Вы уже сможете на практике применить свой приобретенный опыт и практические знания в финансовой сфере.
Мне кажется, именно так нужно формировать новую бизнес-прослойку, нацеленную на развитие села и все с ним связанное.
А сидя в офисе и перебирая бумажки с циферами, вряд ли Вы сможете воссоздать себе реальную картину. практика - это практика.

Полностью с вами согласен. И уже готовлю чемоданы для командировки. И что-то мне подсказывает, что командировка в село затянется надолго...
2 Сила. Анализ делаем и в связи с изменениями в закон земельный кодекс тоже. Вообще сейчас прикидываем силы на проектную компанию, ориентированную на землю. Нечто вроде проектного финансирования, только для зависших с землей клиентов. Тут комплекс проблем, в том числе и низкая степень соц. и профессиональных компетенций у заемщиков. Да и банкирам такие проекты тоже будут в новинку. Скорее всего будем создавать именно проектную компанию, отдельную от банка.

[Sila]

Алматы. 18 июня. "Казахстан Сегодня" - С казахстанского рынка недвижимости уходят крупные игроки. Такое заявление в ходе пресс-конференции сделал вице-президент Казахстанской Федерации недвижимости (КФН) Серик Туржанов, передает корреспондент агентства.

"Сейчас все готовятся к празднованию юбилея в Астане. Многие строительные компании Алматы выехали в Астану. Праздник закончится, что потом будут делать строители? Поскольку строительный бизнес сейчас хорошо развивается в России, многие строительные компании поднимают технику, своих лучших специалистов и передислоцируются в Питер и Москву. Один застройщик рассказал, что едет в Сочи строить олимпийские объекты. Где идет финансирование, туда идет бизнес", - сообщил С Туржанов.

В частности, "с нашего риэлторского и девелоперского рынка уходят очень много игроков, в том числе строительные компании, "Базис" (корпорация "Базис-А". - Прим. агентства) уходит, - сказал вице-президент КФН.

Он также подчеркнул, что вывозимое "оборудование куплено на казахстанские деньги. И специалисты подготовлены здесь. Но поскольку здесь объемов строительства нет, то лучший трудовой капитал выезжает за рубеж".

"Те темпы строительства, которые сегодня есть в Казахстане, крайне недостаточны. Для того, чтобы обновить весь жилой фонд на 15 млн населения, нам понадобится при нынешних темпах застройки 50 - 60 лет. Резервы у нас однозначно есть. Основная задача - поддержать деловую активность и разработать нормальные механизмы взаимоотношения игроков на рынке. Сейчас мы такие взаимоотношения разрабатываем, и, думаю, в ближайшее время предоставим в кабинет министров", - сказал С. Туржанов.

По его словам, необходимо срочно принимать "решения по налоговому кодексу, по кредитованию оборотного капитала, в том числе нельзя останавливать кредитование строительства и ипотечное кредитование".

"Наша федерация пригласила зарубежных специалистов для того, чтобы рассмотреть, как справляются с кризисными явлениями за рубежом. Есть панацея, причем она может быть разработана только нами внутри страны благодаря диалогу между тремя игроками - это малый и средний бизнес, банки второго уровня и правительство РК. Нам нужно искать внутренние источники инвестирования - всевозможные инвестиционные фонды, биржи. Этот инструментарий мы сейчас ищем для того, чтобы предложить на рынок, а также кабинету министров", - сообщил С. Туржанов.

Он также подчеркнул, что "когда недвижимость падает в цене, то залоги не работают". "Есть простая схема, как аккредитивы. Когда бизнес прозрачен и все идет по безналу, можно выставлять аккредитивы и спокойно работать. Здесь не нужны залоги. Но в Казахстане мы тратим кучу времени и денег для того, чтобы заложить имущество в залог, потом вытащить, оценить его. Потому что нет уровня доверия между нашими субъектами бизнеса", - сказал вице-президент КФН.

PS. Интересно, не наш Билдман свалил строить в Сочи олимпийские объекты???

[John Smith]

Sila (18.06.08) писал:

PS. Интересно, не наш Билдман свалил строить в Сочи олимпийские объекты???

Туда тоже не всех берут -- тут уже давка приличная в очереди желающих.

[Sila]

John Smith (18.06.08) писал:

Sila (18.06.08) писал:

PS. Интересно, не наш Билдман свалил строить в Сочи олимпийские объекты???

Туда тоже не всех берут -- тут уже давка приличная в очереди желающих.

ну это не про нашего Билдмана.
Его приглашали... А он был в раздумьях...
Что-то здесь пытался замутить
Тока что-то исчез и не доложился об успехах...
И вот я ...переживаю понимаешь ли
Может все-таки решился

[Rozdalbi]

Sila (18.06.08) писал:

PS. Интересно, не наш Билдман свалил строить в Сочи олимпийские объекты???

говорят что - наш

[Levi]

Ну что, волна нарастает, как и предполагалось еще полгода назад, насколько я помню тогда из наших бурных бесед
Уговор дороже денег.
Дольщики в массовом порядке расторгают договоры долевого участия

Не мы такие - жизнь такая! Это меткое выражение как нельзя более точно характеризует ситуацию на рынке жилья. В Астане начался массовый отток дольщиков по уже состоявшимся договорам долевого участия, причем даже по жилью высокой степени готовности. Юристы считают, что дольщики пошли в суды, поскольку боятся потерять и квартиру, и деньги. Но беда в том, что даже победа в суде не гарантирует им возврата ранее вложенных средств.
Тем, что большинство застройщиков не соблюдает сроки окончания строительства, уже никого не удивишь. Но теперь дольщики все чаще стали требовать в исковых заявлениях не компенсации неустойки за просрочку сдачи дома, а расторжения договора долевого участия. Количество исков обманутых соинвесторов растет в геометрической прогрессии.
В первом квартале 2008 года судьи рассмотрели всего 18 гражданских дел по искам дольщиков к строительным компаниям, по 14 из них удовлетворив требования на сумму 45 млн 777 тыс. тенге. По состоянию на 12 июня судами рассмотрено уже 81 гражданское дело, удовлетворены 49 исков дольщиков. При этом в производстве районных судов Астаны в настоящее время находится еще 117 гражданских дел по искам соинвесторов, и их количество продолжает расти. Для сравнения: за весь 2007 год суды Астаны вынесли 43 решения по гражданским делам по искам дольщиков к строительным компаниям. Теперь такое количество заявлений поступает каждую неделю. Только в Алматинском районе на прошлой неделе было подано 29 «свежих» исков. И если раньше дольщики требовали от строительных компаний возмещения расходов, связанных с нарушением сроков сдачи объектов в эксплуатацию, и неустойки, предусмотренной договором, то теперь 60% заявителей стремятся окончательно и бесповоротно расторгнуть долевой договор. Еще 12% стремятся избавиться от проблемной недвижимости, переуступив ее третьим лицам.
- Заключив договоры долевого участия, многие дольщики позднее испытывают серьезные финансовые затруднения. Чтобы отдать накопившиеся долги, они находят для своей строящейся квартиры нового собственника. Заключают с ним договор цессии, уступают ему право требования, - поясняет старший прокурор управления прокуратуры Астаны Бахытгуль Канкулова.
Противостояние дольщиков и застройщиков с каждым днем приобретает все более принципиальный характер. Договориться в суде стороны, как правило, не могут. Из 81 рассмотренного в этом году иска лишь по 6 заключено мировое соглашение, после чего люди отозвали свои иски и дали застройщикам еще один шанс.
Юристы отмечают еще один немаловажный аспект. Исков могло быть гораздо больше, если бы отстаивание своих законных прав не обходилось так дорого. В Казахстане к дольщикам относятся как к полноценным участникам экономического процесса. Как к партнерам строительных фирм, которые обязаны нести всю полноту ответственности за свое участие в рыночном процессе. Поэтому, прежде чем рассматривать такие дела, суды взыскивают с дольщиков, как с физических лиц, немалую госпошлину - 1% от суммы иска с носа. Другими словами, если строящаяся квартира обошлась дольщику в 7 млн тенге, то только за рассмотрение иска ему придется выложить 70 тысяч. Защита прав в апелляционной инстанции обойдется истцу еще в 35 тысяч тенге. Если прибавить к этим затратам гонорар адвоката, становится понятным, почему соинвесторы, как правило, не обжалуют решения суда первой инстанции. Далеко не все дольщики, скитающиеся по съемным углам, могут позволить себе такие затраты.
Более того, даже выплатив внушительную сумму и добившись справедливости в суде, не все дольщики могут взыскать со строительной компании свои кровные. Нет, застройщики платить не отказываются. Просят дать им отсрочку, ссылаясь на строительный кризис. Судоисполнители же сбились с ног, пытаясь найти хоть какие-то активы компаний, кроме «незавершенки», чтобы выставить их на торги. Пока ни одно из судебных решений по искам дольщиков, вынесенных в этом году, исполнить так и не удалось.
В то же время строительные компании не могут начать возврат долевых денег за счет кредитов, направляемых Правительством на финансирование строительно-монтажных работ. Это поставит под сомнение вероятность завершения строительства и передачи квартир тем дольщикам, которые еще ждут своих квартир. Так что возвращение долевых выплат оказалось под большим вопросом.
Отметим, что далеко не все дольщики доходят до суда. Большинство пытаются взыскать деньги с застройщика полюбовно. Но и им не позавидуешь. К примеру, во вторник дольщиков «порадовал» глава ТОО «Альянсстройинвест» Ринат Найманов.
- Сейчас у нас на расторжение договоров подало 674 дольщика. Из них 500 по объекту «Лесная поляна». Осенью по достигнутой договоренности мы начнем разговор о том, чтобы банк профинансировал нас единым пулом. Сумму в пределах 1,5 млрд тенге нам выделит банк. До конца года мы вернем деньги тем, кто расторг с нами договор. Я предлагаю вам полгода потерпеть.
Сами дольщики, продолжая от безысходности расторгать договоры, в итоге лишаются квартир. Учитывая, что половина дольщиков в свое время приобретала квартиры через ипотеку, ясно, что, в конце концов, получив свои обесценившиеся вклады, они не смогут приобрести новое жилье. Ужесточение банковских условий ставит крест и на получении нового кредита. Вероятнее всего, взысканные с застройщика деньги люди потратят на аренду жилья и погашение долгов, в том числе образовавшихся в ходе судебных процессов. Перспектива не из приятных, но есть ли альтернатива? Возможно, на этот вопрос сегодня дадут ответ на заседании Кабмина. Премьер-министр Карим Масимов уже пообещал, что Правительство поставит в долевой эпопее окончательную точку.

[Geisha84]

Это было 10.05.08г.:

Банки начали выставлять на торги залоговое имущество, что говорит о росте дефолтов по ипотечным кредитам. В случае массового возврата залогов качество активов банков значительно ухудшится из-за падения цен на недвижимость



В последнее время на сайтах банков все чаще встречаются объявления о том, что на торги выставляется залоговое имущество: квартиры, дома, автомобили. Хотя сами банки утверждают, что ничего необычного в практике реализации залогов нет, на наш взгляд, необычным является большое количество возвращаемого залогового имущества. А уж голландский метод торгов (на понижение), предлагаемый некоторыми игроками, воспринимается как тревожный знак.

Банкиры, за небольшим исключением, эту тему обсуждать не желают и от комментариев отказываются. В одном банке не стали отвечать на запрос «Эксперта Казахстан», ссылаясь на то, что вопрос качества банковских активов входит в компетенцию риск-менеджмента, а значит, является тайной за семью печатями. В других обещали подробно рассказать о причинах возврата залогов, о влиянии этого процесса на банковский сектор и рынок недвижимости, но так и не рассказали. Подобная скрытность настораживает. В Агентстве финансового надзора считают, что увеличение количества возвращаемого залогового имущества связано с ситуацией на рынке недвижимости. «Раньше, когда цены на жилье росли, банки не сильно тревожились, они знали, что в любом случае смогут реализовать залоговое имущество по выгодной им цене, сейчас же ситуация совсем иная, цены на жилье падают, поэтому банки спешат с реализацией залогового имущества по безнадежным кредитам», – объяснил пресс-секретарь АФН Азамат Кенже.

То, что качество кредитов ухудшается, подтверждают международные рейтинговые агентства. Две недели назад Fitch опубликовало отчет об ухудшении качества активов банковского сектора Казахстана по сравнению с третьим кварталом 2007 года. Правда, пока обесценение кредитов не достигло критических уровней. Но возможное дальнейшее падение качества активов, по мнению Fitch, – основной риск банков второго уровня (БВУ) в краткосрочной перспективе, обусловленный «проверкой временем кредитных портфелей, замедлением экономического роста, сокращением ликвидности в корпоративном секторе, снижением цен на недвижимость и потенциальным давлением на тенге».

Другое агентство из «большой тройки», Standard & Poor’s, 29 апреля подтвердило рейтинги и прогнозы по ним 12 казахстанских банков, а также долгосрочный рейтинг Казахстана по долговым обязательствам в иностранной и национальной валюте. А вот прогноз по рейтингам республики изменен со стабильного на негативный. Причина та же – ухудшение качества активов банковского сектора на фоне трудностей привлечения финансирования, что, по мнению агентства, негативно скажется на перспективах экономического роста.

АФН отмечает незначительные отрицательные колебания в показателях ссудного портфеля, в том числе рост просрочек по потребительским и ипотечным кредитам, но они находятся в допустимых пределах. В то же время, по данным агентства, просроченная задолженность по займам в БВУ составила 190,5 млрд тенге, увеличившись с января по апрель на 72,6 млрд тенге, или на 61,9%, а доля безнадежных займов выросла с 1,9 до 2,1%. Тем не менее этот показатель сокращается в течение трех последних лет: в январе 2005−го доля безнадежных кредитов составляла 2,9%.

С 2007 года растет доля сомнительных займов, стандартных же, напротив, уменьшается. Если на 1 января прошлого года стандартные составляли более 52%, то на начало нынешнего – только 42%, доля же сомнительных в целом выросла за тот же период до 56%. В АФН такие перемены объясняют не столько реальным ухудшением качества ссудного портфеля, сколько введением более жестких регуляторных требований к классификации активов и ведению документации по кредитованию со второго квартала 2007 года.

«У банков существует достаточно консервативный подход к классификации ссудного портфеля и формированию провизий, объем которых адекватен качеству кредитного портфеля. Это позволяет банкам избегать больших потерь», – подчеркивает г-н Кенже.

Fitch также отмечает как обнадеживающий факт хорошую прибыльность и приемлемые показатели капитализации, которые позволяют банкам покрывать убытки.



Еще осенью прошлого года некоторые специалисты прогнозировали рост числа просрочек платежей по кредитам и даже отказ от платежей и возврат залогов. Называли и причины: ужесточение кредитных условий, удорожание заемных средств, в том числе и по существующим кредитам из-за плавающей ставки вознаграждения. В АФН подтверждают, что пересмотр условий кредитования банками из-за переоценки рисков отразился на качестве обслуживания заемщиками своих долгов.

Еще одна причина – трудности рефинансирования займов. Раньше банки охотно занимались перекупкой клиентов своих конкурентов, предлагая им более выгодные условия кредитования. Это позволяло заемщику погасить долги перед первым банком, заняв деньги во втором. Банкам это тоже было выгодно: они наращивали клиентскую базу, увеличивали активы и, главное, получали дополнительную прибыль.

Услуги по рефинансированию кредитов стали активно развиваться с начала прошлого года, однако дефицит ликвидности подорвал этот бизнес: банки сокращают объемы кредитования, что уж говорить о перекредитовании. Особенно трудно рефинансировать ипотечный кредит, что связано с переоценкой рисков по этому виду кредитования, снижением стоимости залогов и значительным удорожанием займов. Как рассказал «Эксперту Казахстан» специалист одной из финансовых организаций, пожелавший остаться анонимным, сегодня банки, наоборот, посылают своих клиентов в другие кредитные компании, чтобы они взяли деньги там и погасили свои долги перед ними. Причем незадачливых заемщиков отправляют в микрокредитные организации – проценты у них выше, чем у банков, зато и кредиты они дают охотнее.

Но главная причина роста дефолтов по ипотеке – снижение стоимости залогового имущества. Платить все больше за дешевеющую недвижимость можно только в том случае, когда это жизненно необходимо, то есть если в квартире или доме, приобретенном за счет займа, живет семья.

«На текущий момент стоимость активов строительного сектора значительно снизилась и, по нашим прогнозам, будет продолжать снижаться до уровня, при котором основная часть кредитов будет недостаточно обеспечена залоговым имуществом, – считает Катерина Карцева, заместитель председателя правления АО “Unicorn IFC”. – Такой процесс, как правило, сопровождается уменьшением доходов населения (в данном случае заемщиков), и наступает ипотечная усталость, которая как раз и характеризуется увеличивающимся количеством дефолтов по ипотечным обязательствам».

Председатель правления банка «Каспийский» Михаил Ломтадзе согласен с тем, что возврат залогового имущества связан со снижением доходов заемщиков. «У нашего банка нет проблем с возвратом кредитов, поскольку он практически не вовлечен в строительный бизнес, – отметил он. – Но в целом по рынку сейчас назревает ситуация, когда участники долевого строительства начнут осознавать, что квартира, кредит по которой они оплачивают, возможно, не будет сдана в эксплуатацию вовремя. И тогда у клиентов возникнет желание “подарить квартиру банку” вместе с задолженностью».

В АФН считают, что нельзя однозначно ответить на вопрос, почему растут просрочки по ипотечным займам. Скорее это комплекс проблем: падение цены на недвижимость ниже размера взятого кредита, застой на строительном рынке, ухудшение благосостояния заемщиков, в том числе по причине роста инфляции.


В принципе, ситуация стандартная: клиенты возвращают залоги, банки их продают, чтобы компенсировать недополученные доходы. Для того и придумано залоговое обеспечение, чтобы застраховать банки от потерь. Другое дело, что рост предложения на рынке недвижимости (а на продажу выставляются не только дома и квартиры, но и земельные участки, коммерческая недвижимость) вызовет дальнейшее ее удешевление. Причем, как утверждает Катерина Карцева, в Казахстане процесс роста просрочек по платежам только начался, поэтому основную массу дефолтов по ипотеке еще предстоит увидеть.

«Как правило, основной обвал цен на рынке недвижимости и начинается с момента начала реализации банками залогового имущества. Поскольку в момент продажи залогового жилья предложение многократно превышает спрос, а на рынке доминирует ожидание дальнейшего падения цен, то падение цен в этот период является особенно сильным. Этот процесс и называют сдуванием ценового пузыря», – говорит наш эксперт.

В результате может ухудшиться качество активов банков, поскольку обесценится залоговое имущество. А продажа его по более низкой цене означает потерю прибыли для банков. Правда, банки нивелируют такие риски, выдавая кредиты, сумма которых не превышает 70% от оценочной стоимости залога. Да и к оценке недвижимости они обычно подходят достаточно жестко.

Пока продажа залогов не оказывает существенного влияния на рынок недвижимости. Причина, по мнению Михаила Ломтадзе, в том, что реализация залогового имущества банками пока не приобрела массового характера. «Сейчас на рынке полный штиль: покупатели ждут дальнейшего снижения стоимости квадратного метра, продавцы не хотят отдавать слишком дешево», – говорит глава «Каспийского». Добавим, что это равновесие может продержаться как угодно долго – никто не может сказать, когда потенциальные покупатели, обсуждающие предлагаемую банками недвижимость, решатся перейти от слов к делу.

[Geisha84]

А это 18.06.08г. :


Алматы. 18 июня. "Казахстан Сегодня" - Продажа залоговых квартир банками может обрушить экономику Казахстана. Об этом заявил на пресс-конференции вице-президент Казахстанской федерации недвижимости (КФН), заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин, передает корреспондент агентства.

"У нас в стране сейчас самая большая проблема - это банковские залоги недвижимости. Как поведут себя банки по реализации этих залогов, так ситуация на рынке недвижимости и будет складываться. У банков более 100 тыс. проблемных, невозвратных кредитов, невозвратных квартир. Они говорят: мы согласны продавать их на 10, 15, 20% ниже их рыночной стоимости", - сообщил А. Калинин. По его словам, массовый выброс залоговых квартир может обрушить не только рынок недвижимости, но и экономику Казахстана в целом.

"Мы подошли к экономически обоснованной стоимости квадратного метра. Она складывается из себестоимости плюс незначительная прибыль. С учетом специфики строительной отрасли это 15 - 20%. Ниже этого никто ничего не будет делать", - отметил А. Калинин.

Другой вице-президент КФН Серик Туржанов заявил, что недвижимость Казахстана достигла ценового дна.

"Дальнейшего падения (цен на недвижимость. - Прим. агентства) нет смысла ждать, потому что дальше пойдет стагнация. Но если мы будем ждать обвала, то обвал будет. Те взаимоотношения, которые сегодня на рынке существуют, они тупиковые. Деловая активность в республике упала на 70%. Недвижимость падает, а никто ее не покупает, потому что людям нужно выживать", - заявил С. Туржанов. Он также подчеркнул, что "сегодня вопрос развития недвижимости не просто экономический, он политический и стратегический".

[Levi]

Но хуже всего даже сам факт всего этого, а то, что все это связано с экономикой и напрямую затрагивает все, включая бюджет. Так что жить мы будем не весело по крайней мере еще года 2. И как не разогревай снова рынок, денег у народа нет на покупки, потому цены все равно будут ниже и ниже. И никакого ценового дна мы еще не достигли.


Кризис на строительном рынке страны, признают эксперты, грозит дефолтом и массовой безработицей. Предполагается, что без работы может остаться почти 20% всего населения республики. Кроме того, в связи со сложившейся ситуацией поступления только в столичный бюджет сократились на 60%. Такое положение дел вызывает недовольство и претензии как рядовых граждан, так и парламентариев.
На сегодняшний день в Астане насчитывается 229 незавершенных многоквартирных жилых объектов, а сумма, необходимая для их завершения, составляет более 120 млрд тенге. Для выкупа нереализованных квартир акиматам Астаны и Алматы было выделено 42 и 59 млрд тенге, однако до настоящего времени, как выяснилось, эти средства не освоены. В то же время существуют опасения, что поступившие от акимата средства компании начнут возвращать по расторгнутым договорам долевого участия, в результате строительство объектов окажется под угрозой недофинансирования. Таким образом, не дождаться новоселья рискуют более чем 25 тыс. столичных дольщиков и более 300 тыс. дольщиков в республике. «В среднем на одном строительном объекте постоянно работали 250-300 строителей различных специальностей. Ввиду того, что более 70% столичных объектов простаивает еще с октября прошлого года, можно с уверенностью констатировать отсутствие доходов за последние семь месяцев у 15 тыс. семей в Астане. Причем следует учитывать и реальное сокращение размеров заработной платы более чем на 30-40% при постоянной задержке ее выплаты», – подчеркнул в депутатском запросе на имя премьер-министра республики мажилисмен Аманжан Жамалов. В связи с данными фактами снизились и поступления в бюджет в виде отчислений от заработной платы, НДС, налогов на имущество и транспорт, а также земельного налога.
Ситуация, по мнению народного избранника, ухудшается, затрагивая все сопутствующие отрасли. «Существует вероятность того, что в ближайшем будущем банки попросту прекратят финансирование и тогда рынок ожидает коллапс: дольщики будут требовать деньги, строители – нуждаться в финансировании, а банки – реализовывать заложенное имущество строительных компаний в погашение их кредитных обязательств», – делится опасениями депутат. Как итог – увеличение спроса и соответственно стоимости арендного жилья.
Для стабилизации сложившейся ситуации депутат предлагает правительству ответить на ряд вопросов и продумать пути их решения. Речь, в частности, идет о первом транше для поддержания строительной отрасли в размере $400 млн, из которых лишь $79 млн смогли реально получить столичные строители. Последнюю цифру депутат ставит под сомнение ввиду отсутствия подтверждающих документов и наблюдения за динамикой строек. Кроме того, возмущение депутата вызвало предоставление строителям выделенных средств под 18%, в то время как АО ФУР «Казына» размещал их в банках под 11% годовых. Напомним: в рамках ранее действующих кредитных линий средняя процентная ставка была не выше 14%. Непонятно также и то, каким образом банки и строители смогут возвратить освоенные денежные средства, если в ближайшие два-три года ожидается снижение спроса на жилье из-за недоступности ипотечных кредитов.
Кроме того, претензии мажилисмена касаются и бездействия правительства в вопросе ограничения маржи банка до 4-5% и снижения кредитной нагрузки со строителей и дольщиков, желающих оформить кредит путем размещения госсредств до 5-7%. По его мнению, банкам нужно было предоставить возможность пользоваться средствами более долгий срок в рамках ипотечных жилищных кредитов. «Отсутствие ответов на эти вопросы ставит под сомнение всю работу правительства за последние 9 месяцев по исполнению поручений президента, касающихся защиты прав дольщиков и поддержки строительной отрасли», – заявляет А.Жамалов.
Председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев проблемы, сложившиеся в строительном секторе, не отрицает. По его мнению, для их устранения необходим комплекс мер. «До сих пор не принят общий план мероприятий для разрешения проблем, а есть только примитивные меры. Мы предлагаем разработать четкую антикризисную программу, которая будет включать в себя не два пункта, а как минимум десять», – сказал он «Къ». В частности АЗК совместно с НЭП «Союз Атамекен» намерены в самое ближайшее время выступить с заявлением, которое будет содержать конкретные меры, необходимые для устранения кризисной ситуации. Как считает А. Рахимбаев, основной акцент нужно делать на доступность ипотеки. «Сегодня в Астане переизбытка на рынке недвижимости не наблюдается. В свободной продаже имеется всего 900 квартир из 86 тыс. квартир жилищного фонда. Следовательно, если бы была возможность получить ипотеку не под 18%, а под 8%, это помогло бы выправить ситуацию», – считает председатель АЗК.
Депутат Рауан Шаекин также настаивает на конкретном решении существующих проблем, требуя от правительства представить результаты деятельности рабочей группы, занимающейся сейчас вопросами жилищного строительства. «Помнится, они вносили предложения по долевому участию в строительстве. Но до сегодняшнего дня ничего так и не сделали, пообещайте еще раз, что вопрос дольщиков будет решен», – негодует мажилисмен. Он порекомендовал правительству в срок до 10 июня текущего года проинформировать депутатов на пленарном заседании мажилиса о мерах, предпринимаемых для урегулирования ситуации с дольщиками.
В ответ на это министр финансов Болат Жамишев заявил, что результатом деятельности рабочей группы является законопроект, который будет направлен в парламент в июне текущего года. «Данный проект закона направлен на защиту дольщиков как класса инвесторов и предусматривает меры, направленные на поддержку строительного бизнеса», – поясняет министр.
Между тем ввиду сокращения строительных объемов трудоспособное население в поисках работы начинает покидать страну, пополняя стройки, например, России, где программа «Доступное жилье» только набирает силу. Банки России по-прежнему финансируют как строителей под 12-13% годовых, так и дольщиков по ипотечным схемам до 14% годовых. Предполагается, что это снизит уровень миграции в Казахстане, а это сократит внутренний покупательский спрос.
Кроме того, по информации депутатов, дольщики повсеместно расторгают договоры, причем даже по жилью с высокой степенью готовности, предпочитая направлять свои средства за рубеж. Многие риэлторские агентства буквально за несколько месяцев переквалифицировались на сделки с зарубежной недвижимостью. Как выяснилось, минимальная сумма сделки в Европе, ОАЭ и Турции составляет $100 тыс. По мнению депутатов, даже 100 сделок в месяц способны отразиться на оттоке из Казахстана десятков миллионов долларов США инвестиций, которые нужны сегодня на внутреннем рынке.

[Rozdalbi]

Ой как страшно........аж жуть........раньше люди стрелялись из-за того что строительные компании их преследовали с целью приобрести у них недвижимость, а сейчас люди вешаются из-за того что купили недвижимость и не могут её продать и закрыть кредит в банке......вам не страшно господа, мне лично - страшно, и самое главное что данной "коррекции" рынка не видно конца, "доблестные" аналитики всех мастей пророчествуют что дальше будет хуже и хуже............что посоветуете господа ??? если у меня на оплату кредита уходит 80% заработка, мне что застрелиться лучше или повеситься ???
но вот в чём феномен, мне раньше моя квартира очень нравилась.......а когда она стала стоить ровно 60% от первоначальной стоимости, то она мне почему-то резко разонравилась, вот даже начинаю думать а не "подарить" ли мне её Банку ????
Нет лучше собраться с силами и - ПЛАТИТЬ, ПЛАТИТЬ, ПЛАТИТЬ, ПЛАТИТЬ, ПЛАТИТЬ, ПЛАТИТЬ, и ПЛАТИТЬ банку.......чтобы не занёс меня в свой чёрный список и не подал на меня в суд с требованием высалиться из квартиры и жить у помойного бачка рядом с домом который когда-то я считал своим, с тоской смотреть в окна моей бывшей "трёшки" и рыться в бачке с мыслю о хлебе насущном.........................

прошу извинение у всех форумчан за данный "стёб", просто немного достали все эти статьи о кризисе и дешевеющей недвижимости.

Сообщение отредактировал Rozdalbi: 26 June 2008 - 00:49

[Elisa]

Rozdalbi (26.06.08) писал:

Ой как страшно........аж жуть........раньше люди стрелялись из-за того что строительные компании их преследовали с целью приобрести у них недвижимость, а сейчас люди вешаются из-за того что купили недвижимость и не могут её продать и закрыть кредит в банке......вам не страшно господа, мне лично - страшно, и самое главное что данной "коррекции" рынка не видно конца, "доблестные" аналитики всех мастей пророчествуют что дальше будет хуже и хуже............что посоветуете господа ??? если у меня на оплату кредита уходит 80% заработка, мне что застрелиться лучше или повеситься ???
но вот в чём феномен, мне раньше моя квартира очень нравилась.......а когда она стала стоить ровно 60% от первоначальной стоимости, то она мне почему-то резко разонравилась, вот даже начинаю думать а не "подарить" ли мне её Банку ????
Нет лучше собраться с силами и - ПЛАТИТЬ, ПЛАТИТЬ, ПЛАТИТЬ, ПЛАТИТЬ, ПЛАТИТЬ, ПЛАТИТЬ, и ПЛАТИТЬ банку.......чтобы не занёс меня в свой чёрный список и не подал на меня в суд с требованием высалиться из квартиры и жить у помойного бачка рядом с домом который когда-то я считал своим, с тоской смотреть в окна моей бывшей "трёшки" и рыться в бачке с мыслю о хлебе насущном.........................

прошу извинение у всех форумчан за данный "стёб", просто немного достали все эти статьи о кризисе и дешевеющей недвижимости.

поскольку вы платите 80 % от з/п на первичном рынке приобретали квартиру, Если вы купли квартиру в новостройке, что Вы так перживаете, цена на них по любому будет держаться, цены то падают на вторичку...

[Продвинутый]

И что-то мне подсказывает, что не будут БВУ сбрасывать залоги ниже залоговой стоимости, стало быть не стоит рассматривать сброс как причину крушения цен на недвижимость. Господа банкиры, помгите разобраться, если я ошибаюсь - кто из менеджеров готов принимать решения о продаже залогов ниже залоговой стоимости?

[Rozdalbi]

Elisa (26.06.08) писал:

поскольку вы платите 80 % от з/п на первичном рынке приобретали квартиру, Если вы купли квартиру в новостройке, что Вы так перживаете, цена на них по любому будет держаться, цены то падают на вторичку...

Стёб, вторая серия:
Ну а как не переживать, если строительная компания которая должна была сдать объект моего дома в конце 2008 года, даже не начала копать котлован под него, что количество судебных исков к даной компании ростёт с катострофической прогрессией, с такойже прогрессией растут и решения судов об удовлетворении этих исков...............а у компании НЕТ ДЕНЕГ, да и иски дольщеков находятся не в "первой" очереди исполнения..........в общем полный ПИСЕЦ........помимо выплат по кредиту необходимо выплачивать аренду и ещё существовать как-то, а если учесть ещё и тот уровень инфляции....который оставляет свободных денежных средств после выплаты всех "обязательств" в акурат на 3 метровый отрезок веревки и кусок туалетного мыла с запахом клубники (всегда был неравнодушен к кулбнике)......то оценкой ситуации как - ПИСЕЦ, просто не отделаешься, данную ситуацию нужно охарактеризовывать более ОБЪЕМНЫМ словом. А если принять во внимание и повальное сокращение в нашей "банке", и призрачные намёки шефа в купе с грядущей атестацией...........хм.....господа может посчитаем переспективы жизни, вместе ????

[Rozdalbi]

Продвинутый (27.06.08) писал:

И что-то мне подсказывает, что не будут БВУ сбрасывать залоги ниже залоговой стоимости, стало быть не стоит рассматривать сброс как причину крушения цен на недвижимость. Господа банкиры, помгите разобраться, если я ошибаюсь - кто из менеджеров готов принимать решения о продаже залогов ниже залоговой стоимости?

как вам такой аргумент:
были такие банки которые в разгар ипотечной гонки кредитовали клиентов на 90% от стоимости квартир. (пример - в 2007г. стоимость 3-х ком. квартирыв 300 000$ была не редкость, соответственно сумма кредита выданая под такую квартиру составляла 270 000$) я думаю все со мной согласятся, что в ближайшие 5-6 лет вряд ли возможно повышение цены такой квартиры до уровня 2007 года, соответсвенно банку так и так придётся продавать данную квартиру с дисконтом, вот только вопрос когда данный дисконт будет наиболее выгодный банку......что выгоднее дисконировать даную квартиру сейчас и продать ей по стоимости в 150 000$, или через три-четыре месяца когда её цена упадёт до 110 000 долларов ????