Эх, жалко, меня вчера здесь не было! Но ничего, я надеюсь, что Олег продолжит с нами свою беседу и не будет спрыгивать с конкретных ответов.
По сути:
1. Нельзя строить прогнозы, исходя только из данных банков, пусть и инсайдерских. Или наоборот тем более инсайдерских. Рынок недвижимости зависит от десяти - пятнадцати факторов (самых важных) и сотни других мелких. Вопрос: строилась ли многофакторная модель взаимозависимости или как учитывалось влияние других факторов, помимо растущих денежных потоков?
2. Так и не получен ответ, как учитывался фактор наличия платежеспособного спроса?
3.
"Как считаете, цены на те же квартиры после оформления вырастут или останутся на месте?" А вы считаете, что пойдут вверх? Все это были на 90% спекулятивные сделки. И именно они будут влиять на рынок. Здесь же
"Под конструктивом Вы понимаете те ответы, которые Вы хотите услышать. Посмотрите на цены предложения категории "Элит" и "Бизнес". Цена упала? Цена не упала. Внимательно перечитайте пресс-релизы, речь шла не о вторичке, а о первичке. " Потому цена и не упала, что квартиры, купленные в упомянутом вами ЖК - это спекулятивные на 90% и будут сидеть и ждать до последнего. А вдруг...Но чудес не будет. Цены и на них упадут.
4. По вторичке:
"По вторичке категорично утверждать никто не берется." Берется. И не я одна. Вот выдержка из моего отчета одному из банков (конец 2005 года, срок давности коммерческой тайны истек, поэтому выкладываю):
"В настоящий момент в городе Алматы только 35% остро нуждаются в улучшении собственных жилищных условий, около 20% хотели бы инвестировать средства в недвижимость с целью перепродажи или аренды, и 22% хотели бы купить квартиры для обеспечения будущего детей. Фактически, уже сейчас при стоимости привлекательность инвестиционных сделок падает, поскольку падает платежеспособный спрос и сужается круг потенциальных покупателей недвижимости. Но и в данном случае, очевидно, что инвестиционных сделок больше всего на рынке первичной недвижимости «элит-класса». По оценкам специалистов пока коэффициент доступности (Тс - общая продолжительность накопительного периода, лет) находится в диапазоне от двух до восьми, то у реальных покупателей есть возможность приобрести жилье, а этот коэффициент в 2004 году составил с учетом теневых доходов – 5,8 для первичного жилья и 3,7 для вторичного, а в 2005 году предположительно составит 6,9 для первичного и 4,6 для вторичного. Т.е. коэффициент доступности первичного жилья подошел к максимуму, а, следовательно, ожидается, что вследствие своей инертности рынок первичной недвижимости будет еще некоторое время двигаться за счет инвестиционных сделок до середины или конца 2006, а затем наступит резкое снижение спроса на элитное жилье."
Это ли не было сигналом для рисковиков?
Далее если интересно:
"Ввод элитного жилья и жилья бизнес - класса за последние четыре года составляет до 2-х тысяч квартир ежегодно. При таких темпах этот сегмента уже должен быть насыщен. Однако спрос все еще опережает предложение, и цены на элитное жилье продолжают расти. Это свидетельствует о том, что региональная экономика насыщена теневой наличностью. Неполная информация о рынке элитного жилья приводит к тому, что владельцы теневой наличности, строители и кредиторы могут не осознавать, что рынок практически насытился, и пытаются избежать потерь, связанных с падением курса доллара, вкладывая деньги в недвижимость, которую они рассматривают как выгодное вложение капитала.
Инерционность нового строительства приводит к тому, что проявление экономического воздействия региональной экономики на рынке элитного жилья будет заметно с запозданием, вследствие затрат времени необходимого для строительства нового жилья и дальнейшей реализации его на вторичном рынке. По истечению этого срока в Алматы неминуемо наступление фазы избыточного предложения на рынке элитного жилья и возможное понижение цен."
6.
"Исследование, проведенное компанией «», показало, что цены на жилье в Алматы и Астане являются сильно завышенными и практически соответствуют уровню цен в предкризисной Японии 1998 года. То есть в настоящее время можно говорить об уязвимости банковского сектора нашей страны, особенно в части кредитования рынка недвижимости."
Все это было написано в 2005 году. И приведено здесь не из бахвальства, а чтобы показать, что все прогнозируется. Никто Америку не открыл. Поэтому, я прихожу к следующим выводам:
1.Если все процессы управляемы, значит закрывать глаза на подобный анализ было кому-то выгодно.
2. Говоря о повышении цен в 2008 году, вы Олег лично (и Ассоциация риэлторов в частности) несли чей-то заказ или действовали в собственных интересах, при этом не имея никаких экономических предпосылок для таких утверждений.
3. Прекрасно известно как дальше будет развиваться рынок, и объемы строительства тут не при чем. Существуют объективные предпосылки и макроэкономические в том числе, что ничего не двинется с места до середины 2009 года. Вопрос в том, до какого уровня упадут цены к тому времени. От этого будет зависеть как пойдет динамика повышения цен.
Так что если готовы. давайте подискутируем на эту тему.
trodasus (16.07.08) писал:
под давлением неопровержимых вопросов. 
Продолжим позже.
