Первый банковский!: Дефолт рынка недвижимости - Первый банковский!

Перейти к содержимому

Правила конференции

Здесь можно писать практически все, что на банковском слуху, но нет четких доказательств.
ВНИМАНИЕ: в других разделах форума размещать информацию (слухи, компромат и прочего) без конкретных и убедительных, на взгляд Администрации сайта, доказательств КАТЕГОРИЧЕСКИ запрещается!
  • Вы не можете создать новую тему
  • Вы не можете ответить в тему

Дефолт рынка недвижимости цены падают Оценка: ***** 6 Голосов

#1841 Пользователь офлайн   Bildman 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 521
  • Регистрация: 30 September 07

Отправлено 04 September 2009 - 18:13

Просмотр сообщенияSila (04.09.09) писал:

Просмотр сообщенияBildman (04.09.09) писал:

Просмотр сообщенияBaxter (04.09.09) писал:

Господа, вы еще приведите примеры продажи квартир по бросовым ценам в Жаркенте или Аркалыке...


В "Северной столице" вы скоро и за 300 найдете! Там понасторили на 3-4 поколения будущих жителей :rolleyes: !


Я про Алматы и только про нее любимую говорю! 


Bildman!
Вы нам здесь мозги не пудрите :D
Вы лучше расскажите, почему это наши строители при цене ниже 1500 долларов за 1 кв. м. работают себе в убыток????
Между прочим, кризис на дворе.
Плюс к этому идет тотальная война с коррупцией.

Почему же в убыток...с учетом ВСЕХ расходов 0 рентабильность по Алматы варьируется от 800 до 1200 $ за 1кв.
0

#1842 Пользователь офлайн   Sila 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 1883
  • Регистрация: 23 December 07

Отправлено 04 September 2009 - 18:36

Просмотр сообщенияBildman (04.09.09) писал:

Почему же в убыток...с учетом ВСЕХ расходов 0 рентабильность по Алматы варьируется от 800 до 1200 $ за 1кв.


Вот! Что и требовалось доказать!
При 20% рентабельности в строительной области жить можно хорошо.

Получается цена на коттеджи должны варироваться от 960 до 1440 долл. за 1 кв.
А в этих 25-ти этажных "муравейниках" и того меньше.

Большинство построенных новых, так называемых элитных, "муравейников" пустует, по которым надо нести расходы.

А дальше читайте talakа

:D :rolleyes:
0

#1843 Пользователь офлайн   Нормировщик 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 1754
  • Регистрация: 27 June 08

Отправлено 04 September 2009 - 20:08

интересно бы узнать такую статистику
по первичке и вторичке сколько было спекулятивных приобретений? путем отслеживания перепродажи и фиксинга цены
сколько строительные компании продали квартир в разрезе жилых комплексов и в какое время они они прокупали земли по квартально?
можно было бы на мнооого вопросов ответить
0

#1844 Пользователь офлайн   Bildman 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 521
  • Регистрация: 30 September 07

Отправлено 04 September 2009 - 23:10

Просмотр сообщенияSila (04.09.09) писал:

Просмотр сообщенияBildman (04.09.09) писал:

Почему же в убыток...с учетом ВСЕХ расходов 0 рентабильность по Алматы варьируется от 800 до 1200 $ за 1кв.

Вот! Что и требовалось доказать!
При 20% рентабельности в строительной области жить можно хорошо.
Получается цена на коттеджи должны варироваться от 960 до 1440 долл. за 1 кв.
А в этих 25-ти этажных "муравейниках" и того меньше.

Большинство построенных новых, так называемых элитных, "муравейников" пустует, по которым надо нести расходы.

В принципе Сила правильно, но для "муравейников".

У многоэтажек рентабельность( выхлоп) несоизмеримо выше чем у коттеджной застройке!
На 1га  застройки  многоэтажки можно не менее100 000 м2 воткнуть, а при коттеджной не более 12 000м2.
Соответственно затраты на стрительство с каждым этажом уменьшаются, а рентабельность растет.
На мой взгляд справедливая цена на первичку в многоэтажке в зависимости от класса и расположения =950-1700$, в коттеджной от 1200- 2500$/ 

Сообщение отредактировал Bildman: 04 September 2009 - 23:15

0

#1845 Пользователь офлайн   RRR80 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 355
  • Регистрация: 04 September 08

Отправлено 06 September 2009 - 16:01

Почитал, спасибо, одно и тоже мусолите господа, что тут мусолить, есть бабки покупайте, нет - продавайте семачки или левачьте, распиливайте,пилите!
0

#1846 Пользователь офлайн   Iulius Caesar 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 637
  • Регистрация: 25 July 08

Отправлено 07 September 2009 - 10:31

Трудно не согласиться с RRR80.
0

#1847 Пользователь офлайн   Sila 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 1883
  • Регистрация: 23 December 07

Отправлено 16 September 2009 - 12:27

вот интересная статья.
Про то что банки в России готовы продавать заложенное имущество с дисконтом в 60-70%

http://www.rg.ru/200...imushestvo.html
0

#1848 Пользователь офлайн   семен семенович 

  • Стажер
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 23
  • Регистрация: 16 January 09

Отправлено 16 September 2009 - 13:06

Просмотр сообщенияSila (16.09.09) писал:

вот интересная статья.
Про то что банки в России готовы продавать заложенное имущество с дисконтом в 60-70%

http://www.rg.ru/200...imushestvo.html


это из разряда теории, в РК прогнозисты тоже предвещали обвал рынка потому-что Банки выкинуть залоговое имущество на рынок по сниженной цене. Следующий этап: завтра в РФ появиться ОО "Оставим народу жилье" и правительство вместе с ЦБ начнет разрушать мозг банкам по поводу единственного жилья и соц.уязвимых слоев населения.
0

#1849 Пользователь офлайн   Baxter 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 6321
  • Регистрация: 22 January 07

Отправлено 16 September 2009 - 13:42

Просмотр сообщениясемен семенович (16.09.09) писал:

Просмотр сообщенияSila (16.09.09) писал:

вот интересная статья.
Про то что банки в России готовы продавать заложенное имущество с дисконтом в 60-70%

http://www.rg.ru/200...imushestvo.html


это из разряда теории, в РК прогнозисты тоже предвещали обвал рынка потому-что Банки выкинуть залоговое имущество на рынок по сниженной цене. Следующий этап: завтра в РФ появиться ОО "Оставим народу жилье" и правительство вместе с ЦБ начнет разрушать мозг банкам по поводу единственного жилья и соц.уязвимых слоев населения.


Правильно буркылдайды коллега. Осталось еще чуть-чуть переждать затишье и цены стабилизируются.
0

#1850 Пользователь офлайн   Rozdalbi 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 635
  • Регистрация: 25 July 07

Отправлено 16 September 2009 - 21:56

идёт разговор, что в парламенте пропихивается вопрос по запрету практики внесудебной реализации залога....кто, что знает на данную тему ?
0

#1851 Пользователь офлайн   Фрэнк 

  • Стажер
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 25
  • Регистрация: 16 September 09

Отправлено 28 September 2009 - 09:08

Цитата

ГОСФИННАДЗОР-ИПОТЕКА-КРЕДИТЫ-КАЧЕСТВО-УХУДШЕНИЕ

Качество ипотечных займов в Казахстане продолжает ухудшаться - госфиннадзор

Алматы (Алма-Ата). 25 сентября. ИНТЕРФАКС-КАЗАХСТАН - Госагентство по финансовому надзору (АФН) констатирует продолжающееся снижение качества ипотечных жилищных займов в Казахстане.
Так, согласно распространенной информации АФН, доля неработающих займов в общей сумме ипотечных жилищных займов составила на 1 июля 2009 года 27,5%, тогда как на начало года данный показатель составлял всего 5,6%.
За рассматриваемый период также увеличилась доля просроченной задолженности свыше 90 дней по займам, выданным физическим лицам на покупку и строительство недвижимости - до 20,6% с 9,5% соответственно.
АФН со ссылкой на данные отчетности банков второго уровня также информирует, что ипотечные жилищные займы в иностранной валюте составили 51,9% в совокупных ипотечных жилищных займах.
По мнению АФН, объективной причиной ухудшения качества ипотечных займов под залог недвижимости является обесценение залоговой недвижимости, наблюдаемое в течение 2008-2009 годов.
В частности, цены как на первичную, так и на вторичную недвижимость снизились в республике, по разным оценкам, в 1,5-2 раза, что в свою очередь оказывает достаточно сильное финансовое давление на заемщиков.
В настоящее время, отмечает АФН, заемщику легче отказаться от жилья, чем погашать кредит в течение 15-20 лет.
Переоценка основного долга и вознаграждения вследствие проведенной в начале этого года девальвации тенге, а также сокращение рабочих мест в реальном и финансовом секторе экономики негативно повлияли на финансовое положение заемщиков и на способность данных заемщиков погашать долг, подчеркивается в сообщении.
По данным АФН, ипотечные займы под залог недвижимости продолжают оставаться основным компонентом кредитного портфеля банков второго уровня, составив на 1 июля 2009 года 3 трлн 708,7 млрд тенге (текущий 150,93/$1), или 36,3% от кредитного портфеля по банковской системе. Кроме того, 8,6% от кредитного портфеля представлены займами физлицам на покупку и строительство жилья и 8,3% - ипотечными жилищными займами, выданными физлицам.

0

#1852 Пользователь офлайн   BobkoAnton 

  • Специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 30
  • Регистрация: 23 July 08

Отправлено 28 September 2009 - 10:22

Динамика цен, недвижимость, в отношении идеального ценнового мультипликатора, по г. Алматы.

Прикрепленный файл  __________.bmp (721.46К)
Количество загрузок:: 70

Сообщение отредактировал BobkoAnton: 28 September 2009 - 10:27

0

#1853 Пользователь офлайн   Rozdalbi 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 635
  • Регистрация: 25 July 07

Отправлено 28 September 2009 - 19:38

Просмотр сообщенияBobkoAnton (28.09.09) писал:

Динамика цен, недвижимость, в отношении идеального ценнового мультипликатора, по г. Алматы.

Прикрепленный файл __________.bmp

я бы ещё на 15% снизил и сказал бы - "вот она золотая середина"......но кто я такой чтобы так говорить ?????? B) :)
0

#1854 Пользователь офлайн   Financial Analyst 

  • Исполнительный директор
  • Группа: Топ-менеджмент
  • Сообщений: 1113
  • Регистрация: 30 March 06

Отправлено 29 September 2009 - 10:33

ИМХО.
реструктуризация в проблемных банках вроде как прошла, банкротить никого не будут.
падать вряд ли будем еще ниже.
думаю на текущем уровне цен сделок и остановимся. цена сделок сегодня - 10-20% от цены крыши.
т.е. 1200-1400 за квадрат в среднем по городу.
0

#1855 Пользователь офлайн   Komandante Che 

  • Ведущий специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 214
  • Регистрация: 28 September 09

Отправлено 16 October 2009 - 22:40

Казахстанские банки могут выставить на продажу залоговую недвижимость на сумму свыше полумиллиарда долларов
На конец первого полугодия 2008 года свыше 50% выданных казахстанскими банками ссуд были обеспечены залогом в форме недвижимости. Такие данные содержатся в июльском отчете Standard&Poor’s. Если учесть, что ссудный портфель банков сейчас (1) составляет 7,2 трлн. тенге (порядка $60 млрд.), то стоимость заложенной недвижимости достигает как минимум $30 млрд.

Эти данные подтверждаются и аудированными отчетами за прошлый год. На начало 2008 года стоимость недвижимости в залоге только пяти крупных банков (ККБ, Народного, Альянс Банка, Банка «Каспийский» и Банка ЦентрКредит) составила более $22 млрд. (2). В годовых отчетах еще двух крупнейших финансовых институтов – БТА и АТФ Банка данные о структуре залоговой базы не приводятся. Но, зная размер их кредитного портфеля, можно предположить, что стоимость недвижимости, которая находится у банков в залоге, составляет не менее $10 млрд. Таким образом, только в первой семерке крупнейших банков на конец года в залоге находилось недвижимости на общую сумму более $30 млрд. Размер совокупного ссудного портфеля банков с начала года оставался неизменным, а новых альтернатив недвижимости, как залоговому имуществу, не появилось.
(1.) По самым консервативным подсчетам доля безнадежных кредитов в банках сейчас составляет 2,5%. В денежном выражении это $1,5 млрд.. Если учесть, что 50-60% из них обеспечены недвижимостью, то стоимость жилых и коммерческих площадей, выставленных сейчас банками на продажу может составлять порядка $750 – 900 млн..

Для сравнения, по данным Интернет-портала «Он-лайн недвижимость», объем предложения на алматинском рынке жилья на 1 сентября составлял $731 млн., на астанинском – $252 млн.. То есть в обеих столицах на начало осени продавалось квартир и домов на общую сумму $983 млн. в ценах предложения. Из чего можно сделать вывод о том, что объем залоговой недвижимости, которую банки сейчас могут выставить на продажу, сопоставим с объемом рынков двух крупнейших казахстанских городов.

Если мерить рынок в «штуках», то, как утверждает «Он-лайн невдижимость», в Алматы на первое сентября продавалось 5 318 квартир, а в Астане 2 042. В то же время на сайтах семи крупнейших банков мы насчитали всего 1 264 квартиры, выставленные на торги в разных городах Казахстана, что составляет лишь 17% от предложений двух столичных рынков. Очевидно, что банки не спешат продавать имущество несостоятельных должников.

Например, Казкоммерцбанк, у которого, по данным АФН, общая сумма безнадежных кредитов составляет 83 млрд. тенге, на своем сайте предлагает к продаже всего 38 объектов жилой недвижимости, из них ни одного в Алматы. На запрос BRCA по этому поводу в Казкоме ответили, что «В целях сохранения лояльных отношений со своими клиентами банк предпринимает различные действия по поддержанию своих заемщиков в сложившейся ситуации – предоставляет отсрочку платежа, проводит реструктуризацию долга и т.п». Иными словами, ККБ не видит смысла в том, чтобы выставлять недвижимость по тем ценам, которые сейчас сложились на рынке, предпочитая взыскивать с заемщиков пусть и с отсрочкой, но полную сумму займов. При этом не совсем ясно, какие надежды возлагает банк на возвращение кредитов, классифицируемых как «безнадежные».

И банки и правительство понимают, что выброс на рынок большого количества объектов залоговой недвижимости, не приведет ни к чему хорошему. Поэтому возникла идея создания государственного фонда стрессовых активов, в котором будут аккумулироваться проблемные кредиты. Но пока неясно, каков будет механизм работы этого фонда, на каких условиях и на какой срок он будет выкупать просроченные долги клиентов БВУ. Тем не менее, это хороший сигнал для рынка. Предполагается, что значительная часть предложения будет заморожена на несколько лет, и это позволит снизить риск возможного обвала цен на недвижимость в ближайшей перспективе.
0

#1856 Пользователь офлайн   Komandante Che 

  • Ведущий специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 214
  • Регистрация: 28 September 09

Отправлено 16 October 2009 - 22:44

Вот такую статейку прочитал в сети..)Данные на конец 2008 года..когда безнадежные были только 2-3 процента))Как давно это было :lol: Ща даже оффициальные данные АФН другие)
0

#1857 Пользователь офлайн   techman 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 1977
  • Регистрация: 21 October 09

Отправлено 22 October 2009 - 00:07

Всем добрый вечер,

В данный момент меня интересует среднегородской индекс цены на недвижимость до конца текущего - начало след года.

Пожалуйста поделитесь мнениями, мой прогноз 500-700 за м2.
0

#1858 Пользователь офлайн   Bildman 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 521
  • Регистрация: 30 September 07

Отправлено 22 October 2009 - 01:13

Просмотр сообщенияtechman (22.10.09) писал:

Всем добрый вечер,
В данный момент меня интересует среднегородской индекс цены на недвижимость до конца текущего - начало след года. 
Пожалуйста поделитесь мнениями, мой прогноз 500-700 за м2.


Ваш прогноз умножте на 3 !Будет наиболее точно.

Лучшей аналитики чем здесь на сегодня нет...КРЫША и Анализ предложений на рынке недвижимости Алматы 2003-08 годы
0

#1859 Пользователь офлайн   Mr.Graff 

  • Стажер
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 21
  • Регистрация: 23 January 08

Отправлено 22 October 2009 - 08:23

Просмотр сообщенияtechman (22.10.09) писал:

Всем добрый вечер,

В данный момент меня интересует среднегородской индекс цены на недвижимость до конца текущего - начало след года.

Пожалуйста поделитесь мнениями, мой прогноз 500-700 за м2.


Думаю что прогноз озвученный Вами отражает существующие ожидания.
Что будет в реальности покажет время.

Сообщение отредактировал Mr.Graff: 22 October 2009 - 10:38

0

#1860 Пользователь офлайн   mr.Green 

  • Главный специалист
  • Группа: Банкир
  • Сообщений: 679
  • Регистрация: 03 March 09

Отправлено 22 October 2009 - 09:12

На счет заложенных квартир, ща сами заемщики их спихивают, недавно смотрел полуторку в центре хозяйка просит 55, и говорит что еще долг висит на 43 тыс. и таких квартир все чаще наблюдается...
0

Поделиться темой:


  • Вы не можете создать новую тему
  • Вы не можете ответить в тему