[Bankirkz]

Levi (12.08.08) писал:

легкое оживление на рынке, вызванное тем, что у некоторых покупателей сдают нервы, дало возможность вообразить продавцам, что вот оно, начинается, следовательно начать поднимать цены. Заверения многих о том, что дно прошло на обычных обывателей действует гораздо круче, они ведь знакомы с макроэкономикой только по магазину. Но...есть лимит такого оживления, не так много сейчас будет сделок, поэтому цена предложения, не есть факт покупки. А потом не забывайте, знакомые манипуляции с ценами как в Крыше. Берите-берите, завтра дороже будет. Не будет!

совершенно согласен.
народ не надо поддаваться манипулицяим. бред все это.
на счет возобновления кредитования. в настоящее время несколько банков (Народный, АТФ) реально кредитуют и что? это же ни как не влияет на цены на недвижимость.

далее касательно погашения задолженности. в точных цифрах я не в курсе. думаб небольшая погрешность не страшно. так
вот на конец того года мы были должны порядка 40 млрд. долл. США. вернули если не ошибаюсь токо весной порядка 3 млрд. долл. США. еще осенью надо вернуть около того. и так 4-5 лет. так что на счет того, что мы все вернем в этом году. думаю нет.

еще Какимжаном как тто дал интервью в одной из СМИ (после этого его ушли к сожалению).
так вот он говорил, с ним я полностью согласен. это не только кризис банковский.
это кризис струртурный. т.е. проблема намного серьезнее чем кажеться. и строительный сектор, просто первым дал признаки всех этих проблем.

таким образом господа, не будет пока роста. а весь этот "тренд" так называемый в крыше, просто бред. попытка стимулировать продажи.
еще много много можно говорить о всех проблемах. но в целом, вывод один. роста не будет.
все спекулянты работать пора!!!

[Rozdalbi]

МОИ ОЩУЩЕНИЯ РЫНКА (всё написаное чистый субъективизм): рынок недвижимости в АлмаАте начал резкий рост по моему в 2006 году и продлилось всё это до середины 2007 года, если взять за основу точку максимального роста (июнь 2007) то прошло ровно год с тех пор.....рынок резко падает в течении последних 7 месяцев, на сегодняшний день интенсивность снижения рынка приостановилось......люди которые весной сидели и молча взирали на падение рынка, сегодня заговорили о рыночном дне и начали "всем миром" его искать (по моему это признак эволюции рынка) а так же рассуждать когда же, когда же оно придёт - благадать для покупателей и разорение для продавцов, и вообще покупать сейчас квартиру или подождать ещё....по моему точно также все кричали в конце весны 2007 о том что рынок перегрет, что цены не реальные и т.д. и т.п., вот и получается что настроения общественности на рынке недвижимости на сегодняшний день меняется от скептического к сомнительному, и на мой взгляд гдето месяца через 4-6 оно поменяется на ПОЗИТИВНОЕ.

[Broncher]

Rozdalbi (13.08.08) писал:

МОИ ОЩУЩЕНИЯ РЫНКА (всё написаное чистый субъективизм): рынок недвижимости в АлмаАте начал резкий рост по моему в 2006 году и продлилось всё это до середины 2007 года, если взять за основу точку максимального роста (июнь 2007) то прошло ровно год с тех пор.....рынок резко падает в течении последних 7 месяцев, на сегодняшний день интенсивность снижения рынка приостановилось......люди которые весной сидели и молча взирали на падение рынка, сегодня заговорили о рыночном дне и начали "всем миром" его искать (по моему это признак эволюции рынка) а так же рассуждать когда же, когда же оно придёт - благадать для покупателей и разорение для продавцов, и вообще покупать сейчас квартиру или подождать ещё....по моему точно также все кричали в конце весны 2007 о том что рынок перегрет, что цены не реальные и т.д. и т.п., вот и получается что настроения общественности на рынке недвижимости на сегодняшний день меняется от скептического к сомнительному, и на мой взгляд гдето месяца через 4-6 оно поменяется на ПОЗИТИВНОЕ.

Cубьективно началось все несколько раньше, в 2006 был вброс больших коротких инвестиций. Купить бы сейчас покупатели рады, но не могут, к тому же психологический фактор. Еще раз повторюсь о ложном дне, на котором сам собираюсь продать объект недооформленый полтора года назад.

[Baxter]

Брончер. Какие, по вашему мнению, основные признаки "ложного" дна?

[Нормировщик]

Baxter (12.08.08) писал:

Шо значит катастрофа и что значит падать?

1. Главными так называемыми инвесторами (по рынку недвижимости) сейчас выступает только государство РК
Денег они не дадут столько, сколько "давали" западные банковские холдинги
То есть, для того чтобы цены остались на том же уровне, что и сейчас, необходимо хотя бы порядка 30-50% от суммы внешнего заимствования 2006-2007 гг.

2. Начнется повальная (к тому времени 70% от безнадежных) тендеризация залогового имущества БВУ

3. Некоторые банки и ипотечные компании будут делать "перекредитовку" на дефолтные кредиты, обеспеченные недвижимостью по рыночной стоимости, остальная часть будет списываться за счет сформированных провизий

4. Теневой сектор экономики не будет будет выжидать, если что то будет делать, так это способствовать всячески падению цен, те кто успел вывести свои средства

5. Высокой покупаемостью (спросом) будут обладать продукты питания, на них и будет население тратить деньги

Теперь нефть.
Ну поднялась цена. Ну и что? Дальше что? Стандартные схемы не сработают.

[acer]

В среднесрочной перспективе цены на недвижимость в отсутствие спекулятивной составляющей будут варьировать в районе себестоимости кв.метра плюс-минус 20% , т.е. на периферии - в районе 400$ за 1 м2.

[Rozdalbi]

acer (23.08.08) писал:

В среднесрочной перспективе цены на недвижимость в отсутствие спекулятивной составляющей будут варьировать в районе себестоимости кв.метра плюс-минус 20% , т.е. на периферии - в районе 400$ за 1 м2.

интересно...., если сейчас средняя себистоимость строительства по Алматы - 600-800$ за кв. м., и если цена недвижимости будет стоить 400$, то acer, кто по вашему мненю будет строить тогда недвижимость?

[adt99]

Rozdalbi
а это и есть цикл
когда распродадут все построенное и достроенное жилье цены пойдут вверх
в США статистика по рынку жилья выходит: число проданных новых домов, число проданных существующих домов, количество сделок с недвижимостью на стадии оформления, число полученных разрешений на строительство домов и т.п.
у нас такая статистика не публикуется... а хотелось бы знать число полученных разрешений на строительство домов.... IMHO близко 0...

[Негр]

Baxter (13.08.08) писал:

Брончер. Какие, по вашему мнению, основные признаки "ложного" дна?

Я не Брончер, но выскажу своё мнение, почему же нонешнее "дно" всё-таки ложное.
1. Огромная масса залоговых квартир по просроченным кредитам. Если всё-таки банки начнут их реализовывать с молотка, то это может ушатать рынок недвижимости. Пока банки на это по разным причинам не идут. Но всё-таки, если сработает наихудший сценарий развития, то пойдут как мидленькие. Наихудший сценарий подразумевает рост цен на продукты питания к середине зимы в два раза. Это обусловлено ацким дефицитом электро- и теплоэнергии, неурожайностью 2008 года, ростом цен на корма практически в два раза, массовым забоем скота и очень сильным зерновым лобби. Рост солярки тоже вколотит свой гвоздь в гроб благосостояния среднестатистического заёмщика (если чо, то солярка - примерно 40% себестоимости зерна). В связи с этими сумбурно изложенными факторами - рост расходов на еду в среднестатистической семье в два раза - вполне вероятен. Когда на хавчик надо будет тратить не 50 тысяч тенге в месяц, а все 100, вот тогда и перечисление 1000 долларов в счёт погашения займа по ипотеке станет проблемой.
2. Всё-таки кое-какие объекты продолжают строиться под страхом смертной казни для топ-менеджмента. Когла они таки достроятся, то барыги, скупавшие Ахсель кент целыми домами включат stop-loss. Вот тогда на рынок выскочит ещё одна партия квартирок, вызывая дополнительное предложение.
3. Всё-таки разговоры в правительстве о том, что в том или ином виде налог на "излишнюю" недвижимость вводить надо докатываются до уха простой челяди. То это маскируется под налог на роскошь, то в явном виже как налог на недвижимость. Так вот, ежели такую шнягу всё-таки реализуют, то владение 70 квартирами станет проблемой. Если сейчас барыги, у которых положение не катастрофическое ещё могут занимать позицию, мол, "продавать по таким ценам не буду, хай стоят - жрать не просят", то с введением налога они станут просить жрать. Это тоже вызовет лишний приток хат на вторичный рынок.
4. Доступная ипотека на ближайшие два-три года (это как минимум) реальна настолько же, как Луна: все знают о её существовании где-то там далеко, но никто на ней не был. Это вызвано многими факторами, в числе которых и мировой кризис, и снижение рейтингов крупнейших отечественных заёмщиков (и как следствие - увеличение ставок). Поэтому данный фактор спроса - пока в режиме standby.

Вот такая вот }{Yйня, пацаны.

[Негр]

Rozdalbi (23.08.08) писал:

acer (23.08.08) писал:

В среднесрочной перспективе цены на недвижимость в отсутствие спекулятивной составляющей будут варьировать в районе себестоимости кв.метра плюс-минус 20% , т.е. на периферии - в районе 400$ за 1 м2.

интересно...., если сейчас средняя себистоимость строительства по Алматы - 600-800$ за кв. м., и если цена недвижимости будет стоить 400$, то acer, кто по вашему мненю будет строить тогда недвижимость?

Вынужден развенчать и это миф.
1. В себестоимости строительства около 20% составляла земелюшка. Это тогла. когда сотка в микрах оценивалась её обладателями в районе 200-300 тонн баксов. А сейчас, когда эта земля не стоит нихрена, можете смело снимать процентов 15-18 с себестоимости. Но попрежнему высокими остаются цены на подключение к сетям.
2. Когда дойдёт до банкротств, то строители будут продавать не исходя их себестоимости, а исходя из рыночного спроса. Если спрос будет не выше 500, то плевать конкурсному производству, какая себестоимость была у этого квадратного метра. Это если дойдёт (до банкротства). Так что, стоимость квадрата ниже его исторической себестоимости - вещь вполне реальная в условиях пессимистичного сценария.

[Bildman]

Негр (24.08.08) писал:

1. Огромная масса залоговых квартир по просроченным кредитам. Если всё-таки банки начнут их реализовывать с молотка, то это может ушатать рынок недвижимости. Пока банки на это по разным причинам не идут. Но всё-таки, если сработает наихудший сценарий развития, то пойдут как миленькие..

Повторюсь в тему...
Все, массового слива банками залоговых хат не будет!

-Государство решило помочь финансистам, которые сами загнали себя в угол. На прошлой неделе Министерство финансов сообщило о желании создать Фонд стрессовых активов (ФСА) – специальную госструктуру, которая будет выкупать «плохие» кредиты банков с условием их обратного выкупа в будущем. Как сказал глава данного ведомства Болат Жамишев, в фонд могут быть переданы любые проблемные активы, даже те, риски по которым способны ухудшить качество кредитного портфеля банков не сегодня, а в перспективе.(с) Фонд стрессовых активов

Сообщение отредактировал Bildman: 24 August 2008 - 16:04

[Негр]

Bildman (24.08.08) писал:

Негр (24.08.08) писал:

1. Огромная масса залоговых квартир по просроченным кредитам. Если всё-таки банки начнут их реализовывать с молотка, то это может ушатать рынок недвижимости. Пока банки на это по разным причинам не идут. Но всё-таки, если сработает наихудший сценарий развития, то пойдут как миленькие..

Повторюсь в тему...
Все, массового слива банками залоговых хат не будет!

-Государство решило помочь финансистам, которые сами загнали себя в угол. На прошлой неделе Министерство финансов сообщило о желании создать Фонд стрессовых активов (ФСА) – специальную госструктуру, которая будет выкупать «плохие» кредиты банков с условием их обратного выкупа в будущем. Как сказал глава данного ведомства Болат Жамишев, в фонд могут быть переданы любые проблемные активы, даже те, риски по которым способны ухудшить качество кредитного портфеля банков не сегодня, а в перспективе.(с) Фонд стрессовых активов

В целом - ХЗ, ибо желание одного отдельно взятого министерства - это пшик. Тут за последние полгода-год много разных желаний было. Но пока ни одно не прошло. Так штаааа.....
Кроме того, это был один из нескольких факторов.

Сообщение отредактировал Негр: 25 August 2008 - 00:18

[Broncher]

Негр (25.08.08) писал:

Bildman (24.08.08) писал:

Негр (24.08.08) писал:

1. Огромная масса залоговых квартир по просроченным кредитам. Если всё-таки банки начнут их реализовывать с молотка, то это может ушатать рынок недвижимости. Пока банки на это по разным причинам не идут. Но всё-таки, если сработает наихудший сценарий развития, то пойдут как миленькие..

Повторюсь в тему...
Все, массового слива банками залоговых хат не будет!

-Государство решило помочь финансистам, которые сами загнали себя в угол. На прошлой неделе Министерство финансов сообщило о желании создать Фонд стрессовых активов (ФСА) – специальную госструктуру, которая будет выкупать «плохие» кредиты банков с условием их обратного выкупа в будущем. Как сказал глава данного ведомства Болат Жамишев, в фонд могут быть переданы любые проблемные активы, даже те, риски по которым способны ухудшить качество кредитного портфеля банков не сегодня, а в перспективе.(с) Фонд стрессовых активов

В целом - ХЗ, ибо желание одного отдельно взятого министерства - это пшик. Тут за последние полгода-год много разных желаний было. Но пока ни одно не прошло. Так штаааа.....
Кроме того, это был один из нескольких факторов.

Карабала, вы точно не я? ППКС

[Talsar]

Информация в тему для размышления:

несколько дней назад, в связи с финансовыми трудностями, закрылось одно из ведущих агентств недвижимости: агентство "Универсал"...

Сообщение отредактировал Talsar: 26 August 2008 - 08:23

[Gilts]

Все будет намного проще при банках создадутся фонды или прочие компашки, которые будут скупать все подешевке и двигать дальше так как выгоднее( не обязательно продавать), согласна что денежки могут быть и гос-ми.

[Angelika]

идея создания фонда стрессовых активов уже давно витает, только пока до реализации дойдет еще 3 года пройдет

[Gilts]

Angelika (27.08.08) писал:

идея создания фонда стрессовых активов уже давно витает, только пока до реализации дойдет еще 3 года пройдет

Да нет уже,время собирать камни.

[RazVilka]

Так сонымен сатайын ба уйимди ? я сатпайын ба?
2-Егерде сатсам орнына квартира алайын ба ? я куте турайын ба(бага тускенше)?